Mutuo 95%: come funziona e come ottenerlo

Stefano Tempera

15 Dicembre 2020 - 19:00

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Il mutuo al 95% è il finanziamento ideale per chi dispone di una bassa liquidità economica ma non vuole rinunciare a comprare una casa ad un tasso di interesse vantaggioso.

Mutuo 95%: come funziona e come ottenerlo

Il mutuo 95% è la soluzione di uno dei problemi principali che riscontrano tante famiglie che vogliono comprare la prima casa consiste nella difficoltà di ottenere un mutuo oltre l’80% del prezzo dell’immobile. È questo, infatti, il limite dell’importo di mutuo a cui fa riferimento la maggior parte delle banche.

A vantaggio di chi ha la necessità di finanziare una somma maggiore rispetto al tradizionale 80%, oggi esistono soluzioni che consentono di ottenere un mutuo al 95%, e in certi casi un mutuo fino al 100% del prezzo della casa. In questa guida ci soffermeremo sul mutuo 95%, vedremo quali sono le principali caratteristiche e inoltre scopriremo quali sono i vantaggi e i requisiti per ottenerlo.

Cos’è il mutuo 95%

Il mutuo al 95% è un prestito concesso da alcune banche che permette di richiedere una somma di denaro più alta rispetto al normale limite dell’80% dell’LTC (Loan to cost).

Il mutuo 95% può essere richiesto per l’acquisto della prima o seconda casa. Questa speciale tipologia di mutuo è stata introdotta da alcuni istituti di credito per risolvere il problema di chi non possiede una notevole disponibilità economica da utilizzare come anticipo per l’acquisto di un immobile.

Il mutuo 95% non ha le caratteristiche del mutuo fondiario, ma è di fatto un mutuo ipotecario in quanto supera il limite di importo stabilito dalla legge. Chi vuole acquistare casa e ha bisogno di sottoscrivere un mutuo, ma non ha la possibilità di anticipare una somma di denaro corrispondente ad almeno il 20% del prezzo dell’abitazione, infatti, non può accedere al cosiddetto mutuo fondiario, che può essere concesso solo fino ad un importo massimo dell’80% del valore dell’immobile.

Differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario

Quando si richiede alla banca un mutuo acquisto di un immobile è importante conoscere la differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario, che consiste nell’importo del prestito rispetto al valore del bene da ipotecare.

Il codice civile stabilisce che i mutui fondiari non devono superare il limite dell’80% del valore dell’immobile. Quando invece la percentuale del mutuo è più alta di tale soglia, il mutuo è detto ipotecario.

Mutuo 95% garantito dal Fondo di garanzia prima casa

Una soluzione per ottenere un mutuo al 95% del prezzo dell’immobile è avere l’autorizzazione del Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, la concessionaria pubblica partecipata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che permette di avere una garanzia fino al 50% da parte dello Stato relativamente al capitale erogato dall’istituto di credito aderente all’iniziativa.

Recentemente sono stati posti alcuni limiti di accesso al Fondo per cui tante persone non hanno più i requisiti necessari per richiedere un mutuo 100%.

Per agevolare le tante famiglie che oggi necessitano di comprare casa con un mutuo superiore all’80%, ma non hanno una somma di denaro sufficiente per coprire il 20% iniziale, alcune banche hanno deciso di concedere un mutuo di importo che talvolta arriva al 90% e in altri casi finanziano anche un mutuo al 95%, permettendo ad una platea più ampia di persone di acquistare la prima casa tramite un mutuo ipotecario a tassi molto favorevoli.

Oggi, infatti, grazie alle migliori offerte di mutuo da parte delle banche e ai tassi di interesse ai minimi storici, è possibile ottenere prestiti vantaggiosi a partire da 0,20% per un variabile indicizzato all’Euribor e da 0,50% per un tasso fisso per tutto il periodo del finanziamento, che può durare fino a 30 anni.

Caratteristiche mutuo 95%

Come abbiamo visto, il mutuo 95% ha la caratteristica di essere ipotecario in quanto supera il limite della fondiarietà, che stabilisce l’importo massimo all’80% dell’LTC (Loan to cost). Solitamente però gli istituti di credito che concedono un mutuo 95% richiedono che la perizia dell’immobile abbia un valore commerciale più alto e per la precisione che l’importo erogato rientri in una valutazione rispetto alla stima della casa pari all’80% dell’LTV (Loan to value).

Ad esempio, se l’immobile ha un costo di 100.000 euro e si richiede un mutuo di 95.000 euro, la banca, per concedere un finanziamento del 95%, si aspetta che il valore di perizia indichi una stima di almeno 118.750 euro (95.000 ÷ 0,80).

Nonostante il mutuo 95 possa essere concesso sia a tasso fisso che a tasso variabile, oggi, quasi la totalità dei richiedenti tende a sottoscrivere un mutuo a rata fissa. Secondo le ultime rilevazioni di Banca di Italia, infatti, si evidenzia che circa il 90% dei nuovi mutuatari sceglie il mutuo con la rata costante per tutta la durata del prestito.

Mutuo 95%, come ottenerlo

La procedura per richiedere un mutuo al 95% dipende dalla banca presso la quale si è deciso di inoltrare la domanda di mutuo. Alcuni istituti potrebbero richiedere che venga effettuato prima un sopralluogo dell’immobile al fine di valutare il reale valore dell’immobile e comprendere se l’abitazione abbia le caratteristiche giuste per procedere con questa tipologia di mutuo.

Quasi tutte le banche richiedono prima di tutto la documentazione anagrafica e quella reddituale di chi intende sottoscrivere il mutuo in modo da valutare se ci sono tutti i requisiti, tra cui la capacità di rimborsare le rate del mutuo, se l’età dei richiedenti rientra nei limiti imposti dalla banca e se chi presenta la domanda di prestito ha una storia creditizia senza macchia, ovvero che abbia sempre pagato regolarmente altri prestiti richiesti precedentemente anche ad altri istituti.

Una volta verificata l’opportunità di procedere con la pratica di mutuo, la banca incaricherà un perito di fiducia che avrà il compito di stabilire il valore commerciale del bene da ipotecare. Se l’immobile è regolare dal punto di vista catastale e l’importo di mutuo è congruo, il mutuo 95% verrà deliberato e a questo punto si potrà chiedere ad un notaio scelto dal mutuatario di preparare la relazione notarile e di fissare la data del rogito per la stipula definitiva del contratto con la banca.

In conclusione
La richiesta di un mutuo al 95% deve essere una scelta ben valutata, soprattutto perché c’è il rischio di alzare troppo la portata del proprio debito rispetto al valore dell’immobile. Inoltre è importante considerare che per il mutuo al 95% a volte vengono applicati tassi più elevati rispetto al tradizionale mutuo all’80%.

Allo stesso tempo, grazie all’attuale periodo di tassi bassi e con gli indici dei prestiti ai minimi storici, oggi sottoscrivere un mutuo fino al 95% permette di avere una maggiore leva finanziaria per l’acquisto della casa mantenendo comunque tassi molto favorevoli.

Infine, il consiglio per scegliere il miglior mutuo 95% è quello di rivolgersi a degli esperti del settore che saranno in grado di fornire una consulenza creditizia adeguata alle necessità specifiche del richiedente.

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