Affitto senza contratto: cosa rischia il padrone di casa

L’affitto senza contratto è una evasione fiscale. Grandi i rischi per il padrone di casa, sia fiscali che civili. Qui le sanzioni per affitto in nero e come procedere al ravvedimento operoso.

Affitto senza contratto: cosa rischia il padrone di casa

Il padrone di casa che affitta un immobile in nero, quindi senza regolare contratto, rischia pesanti sanzioni. L’affitto senza contratto, infatti, è un atto di evasione fiscale e ha effetti sia nei confronti dell’Agenzia delle Entrate che civili.

Chi affitta senza contratto e omette la regolare registrazione entro 30 giorni, evade l’imposta di registro e l’imposta sui redditi percepiti dalla riscossione del canone, per questo può ricevere una pesante cartella esattoriale. Anche sugli affittuari ci sono delle sanzioni: questi sono responsabili in solido con il padrone di casa per le somme dovute al Fisco.

Ma oltre alle conseguenze fiscali, ci sono anche quelle sul piano civilistico: l’affitto senza contratto è nullo, quindi se gli inquilini non pagano il canone pattuito, significa che il proprietario non potrà agire in giudizio e chiedere il decreto ingiuntivo. Esiste però la strada del “ravvedimento operoso”, con il quale è possibile regolarizzare, anche se in ritardo, il contratto d’affitto.

Affitto senza contratto: conseguenze civili per il padrone di casa

Se il padrone di casa non registra il contratto di affitto entro 30 giorni dalla sua stipulazione (sia per dimenticanza sia perché non esiste un contratto tra le parti) per la legge l’affitto è nullo, cioè inesistente sul piano giuridico. In questa circostanza il padrone di casa corre molti rischi:

  • non può usufruire della procedura di sfratto per riottenere la disponibilità dell’appartamento locato né del decreto ingiuntivo per richiedere il pagamento dei canoni non versati;
  • nullità di tutti gli accordi presi con gli inquilini. Infatti il coinquilino non solo può rifiutarsi di pagare il canone pattuito oralmente, ma può anche agire in giudizio per chiedere la restituzione di quelli già pagati.

Stesse conseguenze anche se il contratto di affitto esiste, ma non corrisponde alla cifra pattuita tra le parti; questo accade quando proprietario e inquilino dichiarano una somma superiore al canone effettivo. Anche questa circostanza può rivelarsi molto svantaggiosa per il proprietario dell’immobile: gli inquilini possono pagare la somma indicata nel contratto, senza che il padrone possa chiedere al giudice il decreto ingiuntivo per le somme mancanti.

Affitto senza contratto: conseguenze fiscali per il padrone di casa

Come abbiamo anticipato, affittare un immobile senza regolare contratto è a tutti gli effetti una evasione fiscale, ma delle conseguenze fiscali, il locatore risponde in solido con l’inquilino.

In caso di segnalazione o denuncia da parte degli inquilini, il proprietario dell’immobile deve pagare al Fisco:

  • l’Irpef per i canoni non dichiarati;
  • la sanzione amministrativa per infedele dichiarazione dei redditi;
  • le sanzioni per omesso versamento delle imposte di registro (alla quale si applicano gli interessi a partire dalla data di mancata registrazione del contratto).
    Le sanzioni per affitto in nero sono calcolate secondo due parametri:
  • dal 60% al 120% dell’imposta evasa, se nella dichiarazione dei redditi del locatore non c’è alcuna indicazione dei canoni di affitto che superano i 200 euro;
  • dal 90% fino al 180% dell’imposta evasa, se il canone è stato dichiarato ma in misura inferiore rispetto a quello effettivamente percepito.

Tutte queste sanzioni possono essere riviste e diminuite se il padrone di casa provvede al ravvedimento operoso. Vediamo come funziona.

Il ravvedimento operoso per i contratti di affitto non registrati

In caso di affitto senza contratto, la legge dà la possibilità al locatore di mettersi in regola in maniera spontanea con il c.d. “ravvedimento operoso.” Significa che il padrone di casa può registrare il contratto di affitto anche oltre il termine di 30 giorni stabiliti per legge, con il vantaggio di avere una diminuzione delle sanzioni da pagare.

L’ammontare della sanzione pecuniaria varia in base all’intervallo di tempo entro cui il locatore effettua il ravvedimento. Precisamente:

  • entro 30 giorni la sanzione è pari al 10% dell’imposta;
    -* entro 90 giorni la sanzione è pari al 11,11% dell’imposta;
    -* entro l’anno la sanzione è pari al 12,50% dell’imposta;
    -* entro 2 anni la sanzione è pari al 14,28% dell’imposta;
    -* oltre i 2 anni la sanzione è pari al 16,66% dell’imposta.

Inoltre, dopo il ravvedimento operoso cessano anche le conseguenze civili sopra elencate perché il contratto si considera validamente registrato. Quindi il padrone di casa potrà ottenere il decreto ingiuntivo - se i conduttori non pagano il canone - ed usufruire della procedura di sfratto se vuole rientrare nella sua abitazione.

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