Cedolare secca al 10%, affitto a canone concordato, come funziona?

Cedolare secca 10% per affitti a canone concordato, cos’è?

La cedolare secca al 10% è il regime di tassazione agevolato che può essere utilizzato esclusivamente per affitti a canone concordato o equo canone determinato dalle associazioni di categoria, sindacati dei proprietari e degli inquilini.

Si tratta di una imposta sostitutiva dell’Irpef ed addizionali, sul reddito derivante dall’affitto dell’immobile definita dall’articolo 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 14 Marzo 2011.

L’aliquota prevista è fissa nella misura del 21% del canone di locazione annuo ma scende al 10% se proprietario e inquilino decidono di rispettare il canone concordato stabilendo i limiti minimi e massimi di affitto, imposti in base alla località in cui si trova l’abitazione.

In pratica, uno degli svantaggi del contratto a canone concordato è l’impossibilità per il proprietario di scegliere liberamente l’importo dell’affitto mensile, che dovrà invece rispettare specifiche regole.

La cedolare secca al 10% è stata introdotta al fine di combattere il mercato degli affitti in nero, rendendoli di fatto più convenienti da dichiarare al Fisco con un’aliquota fissa al 10% introdotta dal Decreto Lupi, noto come Piano casa.

Il Piano casa ha abbassato ulteriormente l’aliquota di 5 punti percentuale rispetto alla precedente agevolazione (cedolare secca al 15%) con l’obiettivo di rilancio del mercato immobiliare.

Oltre alle novità sulla cedolare secca, sono state introdotte diverse modifiche ai bonus ristrutturazioni, ai mutui, all’edilizia popolare.

Cedolare secca 10%, per quali affitti e in che casi è possibile utilizzarla

Si è visto che la cedolare secca con aliquota al 10% è una tassazione fissa, agevolata e sostitutiva per gli affitti con contratto di locazione a canone concordato.

Precisamente, l’aliquota al 10% di cosa è sostitutiva?

Come accennato in precedenza sono le sole persone fisiche a poter fruire di questa tassazione agevolata che sostituisce le seguenti imposte:

• aliquote Irpef;
• addizionali Irpef;
• imposta di registro del contratto di locazione;
• imposta di bollo da 16 euro.

La cedolare 10 per cento è un’agevolazione fiscale importante ma non si può utilizzare sempre e ovunque, ci sono delle condizioni per l’utilizzo che ora andremo a vedere.

Sono diversi i casi in cui è possibile utilizzare la cedolare secca con tassazione agevolata al 10%.

Tale l’aliquota al 10 per cento è infatti prevista per i contratti a canone concordato 3+2 stipulati nei Comuni che presentano le seguenti problematiche:

• carenza di soluzioni abitative;
• alta densità abitativa;
• colpiti da calamità naturali.

Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia, come specificato dall’Agenzia delle Entrate

Inoltre la cedolare secca 10% può essere utilizzata nei seguenti casi:

• contratti d’affitto a studenti fuori sede;
• contratti transitori.

È possibile utilizzare la cedolare secca al 10% anche per la stipula di contratti transitori, che nel dettaglio sono contratti di locazione per un periodo non inferiore a un mese e per un massimo di 18 mesi.

A partire dal 2021 è possibile applicare la cedolare secca al massimo fino a quattro immobili: oltre questa soglia l’attività viene considerata svolta in forma imprenditoriale.

Affitto a canone concordato, come pagare la cedolare secca 10%

Prima di andare a vedere come utilizzare la cedolare secca al 10% per contratti di locazione con canone concordato bisogna fare una specificazione.

Per chi si chiede se conviene la cedolare secca, si ricorda che il confronto va sempre fatto con lo scaglione di reddito in cui rientriamo ossia il nostro livello di reddito annuo e anche il canone mensile d’affitto influisce nel reddito annuale.

Resta il fatto che l’aliquota Irpef minima è al 23%, contro il 10% della cedolare secca.

Quindi, come si può vedere ad occhio, la cedolare secca con aliquota fissa al 10 per cento risulta in ogni caso l’opzione più conveniente per l’affitto di un’abitazione mentre sono necessarie alcune valutazioni particolari per la cedolare secca al 21%.

In particolare, se l’inflazione dovesse continuare a crescere, l’adesione alla cedolare secca costringerebbe a rinunciare all’aggiornamento Istat del canone e potrebbe risultare conveniente tornare al regime di tassazione ordinaria Irpef.

Ci sono due modalità di pagamento della cedolare secca a seconda dei diversi casi:

• I lavoratori autonomi o delle imprese che presentano il Modello Unico per la dichiarazione dei redditi devono pagare la cedolare secca tramite il modello F24;
• I lavoratori dipendenti e i pensionati che dichiarano i redditi con il modello 730 devono versare l’imposta prevista dalla cedolare secca tramite la busta paga.

Quando pagare la cedolare secca 10%

Si precisa inoltre che la cedolare secca si comincia a pagare dall’anno successivo al primo di affitto dell’abitazione proprio perché il pagamento tiene conto delle entrate dell’anno precedente.

Le scadenze per il versamento dell’imposta sono le stesse dell’Irpef.

La cedolare secca si paga:

• in un’unica soluzione entro il 30 novembre, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro;
• in due rate se l’importo è superiore a 257,52 euro.
  • la prima rata entro il 30 giugno, pari al 40% dell’acconto dovuto (oppure entro il 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%);
  • la seconda rata entro il 30 novembre, per il restante 60%.

A partire dal 2021, l’acconto da versare a titolo di cedolare secca deve essere calcolato sul 100% (e non più sul 95%) dell’imposta dovuta per l’anno precedente, per effetto della Legge di Bilancio 2019.