Affitto senza contratto: cosa rischia il padrone di casa

Francesca Nunziati

24/02/2020

17/11/2022 - 09:49

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L’affitto in nero può rivelarsi rischioso sia per il padrone di casa, sia per gli inquilini dell’immobile. La legge prevede infatti per entrambi diverse conseguenze sia sul piano fiscale che civile.

Affitto senza contratto: cosa rischia il padrone di casa

Il padrone di casa che affitta un immobile in nero, quindi senza regolare contratto, rischia pesanti sanzioni. L’affitto senza contratto, infatti, è un atto di evasione fiscale e ha effetti sia nei confronti dell’Agenzia delle Entrate che civili.

Chi affitta senza contratto e omette la regolare registrazione entro 30 giorni, evade l’imposta di registro e l’imposta sui redditi percepiti dalla riscossione del canone, per questo può ricevere una pesante cartella esattoriale. Anche sugli affittuari ci sono delle sanzioni: questi sono responsabili in solido con il padrone di casa per le somme dovute al Fisco.

Ma oltre alle conseguenze fiscali, ci sono anche quelle sul piano civilistico: l’affitto senza contratto è nullo, quindi se gli inquilini non pagano il canone pattuito, significa che il proprietario non potrà agire in giudizio e chiedere il decreto ingiuntivo. Esiste però la strada del “ravvedimento operoso”, con il quale è possibile regolarizzare, anche se in ritardo, il contratto d’affitto.
Vediamo insieme i vari aspetti.

Quando si registra un contratto di locazione

I contratti di locazione devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto di locazione o, se anteriore, dalla sua decorrenza, sia per obbligo normativo, sia per dargli data certa, presentando il Modello RLI.

Nel caso in cui il contratto di locazione non venga portato a registrazione nei termini stabiliti, dai soggetti obbligati alla registrazione, il contratto di locazione è da considerarsi nullo. Per nullità del contratto deve intendersi la sua inopponibilità nei confronti di terzi in quanto, il contratto ha sempre forza di legge dalle parti ai fini civilistici (art. 1372 c.c.).

Il contratto di locazione, quindi, per poter avere efficacia verso terzi deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, se così non fosse, ovvero in caso di contratto d’affitto in nero. La Legge n. 190/2014, art. 1, commi da 634 a 640 ha introdotto una serie di disposizioni volte a consentire un ravvedimento operoso dell’imposta di registro sui contratti di locazione con un limite temporale più ampio.

L’affitto in nero non è reato ma un illecito tributario, il locatore sarà oggetto di un accertamento fiscale che riguarderà tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Per quanto riguarda l’imposta di registro che si sarebbe dovuta versare all’atto della registrazione è prevista la responsabilità solidale del locatore che del conduttore. In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Il conduttore però potrà sempre rivalersi nei confronti del locatore.

I rischi per gli inquilini

Chi prende casa in affitto senza però registrare alcun contratto non può rivolgersi ad un giudice nel caso in cui il proprietario non ne rispetti i diritti. Può inoltre incorrere in rischi di tipo fiscale e può ricevere una cartella esattoriale che gli impone di pagare le somme non versate: nel caso di mancato pagamento, l’inquilino rischia anche il pignoramento dei beni di sua proprietà.

Il proprietario, per mettere in regola la propria posizione, può fare il ravvedimento operoso, ovvero registrare il contratto presso l’Agenzia delle entrate, o, nel caso di affitto in nero parziale, correggere il canone inferiore dichiarato dopo il termine di 30 giorni stabilito per legge.

Locatore e conduttore, in ogni caso, devono pagare delle sanzioni legate al tempo impiegato per il ravvedimento:

  • dopo 30 giorni la sanzione è pari al 6%, a cui vanno aggiunti interessi di mora e imposta dovuta;
  • dopo 90 giorni la sanzione è pari al 12%, più interessi di mora e imposta dovuta;
  • dopo 1 anno la mora è del 15% con l’aggiunta di interessi di mora e imposta dovuta;
  • dopo più di 1 anno e non oltre 2 anni la sanzione è pari al 17,14%, più interessi di mora e imposta dovuta;
  • dopo 2 anni la sanzione ammonta al 20%, a cui vanno aggiunti interessi di mora e imposta dovuta.

Se la posizione viene regolarizzata dopo la constatazione, la sanzione corrisponde al 24%, più gli interessi di mora e l’imposta omessa.

I rischi del proprietario

Se il proprietario di un immobile conclude l’accordo per un affitto senza contratto, evade le tasse sul reddito.
Qui di seguito vediamo quali sono le conseguenze, secondo quanto precisato dalla Cassazione, derivanti da una mancata registrazione di un contratto di locazione:

La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso.
Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza retroattiva. Questo nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
E nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato. Tale pattuizione non comporta la nullità dell’intero contratto. Con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo. Questo a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Il contratto non registrato ha dei riflessi importanti sul piano civilistico. Infatti, tale contratto è considerato nullo. Questo, comporta delle conseguenze sia per il proprietario che per l’inquilino. Qualora l’inquilino non dovesse pagare i canoni di affitto, il proprietario non potrà chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso. Dall’altra parte, l’inquilino potrà essere mandato via senza i termini di preavviso previsti dalla legge
L’affitto in nero non è un reato ma un illecito tributario.

L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.

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