Cedolare secca 2022: requisiti e come funziona la tassazione agevolata sugli affitti

Rosaria Imparato

12/02/2022

25/10/2022 - 12:07

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Cedolare secca 2022, come funziona? Vediamo nella guida di seguito i requisiti per usufruire della tassazione agevolata sugli affitti, al 10 e al 21%.

Cedolare secca 2022: requisiti e come funziona la tassazione agevolata sugli affitti

La cedolare secca è la tassazione agevolata sugli affitti di immobili a uso abitativo per i contratti tra persone fisiche, quindi tra privati, che non portano avanti un’attività di impresa o professionale.

Ma come funziona? Rispetto allo scorso anno, quando la legge di bilancio 2021 ha introdotto alcuni cambiamenti sul metodo di pagamento dell’acconto e sugli affitti brevi, non ci sono novità da segnalare.

Il regime della cedolare secca prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di IRPEF e addizionali per il reddito derivante dall’affitto dell’immobile e l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contratto.

L’imposta sostitutiva è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, salvo che per i contratti a canone concordato, per cui si applica un’aliquota del 10%.

Facciamo quindi il punto della situazione tra novità del 2022, requisiti e regole di applicazione della cedolare secca.

Cedolare secca 2022: come funziona

La cedolare secca è il regime fiscale opzionale con il quale i titolari di immobili concessi in locazione possono scegliere di tassare il reddito da locazione ad aliquota fissa del 21% o del 10% nel rispetto di specifici requisiti.

Si tratta di un regime fiscale alternativo alla tassazione IRPEF. Vantaggi e svantaggi della cedolare secca dipendono dal caso specifico, ma in generale lo scopo è quello di consentire ai proprietari di immobili in affitto di pagare meno tasse sul reddito prodotto.

Come funziona la cedolare secca? Il calcolo delle imposte dovute per chi vi aderisce nel 2022 non verrà effettuato sul reddito complessivo ma in misura fissa esclusivamente sul reddito da locazione, applicando l’aliquota di riferimento (pari quindi al 21% o al 10% in base alla tipologia di contratto stipulato).

La cedolare secca, oltre a sostituire IRPEF, comprende anche:

  • le addizionali comunali e regionali;
  • l’imposta di bollo;
  • l’imposta di registro.

Quando si applica la cedolare secca 2022?

Il regime fiscale della cedolare secca sul contratto di locazione può essere scelto dalle persone fisiche titolari di reddito di proprietà o diritto reale di un immobile concesso in locazione.

L’opzione della cedolare secca al 10% o al 21% è ammessa per i contratti di locazione di immobili di categoria catastale A1/A11, mentre la categoria A10 (uffici o studi privati) è esclusa.

L’agevolazione è rivolta anche agli affitti di immobili residenziali a cooperative ed enti senza scopo di lucro con specifici limiti nell’utilizzo dell’immobile stesso.

Fino al 2019 anche negozi e uffici potevano optare per il regime di tassazione a cedolare secca con aliquota del 21%, ma la Legge di Bilancio 2020 ha cambiato le carte in tavola per gli immobili commerciali.

L’agevolazione rimane valida per chi ha firmato un contratto d’affitto entro la fine del 2019 e lo ha registrato nel 2020.

Naturalmente, va rispettata la regola per cui la registrazione del contratto deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula.

Per poter usufruire della tassazione agevolata al 21%, il locale deve possedere questi requisiti:

  • categoria catastale C\1;
  • superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.

Cedolare secca 10% e 21%: le regole e i casi in cui si applica

Con l’esercizio dell’opzione della cedolare secca in sede di stipula del contratto di affitto si sceglie di assoggettare il reddito fondiario derivante dalla locazione con un’aliquota fissa al 10% o al 21%.

L’aliquota al 21% si applica per i contratti di locazione a canone libero.

L’aliquota al 10% si applica per i contratti di locazione a canone concordato 3+2 stipulati nei Comuni che presentano le seguenti problematiche:

  • carenza di soluzioni abitative: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia;
  • alta densità abitativa, e sono individuati dal Cipe;
  • colpiti da calamità naturali.

Inoltre, la cedolare secca al 10% si applica:

Affitti brevi e cedolare secca: le novità della Legge di Bilancio

La Legge di Bilancio 2021 ha portato con sé due importanti novità sugli agli affitti brevi, ovvero locazioni con durata inferiore a 30 giorni.

La prima novità riguarda una restrizione del perimetro di applicazione della cedolare secca: l’aliquota del 21% sarà riconosciuta solo per un massimo di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Con più di quattro appartamenti si presumerà l’attività imprenditoriale, e dunque sarà obbligatorio aprire una partita IVA.

Queste disposizioni sono valide anche per i contratti stipulati tramite attività di intermediazione immobiliare o i portali online, che mettono in comunicazione persone in cerca di un appartamento con chi dispone di immobili da condurre in locazione.

La seconda novità è la creazione di una banca dati presso il MiBACT: un database delle strutture ricettive e degli immobili destinati alle locazioni brevi.

Come si sceglie la cedolare secca e come si registra il contratto

Il regime della cedolare secca è opzionale, quindi sarà necessario comunicare l’adesione in sede di registrazione del contratto o negli anni successivi.

La registrazione del contratto, da effettuare tramite il modello RLI, dovrà avvenire entro la scadenza di 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto.

Se si sceglie la cedolare secca negli anni successivi a quello di stipula del contratto di affitto, sarà necessario esercitare l’opzione entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, utilizzando sempre il modello RLI.

Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento dell’estensione. È bene precisare anche che l’articolo 3-bis del DL 34/2019 ha soppresso l’obbligo di comunicazione della proroga dei contratti in regime di cedolare secca.

In termini pratici significa che la mancata comunicazione della proroga non determina il venire meno della validità dell’opzione già esercitata.

Si ricorda che chi sceglie la cedolare secca dovrà comunicarlo obbligatoriamente all’inquilino con lettera raccomandata. In tal modo si comunica la rinuncia all’aumento del canone d’affitto (anche se previsto dal contratto).

Cedolare secca e rinuncia all’aggiornamento del canone

Tra le regole che è importante conoscere prima di scegliere se aderire all’opzione della cedolare secca sugli affitti vi è l’obbligo di rinunciare alla facoltà di aggiornamento del canone e all’adeguamento Istat.

Il proprietario che sceglie di aderire alla cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a 30 giorni e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

Come si paga la cedolare secca 2022

Sia le scadenze che le modalità di pagamento (acconto e saldo) sono le stesse IRPEF.

Dal 2022 c’è una novità in merito al pagamento dell’acconto, che non sarà più del 95% ma del 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Il pagamento dell’acconto va effettuato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno,
    • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Il pagamento si effettua con il modello F24, utilizzando i seguenti codici tributo:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Cedolare secca 2022 e calcolo del reddito complessivo

Uno dei vantaggi previsti per chi esercita l’opzione della cedolare secca sugli affitti è che il reddito da locazione non concorre al calcolo del reddito complessivo ai fini IRPEF.

Nonostante la regola generale, il reddito da locazione tassato secondo le regole della cedolare secca verrà sommato al reddito complessivo per il calcolo dei requisiti reddituali e fiscali previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni varie come ad esempio:

  • calcolo del valore da considerare ai fini della redazione del modello ISEE;
  • determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico;
  • calcolo detrazioni IRPEF per carichi di famiglia;
  • detrazioni Irpef per redditi di lavoro dipendente, di pensione o altri redditi;
  • detrazioni Irpef per canoni di locazione.

Quando conviene la cedolare secca rispetto alla tassazione IRPEF

La cedolare secca alla fine conviene sempre e comunque? La risposta, in linea di principio, è affermativa.

Tuttavia, la convenienza effettiva dell’adesione al regime della cedolare secca sulle locazioni di case e immobili ad uso abitativo in generale deve essere fatta caso per caso, alla luce della dichiarazione dei redditi del contribuente/locatore.

Immaginiamo, infatti, che il contribuente/locatore abbia diritto per alcuni anni ad una serie di rilevanti detrazioni IRPEF: ad esempio per effetto del cosiddetto ecobonus.

In questo caso il reddito da locazione con cedolare secca abbatterebbe il reddito complessivo su cui tali detrazioni IRPEF possono essere fruite, determinando il rischio della perdita dell’eccedenza rispetto all’imposta dovuta.

Allo stesso modo, appare evidente che la convenienza fiscale della cedolare secca cresca con l’aumentare del reddito da assoggettare a tassazione IRPEF: si tratta di un effetto quantitativo prodotto dalla progressività dell’imposizione fiscale IRPEF.

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