Si torna indietro, importanti modifiche alle norme che prevedevano l’aumento della cedolare secca sugli affitti brevi. A breve potrebbe essere ristretto il campo di applicazione della cedolare secca.
La Legge di Bilancio 2026 continua il suo iter in Parlamento e tra le proposte di modifica ci sono gli emendamenti al regime della cedolare secca per gli affitti brevi.
Concluso il termine per la presentazione degli emendamenti, si passa alla scrematura degli stessi e per gli affitti brevi c’è un ritorno alle origini.
Ricordiamo che è considerato locazione breve il contratto di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Sono inclusi i contratti che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.
Ecco le ultime novità sulla cedolare secca per gli affitti brevi.
Cedolare secca nella Legge di Bilancio 2026, cosa cambia
Nella prima stesura della bozza della Legge di Bilancio 2026 era prevista un’indifferenziata aliquota al 26% di tutte le locazioni brevi.
Nella seconda stesura, poi arrivata in Parlamento, la norma è stata cambiata. Il testo in discussione dice:
L’aliquota di cui al primo periodo (26%) è ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi. Sempre che, durante il periodo d’imposta, non siano stati conclusi contratti aventi ad oggetto tale unità immobiliare tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
In poche parole, l’aliquota è al 26%. Su un solo immobile è possibile avvalersi dell’aliquota al 21%. Tale beneficio viene meno anche sul primo immobile se locato attraverso intermediazione. La norma aveva fatto scattare molte polemiche visto che la maggior parte dei contratti per gli affitti brevi è concluso tramite intermediario.
Cedolare secca affitti: gli emendamenti presentati
Tra gli emendamenti presentati spunta l’aliquota al 23% per gli affitti brevi conclusi con intermediari (scende del 3% rispetto alla attuale formulazione). Una seconda proposta prevede l’aliquota al 15% per gli affitti di medio-lungo termine con cedolare secca, attualmente è al 21%.
Si prevedono quindi delle misure alternative per contrastare l’emergenza abitativa.
Naturalmente anche questa proposta solleva molte perplessità perché secondo molti l’emergenza abitativa non può essere risolta tassando chi fa scelte imprenditoriali diverse da quelle volute dal Governo, ma cercando di incidere sui criteri per l’abitabilità (che in realtà sono già stati modificati con la normativa sul condono edilizio). Si è inoltre intervenuti con un disegno di legge che semplifica lo sfratto per morosità e con la normativa di favore per chi si trasferisce in montagna.
Ultime notizie affitti brevi
Questo breve excursus è stato necessario al fine di capire la portata dei nuovi emendamenti. La Lega e Forza Italia propongono lo stralcio della norma, con un ritorno al passato: cioè è prevista un’aliquota del 26% sugli affitti brevi, che scende al 21% per un solo immobile locato, senza alcuna differenza tra il caso in cui la locazione sia gestita attraverso intermediari.
C’è però una piccola novità, è stato presentato un emendamento da parte di Fratelli d’Italia in cui si riscrive il perimetro degli affitti brevi come attività non imprenditoriale. Se fino a ora è considerata come attività non professionale la concessione in affitto fino a quattro unità immobiliari, ora il limite potrebbe scendere a tre.
Superato il limite di tre unità immobiliari c’è l’obbligo di partita IVA e naturalmente scattano tutti gli obblighi connessi a tale tipologia di qualificazione. Resta da dire che optando per il regime forfettario comunque si potrebbe avere un risparmio fiscale.
Locazioni brevi, come sono tassate oggi
Sempre più proprietari scelgono gli affitti brevi in luogo delle locazioni di medio-lungo termine, questo ha generato una vera e propria emergenza abitativa. Diventa sempre più difficile trovare un immobile da affittare soprattutto nelle grandi città che sono mete turistiche e sedi universitarie. Proprio la carenza di immobili fa in modo che i prezzi siano piuttosto alti.
Le entrate di tali attività possono essere tassate con aliquote ordinarie Irpef, oppure i proprietari possono scegliere la cedolare secca, imposta sostitutiva che sostituisce Irpef e addizionali. La cedolare secca può essere considerata un vero e proprio regime di favore.
La normativa attuale prevede che l’aliquota sia al 26%, ma se si possiede un solo immobile l’aliquota scende al 21%. Se si concedono in locazione attraverso la formula della locazione breve più immobili, il primo è sottoposto a tassazione al 21% e gli altri al 26%. Spetta al proprietario scegliere su quale immobile applicare l’aliquota di favore al 21% (articolo 4 decreto legge 50 del 2017 convertito in Legge 96 del 21 giugno 2017).
Nel caso in cui i contratti di locazione siano sottoscritti avvalendosi di intermediari, anche attraverso portali telematici, l’imposta da questi versata in qualità di sostituti di imposta si intende pagata a titolo di acconto.
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