Acquisto prima casa 2026, i costi di notaio, imposte e oneri

L’acquisto della prima casa passa attraverso un percorso che si compone di più fasi: dalla ricerca dell’appartamento fino alla stipula del contratto di vendita che consente il passaggio della proprietà dell’immobile all’acquirente. In mezzo, però, c’è tutto quello che quasi nessuno mette in conto all’inizio.

Comprare casa nel 2026 non significa solo mettere in fila prezzo dell’immobile, anticipo e rata del mutuo. Il budget reale nasce dall’incastro tra imposte, notaio, banca, preliminare, eventuale agenzia e una quota «paracadute» per tutto ciò che non si vede finché non è tardi. Quando si tratta di prima casa la tassazione è più bassa, a patto che ricorrano i requisiti previsti dalla legge: registro al 2% invece del 9% se si compra da privato o da impresa in esenzione IVA, oppure IVA al 4% se si compra dal costruttore con vendita soggetta a IVA.

La cattiva notizia è che molte persone arrivano al rogito con una stima troppo «pulita» e scoprono solo dopo che il notaio non è una singola voce, che l’IVA quando c’è si calcola sul prezzo pieno, che il preliminare genera imposte da anticipare e che il mutuo ha costi propri. Meglio fare i conti adesso, non quando la proposta è già stata accettata.

Agevolazioni fiscali o meno, poi, è fondamentale agire con cautela in ogni passaggio dell’iter. Dopo aver scelto la casa ed essere entrati in contatto con il venditore, con o senza intervento di un’agenzia immobiliare, sarà necessario effettuare una serie di controlli per evitare sorprese spiacevoli e per evitare che possano verificarsi problemi qualora, in futuro, si intenda rivendere l’immobile. Procediamo con ordine e vediamo a cosa prestare attenzione e quanto si spende davvero.

Perché prima casa e abitazione principale non sono sinonimi

Nel linguaggio comune «prima casa» e «abitazione principale» vengono usate come se fossero la stessa cosa. Sul piano fiscale, però, sono due piani diversi.

Le agevolazioni prima casa riguardano le imposte dovute al momento dell’acquisto e dipendono dai requisiti dichiarati nell’atto notarile. L’abitazione principale, invece, conta soprattutto per altre regole fiscali - ad esempio l’IMU, che in linea generale non si paga sull’abitazione principale non di lusso - e per alcune detrazioni collegate al mutuo.

Per avere il beneficio prima casa l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui si ha già la residenza oppure in quello in cui ci si impegna a trasferirla entro 18 mesi dal rogito. Questa dichiarazione non è un dettaglio: se manca, o se l’impegno non viene rispettato salvo eccezioni e casi particolari riconosciuti, il beneficio salta e l’Agenzia delle Entrate recupera la differenza.

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Acquisto prima casa: a cosa servono le visure ipotecarie e catastali

La prima cosa da fare quando si intende acquistare un immobile è richiedere le visure ipotecarie. Servono a verificare che sull’appartamento non siano presenti ipoteche, ossia che quel bene non costituisca garanzia di un debito, per esempio quello nascente dal mutuo ancora in essere del venditore: quando c’è un’ipoteca troveremo scritto «iscrizione contro» col nome del venditore. Le stesse visure danno evidenza del fatto che il venditore sia effettivamente proprietario del bene, e in tal caso troveremo scritto «trascrizione a favore» col suo nome.

Molto utili sono anche le visure catastali, che servono a verificare che il nome dell’intestatario catastale coincida con quello del venditore. A tal riguardo sarà il notaio, prima della stipula dell’atto di compravendita, a individuare gli intestatari catastali e a verificarne la conformità con le risultanze dei registri immobiliari, ai sensi dell’art. 29 della L. n. 52/1985. È importante sapere anche se sul bene siano stati fatti interventi tali da richiedere provvedimenti urbanistici, come una S.c.i.a. o una D.i.a.

È altamente opportuno fare un aggiornamento delle visure ipotecarie la sera o la mattina prima della stipula del contratto di vendita. Non è così raro, infatti, che un’ipoteca venga iscritta - ad esempio dall’Agenzia delle Entrate - sull’appartamento la mattina stessa del rogito.

Per questi controlli è bene rivolgersi a un professionista che abbia accesso ai sistemi informatici dei registri immobiliari, come un notaio o un avvocato.

Chi può chiedere le agevolazioni prima casa nel 2026

Il primo check è la categoria catastale. Le agevolazioni spettano, tra le altre, per le abitazioni accatastate in A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11. Restano escluse A/1, A/8 e A/9, cioè immobili signorili, ville e castelli o palazzi di pregio storico-artistico.

Anche le pertinenze possono seguire il regime agevolato, ma con paletti chiari: al massimo una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7, e deve essere destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione acquistata con il beneficio.

Poi c’è il tema delle altre case già possedute. È necessario:

• che l’acquirente non sia titolare, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, di un’altra abitazione - o di diritti di usufrutto, uso o abitazione su di essa - nel Comune in cui si trova l’appartamento che si sta acquistando. Attenzione: anche chi eredita una casa ne diventa «proprietario», per cui se successivamente si intende acquistare un appartamento più grande nello stesso Comune usufruendo delle agevolazioni prima casa, non lo si potrà fare. Non impedisce invece il godimento del beneficio l’avere la sola nuda proprietà di un immobile, o una quota di comproprietà su di esso con persone diverse dal coniuge;
• che l’acquirente, su tutto il territorio nazionale, non possieda - neppure per quota - immobili, porzioni d’immobili o nuda proprietà (diritto che in questo caso rileva, a differenza dell’ipotesi precedente), uso, usufrutto o abitazione di case acquistate con le agevolazioni prima casa, salvo l’impegno a vendere nei termini previsti;
• che l’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o svolge la propria attività lavorativa; altrimenti l’acquirente potrà obbligarsi a stabilire la residenza in quel Comune entro 18 mesi dall’acquisto. Si badi che non è indispensabile adibire l’appartamento ad abitazione principale e fissare lì la residenza anagrafica dell’immobile: l’importante è essere residenti in quel Comune. Ne consegue che l’appartamento acquistato potrà anche essere affittato senza che ciò comporti la decadenza dalle agevolazioni. Non ha alcun obbligo di residenza o trasferimento l’acquirente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia a ordinamento militare (ad esempio Carabinieri e Guardia di finanza) o civile (ad esempio la Polizia di Stato).

Qui entra una regola che nel 2026 è diventata centrale nella pianificazione. Poniamo il caso che si intenda acquistare un appartamento a Roma usufruendo delle agevolazioni, ma si abbia già un immobile a Milano acquistato con lo stesso beneficio. Si ha la possibilità di obbligarsi a vendere l’immobile di cui si è già proprietari (impegno che deve essere annotato nell’atto notarile) beneficiando comunque delle agevolazioni e di un credito d’imposta, cioè un credito verso lo Stato. Di questo credito si può beneficiare anche nel caso opposto, cioè se la precedente prima casa è già stata venduta e si compra la nuova entro l’anno.

La novità è il termine: la normativa ha esteso a due anni il periodo per vendere la precedente abitazione acquistata con agevolazione quando si compra una nuova casa e si chiede di nuovo il beneficio. La modifica è in vigore dal 1° gennaio 2025.

Attenzione a non fare confusione: non significa che tutti i termini prima casa siano diventati biennali. La regola dei due anni riguarda solo la sostituzione della casa già agevolata. Diverso è il tema della vendita infraquinquennale: se si vende prima che siano passati cinque anni dall’acquisto, per evitare la decadenza in linea generale bisogna riacquistare un’altra abitazione principale entro un anno, salvo situazioni particolari da valutare caso per caso con il notaio o un consulente.

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Cosa sapere sul contratto preliminare (e quanto costa)

Prima di finalizzare l’acquisto si può procedere alla stipula di un preliminare. Con il contratto preliminare venditore e acquirente si obbligano a stipulare, entro un certo termine, il contratto definitivo di vendita. Il preliminare non trasferisce la proprietà, ma «blocca» le parti verso il rogito.

Non è obbligatorio e ha un costo, ma offre vantaggi concreti:

• nella maggior parte dei casi alla stipula segue la consegna di una somma di denaro che costituisce un anticipo sul prezzo. In questi casi si parla di caparra: se il venditore poi non intendesse più stipulare il contratto di vendita, si ha diritto a ottenere il doppio della caparra (art. 1385 del codice civile);
• se il venditore non intende più procedere all’alienazione, si potrà instaurare un processo chiedendo al giudice che sia lui a trasferire l’immobile, ovviamente previo pagamento del prezzo al venditore: è la cosiddetta esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto (art. 2932 del codice civile);
• la stipula del preliminare permette di svolgere le verifiche necessarie prima di arrivare alla vendita, ad esempio sulla regolarità urbanistica;
• se il preliminare è redatto dal notaio verrà trascritto nei pubblici registri. La conseguenza è che, se il venditore dopo averlo stipulato dovesse vendere l’appartamento a un’altra persona, quella vendita non sarà opponibile. In altri termini, chi ha stipulato il preliminare ha diritto ad avere l’appartamento in ogni caso, perché la trascrizione ha «prenotato» il futuro acquisto.

Sul fronte dei costi, la registrazione è obbligatoria entro 20 giorni dalla sottoscrizione; se il preliminare è stipulato con atto notarile provvede il notaio entro 30 giorni. Per la registrazione si pagano 200 euro di imposta di registro in misura fissa più l’imposta di bollo. Se nel preliminare sono previste somme, si aggiunge:

• lo 0,50% sulla caparra confirmatoria;
• il 3% sugli acconti prezzo.

Queste imposte proporzionali si scomputano poi da quelle dovute sul definitivo. Ma la differenza di cassa nell’immediato è netta, e fa capire quanto conti la «parola giusta» nei documenti: una caparra confirmatoria di 10.000 euro genera un’imposta di 10.000 × 0,50% = 50 euro, oltre alla fissa e al bollo. La stessa identica somma, se qualificata come acconto prezzo, ne genera 10.000 × 3% = 300 euro.

Sebbene non sia obbligatorio, è consigliabile ricorrere al notaio anche per il preliminare, data la complessità della materia. Avrà un costo, ma eviterà situazioni spiacevoli che potrebbero gravare pesantemente sulle finanze.

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Regolarità urbanistica: dove l’atto può diventare nullo

Proseguendo nel percorso di acquisto, la regolarità urbanistica è un altro aspetto fondamentale. Qualora nell’atto di vendita dovesse affermarsi, ad esempio, che l’immobile è stato costruito con «concessione edilizia numero 7 rilasciata dal Comune di Milano nel 2000», e in realtà non fosse così - o se addirittura non vi fosse alcuna menzione nell’atto di tale provvedimento - l’atto notarile sarebbe nullo, ai sensi dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001. Ciò significa che la proprietà non sarebbe mai stata trasferita e sarebbe necessario chiedere al venditore, ancora proprietario dell’appartamento, di restituire il prezzo che intanto ha incassato, magari instaurando un lungo processo.

Peraltro, nel caso in oggetto non si palesa la «colpa del notaio», poiché si tratta di una dichiarazione «giurata» del venditore, né il notaio ha le competenze per attestare che gli immobili siano regolari dal punto di vista urbanistico. Lo stesso vale per eventuali interventi successivi sull’immobile che richiedano provvedimenti urbanistici, come una S.c.i.a.: sarà necessario reperirne gli estremi affinché vengano riportati nel contratto.

Se poi l’immobile è oggetto di condono e il Comune non ha ancora provveduto a emettere il provvedimento in sanatoria, sarà necessario che l’atto riporti gli estremi della domanda di condono nonché quelli del versamento, in una o più rate, dell’intera somma dovuta a titolo di oblazione e di contributo concessorio (art. 2 L. n. 662/1996).

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Le se compri da privato (o da impresa in esenzione IVA)

Lo scenario più comune è l’acquisto da privato. Con i requisiti prima casa si paga:

• imposta di registro al 2%;
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Lo stesso schema vale quando si compra da un’impresa che vende in esenzione IVA.

Nota importante, spesso ignorata nei preventivi fai-da-te: l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere inferiore a 1.000 euro, anche se il 2% darebbe un importo più basso. Queste imposte vengono versate materialmente dal notaio in fase di registrazione: per chi compra sono «costi del rogito», ma in pratica il notaio incassa e riversa allo Stato.

Prezzo-valore: la leva che può abbassare davvero il conto

Il punto decisivo, quando non c’è IVA, è la base imponibile. Per il calcolo dell’imposta di registro ci sono due strade.

La prima è usare come base imponibile il prezzo di vendita. Con questo metodo si può essere sottoposti a controlli fiscali volti a determinare il valore effettivo del bene: si vuole evitare che le parti indichino un prezzo inferiore per versare un’imposta ridotta.

La seconda, decisamente più conveniente, è il metodo prezzo-valore: se si compra da privato - o da impresa in esenzione IVA - e si è persone fisiche, si può chiedere che l’imposta sia calcolata non sul prezzo pagato ma sul valore catastale, determinato partendo dalla rendita che si trova sulla visura catastale dell’immobile. Per la prima casa la formula è:

Valore catastale prima casa = rendita catastale × 1,05 × 110

Il moltiplicatore complessivo, quindi, è pari a 115,50. La richiesta va fatta al notaio direttamente in atto. Il vantaggio è doppio: spesso riduce sensibilmente la base imponibile e, se ci sono le condizioni, limita il potere di accertamento sul valore dichiarato, fermo restando che l’occultamento del prezzo resta un tema a parte. In più, quando si applica il prezzo-valore, è prevista anche la riduzione del 30% dell’onorario notarile: non del totale del preventivo, ma della sola componente «onorario».

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Esempio di calcolo step-by-step: acquisto da privato a 200.000 euro

Caso pratico. Nel 2026 si compra da privato a 200.000 euro, rendita catastale 900 euro, requisiti prima casa in regola.

Passaggio 1 - base imponibile. Con il prezzo-valore: 900 × 1,05 × 110 = 103.950 euro.

Passaggio 2 - imposta di registro. 103.950 × 2% = 2.079 euro. Sopra il minimo di 1.000 euro, quindi si versa l’importo calcolato.

Passaggio 3 - imposte fisse. Si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 euro di imposta catastale.

Passaggio 4 - totale imposte d’atto. 2.179 euro.
Il confronto è impietoso: senza prezzo-valore, calcolando sul prezzo di 200.000 euro, il 2% sarebbe 4.000 euro. La differenza non è una finezza da commercialista, è una cifra che cambia l’assetto del budget.

Passaggio 5 - onorario del notaio. A queste imposte si deve aggiungere l’onorario del notaio che, per un immobile con valore commerciale attorno ai 200.000 euro, si colloca indicativamente tra i 1.300 e i 2.000 euro, oltre a IVA e anticipazioni, e con la riduzione del 30% se si applica il prezzo-valore. Tirando le somme, tra imposte e notaio si arriva in questo scenario a un ordine di grandezza di circa 3.500-4.200 euro, mutuo escluso.

Un secondo esempio serve a capire il meccanismo del minimo. Rendita catastale 350 euro: valore catastale 350 × 1,05 × 110 = 40.425 euro. Il 2% sarebbe 808,50 euro, ma scatta la soglia: si pagheranno 1.000 euro di registro più 50 di ipotecaria e 50 di catastale, per un totale di 1.100 euro.

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Acquisto da costruttore: quando entra in gioco l’IVA al 4%

In caso di acquisto di una prima casa non da un privato ma da un’impresa con vendita soggetta a IVA, cambia il film: il prezzo-valore non si applica e l’IVA si calcola sul prezzo pieno. Con le agevolazioni prima casa l’aliquota IVA è del 4%, mentre imposta di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro ciascuna.

Esempio: acquisto da costruttore a 250.000 euro, prima casa, vendita soggetta a IVA.

• IVA: 250.000 × 4% = 10.000 euro
• Imposte fisse: 200 + 200 + 200 = 600 euro
• Totale fiscale principale: 10.600 euro, esclusi notaio, mutuo e altri oneri.

È il motivo per cui due case allo stesso prezzo possono avere costi «di entrata» molto diversi: dipende da chi vende e dal regime IVA/registro.

Costi del notaio: cosa si sta pagando davvero

Dire «quanto costa il notaio» è un po’ come dire «quanto costa l’auto»: dipende da cosa c’è dentro. Nel preventivo, di solito, convivono tre famiglie di voci:

• imposte e tributi, che il notaio incassa e versa per conto del cliente;
• onorario per l’atto di compravendita;
• spese e anticipazioni: visure, formalità, volture, diritti, adempimenti.

Se c’è anche il mutuo, spesso si aggiunge un secondo atto notarile (finanziamento e iscrizione ipotecaria) con ulteriori costi.

L’onorario varia per valore dell’operazione e complessità: provenienze «pulite» o complicate, presenza di pertinenze, regolarità urbanistica e catastale, tempi e verifiche. Qui la mossa più utile, e più sottovalutata, è chiedere un preventivo scritto che separi chiaramente imposte, onorario, IVA sull’onorario e anticipazioni. Così si capisce dove il prezzo si muove e dove no.

Se c’è un’agenzia immobiliare, infine, nel rogito vanno indicati i dati del mediatore, la provvigione e le modalità di pagamento. Le indicazioni omesse o incomplete non sono una banalità: la disciplina prevede conseguenze e sanzioni.

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Mutuo prima casa 2026: imposta sostitutiva, TAEG e le spese che non si vedono

Il mutuo prima casa non è solo interesse e rata. Nel conto entrano quasi sempre istruttoria, perizia, eventuali spese di incasso rata, polizza incendio e scoppio spesso richiesta dalla banca, imposta sostitutiva e atto notarile di mutuo.

Banca d’Italia ricorda che il TAEG è l’indicatore che prova a riassumere il costo complessivo annuo del finanziamento, interessi più alcune spese, ma non include tutte le voci possibili: in genere, per esempio, non comprende le spese notarili.

L’imposta sostitutiva sui mutui per l’acquisto della prima casa è normalmente pari allo 0,25% dell’importo finanziato. Su un mutuo da 160.000 euro significa 160.000 × 0,25% = 400 euro. È una cifra che spesso viene trattenuta direttamente all’erogazione: incide quindi sulla liquidità reale che arriva sul conto.

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Fondo Prima Casa (Consap): cosa controllare nel 2026

Il Fondo Prima Casa, istituito presso il MEF e gestito operativamente da Consap tramite le banche aderenti, prevede una garanzia pubblica sul mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale. Nel 2026, in base alle regole pubblicate da Consap:

• il finanziamento non deve superare 250.000 euro;
• la garanzia ordinaria è del 50%;
• l’accesso è riservato alle categorie previste dalla disciplina vigente, tra cui i giovani under 36 e le altre categorie prioritarie, con proroga delle misure rafforzate fino al 31 dicembre 2027.

Due avvertenze evitano aspettative sbagliate. La prima: la garanzia Consap non è un contributo a fondo perduto e non cancella il debito. Se il Fondo interviene verso la banca, poi lo Stato recupera dal debitore. La seconda: la banca continua a valutare il merito creditizio, la garanzia aiuta ma non sostituisce l’istruttoria.

Bonus under 36: cosa resta davvero nel 2026?

Nel 2026 va tenuta separata la garanzia sul mutuo dalle vecchie agevolazioni fiscali under 36 introdotte negli anni scorsi. Le esenzioni fiscali under 36 - imposte d’acquisto azzerate e credito d’imposta in caso di IVA - erano previste per periodi temporali specifici e, per gli acquisti del 2026, non rappresentano in linea generale il cuore del risparmio fiscale, salvo eventuali discipline transitorie e casi particolari.

In pratica: per la maggior parte di chi compra nel 2026 la leva più concreta è verificare se si rientra nel Fondo di garanzia, più che inseguire un’esenzione fiscale che non è più strutturale.

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Quando si perdono le agevolazioni (e quanto può costare l’errore)

Le agevolazioni prima casa non sono uno sconto senza condizioni. La decadenza può scattare, ad esempio, se:

• le dichiarazioni rese in atto non sono veritiere;
• non si trasferisce la residenza nel Comune nei termini dichiarati, salvo le eccezioni previste;
• si vende prima di cinque anni senza riacquistare nei termini previsti;
• non si vende la precedente prima casa agevolata entro il termine oggi fissato a due anni, quando si chiede di nuovo il beneficio sul nuovo acquisto.

In caso di decadenza l’Agenzia delle Entrate recupera le maggiori imposte, applica sanzioni e interessi. Il rischio economico è concreto: chi ha pagato registro al 2% può vedersi chiedere la differenza rispetto al 9%, con sanzioni e interessi; chi ha comprato con IVA agevolata può subire il recupero della differenza rispetto all’aliquota ordinaria applicabile.

Gli oneri accessori che fanno la differenza (e spesso non finiscono nei preventivi)

Qui si gioca la parte più antipatica, perché non è mai un foglio unico a dire «questo ti costerà X». Nel budget 2026 vale la pena inserire almeno:

• agenzia immobiliare, provvigione più IVA se dovuta;
• spese tecniche, geometra, ingegnere o architetto per verifiche, conformità, eventuale sanatoria o aggiornamenti catastali;
• APE e verifiche documentali;
• spese condominiali, incluso l’eventuale accordo su arretrati e lavori già deliberati;
• allacci e utenze, con le prime spese di avvio;
• un margine per imprevisti, perché la prima casa perfetta e senza sorprese è più rara di quanto si racconti negli annunci.

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