Condominio: come funziona il riscaldamento centralizzato, orari, regole e come distaccarsi

Il riscaldamento centralizzato in condominio è spesso fonte di dispute. In questa guida vedremo come funziona, chi sceglie gli orari di accensione e come distaccarsi e tornare al riscaldamento autonomo.

 Condominio: come funziona il riscaldamento centralizzato, orari, regole e come distaccarsi

Riscaldamento centralizzato in condominio, ecco una guida completa per capire come funziona, chi decide a che ora accendere i termosifoni e come si ripartisce la spesa tra i condomini.

Sul tema c’è sempre molta incertezza, infatti non di rado vengono a crearsi vere e proprie faide condominiali che, nei casi più estremi, possono portare al distacco dal riscaldamento centralizzato di uno i più condomini. Questa è una scelta estrema ma sempre percorribile se ricorrono le condizioni che vedremo.

In questa guida forniremo tutte le indicazioni in merito alle fasce orarie di accensione, la temperatura, la ripartizione delle spese e come chiedere il distacco.

Riscaldamento centralizzato in condominio: come funziona

Il riscaldamento centralizzato in condominio prevede che l’edificio abbia una caldaia unica per tutti i condomini. A partire dal 2016 tutte le caldaie centralizzate devono essere munite di valvole di contabilizzazione del calore, grazie alle quali è possibile risalire al consumo di ogni singola unità immobiliare. Questo sistema permette di dividere la spesa energetica tra i condomini in modo equo e conforme ai consumi di ognuno.

Tutti i termosifoni presenti nell’appartamento devono essere muniti di valvole per la regolazione del calore da 1, il livello più basso, fino al 5. In questo modo ogni condomino può regolare l’accensione all’interno del proprio appartamento e gestire i consumi.

Riscaldamento centralizzato in condominio, orari di accensione

La data di accensione dei termosifoni e la durata massima sono stabilite a livello nazionale dalla legge numero 10 del 09/01/1991 in base alle esigenze regionali. La legge divide l’Italia in diverse zone, a cui viene assegnata una lettera:

  • zona A: Lampedusa; Linosa; Porto Empedocle.
  • zona B: Agrigento; Catania; Crotone; Messina; Palermo; Reggio Calabria; Siracusa ed infine Trapani.
  • zona C: Ancona; Ascoli Piceno, Bari; Benevento; Cagliari; Caserta; Catanzaro; Cosenza; Latina, Lecce; Napoli; Oristano; Ragusa; Salerno; Sassari;Taranto.
  • zona D: Avellino; Caltanissetta; Chieti; Foggia; Genova; Imperia, Isernia; La Spezia, Savona, Forlì, Firenze; Grosseto; Livorno; Lucca; Macerata; Massa Carrara; Matera; Nuoro; Pescara; Pesaro; Pisa; Pistoia, Prato; Roma; Siena; Terni; Teramo; Viterbo; Vibo Valentia.
  • zona E: Alessandria; Aosta; Arezzo; Asti; Bergamo; Biella; Bologna; Bolzano, Brescia; Campobasso; Como; Cremona; Enna; Ferrara; Frosinone; Gorizia; Lecco; L’Aquila; Lodi; Milano; Modena; Parma; Piacenza, Potenza. Padova; Pavia, Perugia, Novara, Modena; Parma; Piacenza; Pordenone, Rieti, Sondrio; Torino; Varese, Verbania; Vercelli. Venezia, Verona; Vicenza, Treviso; Trieste; Udine.
  • zona F: Belluno; Cuneo; Trento.

Ecco una tabella riepilogativa:

ZONA ORE DATA DI ACCENSIONE
A 6 01/12 al 15/03
B 8 01/12 al 31/03
C 10 15/11 al 31/03
D 12 01/11 al 15/04
E 14 15/10 al 15/04
F libera scelta libera scelta


La tabella mostra le normali disposizioni in tema di accensione del riscaldamento, ma in caso di particolari condizioni climatiche la data può essere anticipata o posticipata dalle delibere sindacali o regionali.

Gli orari di accensione

La normativa nazionale indica la durata massima di accensione dei termosifoni ma nulla dice in merito alle fasce orarie; queste infatti sono rimesse alla deliberazione di ogni singolo condominio.

Gli orari di accensione sono indicati nel regolamento di condominio, che è buona norma consultare. Sarà l’assemblea di condominio a decidere quando accendere il riscaldamento, sempre nel rispetto delle fasce orarie indicate nel regolamento condominiale.

La delibera assembleare sul riscaldamento è valida se:

  • nella prima convocazione la decisione viene presa a maggioranza dei partecipanti che devono rappresentare almeno la metà del valore dell’intero condomino;
  • nella seconda convocazione la decisione viene presa dai voti che rappresentano almeno un terzo dei partecipanti e un terzo del valore del condominio.

Si ricorda che la delibera assembleare può sempre essere contestata ai sensi dell’articolo 1133 del Codice civile.

Chi decide la temperatura dei termosifoni?

La temperatura del riscaldamento è stabilita a livello nazionale in modo tale da contemperare l’esigenza di far calore e il contenimento dello spreco di energia:

  • fino a 20 gradi, con un margine di tollerabilità fino a 22 gradi, per case private, uffici e scuole;
  • fino a 18 gradi nei fabbricati industriali/artigianali.

Naturalmente se si verificano degli eventi atmosferici eccezionali - particolari ondate di caldo o di freddo - i Sindaci possono sempre emettere delle delibere per modificare la temperatura consentita e le fasce orarie di accensione.

Il condomino può distaccarsi dal riscaldamento centralizzato?

Veniamo alla domanda cruciale: è possibile distaccarsi dal riscaldamento centralizzato e passare a quello autonomo? Come funziona il riscaldamento autonomo in condominio?

Per rispondere a questo interrogativo dobbiamo far riferimento alla legge 220/2012 che ha segnato la Riforma del condominio prevedendo la possibilità per il singolo di staccarsi dal riscaldamento centralizzato; tuttavia questa possibilità è rimessa al consenso di tutti i condomini proprietari.

Anche quando vi è il consenso, serve soddisfare tre condizioni:

1. non danneggiare l’equilibrio termico dell’intero condominio;

2. non provocare danni agli altri condomini;

3. non danneggiare il funzionamento dell’impianto centralizzato.

Ma chi deve verificare che queste condizioni siano soddisfatte? Questo spetta al perito specializzato che dovrà essere incaricato dal condomino che vuole distaccarsi. Qui una guida su Come staccarsi dal sistema di riscaldamento centralizzato e i relativi costi.

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