Casa vacanze irregolare: cosa rischia chi affitta in nero?

Casa vacanze e affitto in nero: la Guardia di Finanza ha scoperto che la metà delle abitazioni per le vacanze estive sono irregolari.

Rischi e sanzioni bussano alla porta degli evasori fiscali che affittano senza dichiarare nulla al fisco.

L’estate 2018 vede la crescita dell’evasione fiscale, tra venditori abusivi, lavoratori in nero e affitti in nero delle case vacanza.

Riguardo gli affitti irregolari, i casi più numerosi sono stati individuati in Puglia, Toscana e Lazio ma è in Sicilia, a Taormina, che sono stati scoperti veri e propri hotel fantasma, B&B ignoti al fisco nonché diversi appartamenti affittati in nero.

A partire da metà giugno 2018 la GdF ha avviato una campagna di controlli al fine di combattere e stanare l’evasione fiscale tra irregolarità, abusivismo, affitto e lavoro in nero.

Pertanto è lecito chiedersi: cosa rischia chi affitta in nero? Ecco quali sono le sanzioni previste e, soprattutto, come affittare una casa vacanze con regolare contratto.

Case vacanze: ecco i rischi per chi affitta in nero

L’estate 2018 ha registrato un boom di irregolarità relative agli affitti in nero delle case vacanza. La Guardia di Finanza ne ha finora individuate 450, ma l’estate non è ancora finita. Quali sono i rischi in cui incorre chi affitta in nero?

Il proprietario della casa vacanza che affitta in nero, quindi senza stipulare con l’inquilino un contratto di locazione breve, rischia di incorrere in sanzioni fiscali e conseguenze civili.

Per quanto riguarda le prime, dato che la mancata registrazione viene considerata evasione fiscale e pertanto implica le due seguenti sanzioni:

• dal 120% al 240% dell’imposta evasa in caso di omessa dichiarazione del canone d’affitto nella dichiarazione dei redditi;
• dal 200% al 400% in caso di dichiarazione in misura inferiore del canone d’affitto (dichiarazione infedele) rispetto a quella effettiva.

Dato che dal punto di vista giuridico l’affitto in nero è considerato nullo, ciò implica due conseguenze civili:

• il proprietario della casa vacanze non può usufruire della procedura di sfratto e va ad incidere il diritto di riottenere in tempi brevi la propria abitazione;
• l’inquilino può rifiutarsi di pagare l’affitto e chiedere eventualmente la restituzione dei pagamenti già effettuati, non essendo stato stipulato alcun tipo di contratto.

Anche per i ritardi sono previste delle sanzioni, seppur meno consistenti:

• il 30% dell’imposta versata in ritardo;
• 35 euro per risolvere un contratto con 30 giorni di ritardo;
• 67 euro per risolvere un contratto con oltre 30 giorni di ritardo.

In virtù di quanto detto finora, visto che l’estate è ancora lunga e la GdF sta effettuando circa 500 controlli ogni giorno per combattere l’evasione fiscale, è bene far attenzione alle regole prima di affittare una casa vacanze.

Come affittare una casa vacanze in modo corretto

Il proprietario di una casa vacanze che affitta la propria struttura può farlo beneficiando della cedolare secca, un regime fiscale agevolato sul pagamento delle tasse sulla locazione degli immobili esclusivamente ad uso abitativo, dunque non si applica all’affitto dei locali commerciali.

In pratica, la cedolare secca sugli affitti prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali regionali e comunali.

L’applicazione della cedolare secca è dunque riservata ai contratti sugli affitti unicamente stipulati fra persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa.

Di conseguenza non sono previsti i versamenti dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

L’applicazione della cedolare deve essere comunicata all’inquilino tramite raccomandata e chiaramente riportata sul contratto d’affitto.

Le aliquote previste dalla cedolare secca sono di due tipi:

• aliquota del 21% sugli affitti a canone libero, ovvero senza limiti di prezzo;
• aliquota del 10% sugli affitti a canone concordato, cioè con limiti di prezzo stabiliti dal comune.

Contratto di locazione breve, come funziona?

Per quel che riguarda nello specifico l’affitto delle case vacanze, in riferimento alla nuova disciplina fiscale per le locazioni brevi, il locatore che sceglie il regime della cedolare secca potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21%, invece della tassazione ordinaria.

Il titolare deve fare attenzione che per i contratti di locazione breve la cedolare secca può essere scelta per un periodo di tempo massimo di 30 giorni.

È bene specificare infine che sono interessati alle nuove regole anche i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali e la concessione dell’utilizzo del telefono e del wi-fi.

Sono esclusi invece i casi in cui il proprietario, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce prestazioni aggiuntive come il servizio di colazione, la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti.

Infatti, anche se occasionali, tali servizi sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa.