Cedolare secca: calcolo convenienza e istruzioni

Cedolare secca: cos’è, come si fa il calcolo delle imposte dovute e quando conviene esercitare l’opzione della tassazione sostitutiva Irpef sugli affitti? Ecco tutte le istruzioni in una guida completa.

Cedolare secca: calcolo convenienza e istruzioni

La cedolare secca è il regime di tassazione ad aliquota fissa opzionale rivolto ai proprietari che concedono un immobile in affitto. Come funziona e quali sono i vantaggi fiscali previsti su questa tipologia di contratti?

Sono in molti a chiedersi quale sia effettivamente la convenienza nella stipula di un contratto a cedolare secca e come effettuare il calcolo delle imposte da pagare. Di seguito forniremo tutte le istruzioni per capire se conviene o meno aderire o meno alla tassazione ad aliquota fissa e quali sono le regole da seguire.

Cerchiamo innanzitutto di capire qual è la differenza tra tassazione Irpef e adesione al regime della cedolare secca.

Nel primo caso il calcolo delle imposte dovute è effettuato secondo il sistema ad aliquote e scaglioni Irpef: il reddito fondiario va a confluire nel reddito complessivo e tassato quindi secondo il criterio della progressività dell’imposizione fiscale.

Con la cedolare secca si sceglie di tassare il proprio reddito fondiario, derivato appunto dalla locazione e sulla base del canone stabilito da contratto, con un’aliquota fissa.

Per capire come funziona il calcolo delle tasse dovute per chi aderisce al regime della cedolare secca è tuttavia necessario distinguere tra la tassazione ad aliquota del 10% e la cedolare secca al 21%. Ovviamente, si tratta di un regime che è sì opzionale ma per il quale è necessario rispettare specifici requisiti.

Il calcolo della convenienza di un contratto a cedolare secca del 10% è abbastanza intuitivo; diverso è invece quanto riguarda la cedolare al 21%. Facciamo di seguito il punto su tutte le istruzioni e sulle regole per l’adesione al regime di tassazione ad aliquota fissa sul reddito derivante dal contratto di locazione.

Cedolare secca: calcolo convenienza e istruzioni

Il regime fiscale della cedolare secca sul contratto di locazione può essere esercitato dalle persone fisiche titolari di reddito di proprietà o diritto reale di un immobile concesso in locazione.

La tassazione sostitutiva Irpef non è ammessa nel caso di locazione di immobili per l’esercizio di attività d’impresa, arti e professioni e in ogni caso prevede il rispetto di particolari regole e requisiti.

Con l’esercizio dell’opzione della cedolare secca in sede di stipula del contratto di affitto si sceglie di assoggettare il reddito fondiario derivante dalla locazione con un’aliquota fissa al 10% o al 21%.

Il calcolo delle imposte dovute con la cedolare secca non solo sostituisce la tassazione Irpef per aliquote e scaglioni, ma comprende anche le addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo, che dunque non saranno dovute.

Quando si può esercitare l’opzione per la cedolare secca al 10% e quando, invece, per l’imposta sostitutiva al 21%? Ecco di seguito tutte le istruzioni necessarie per capire praticamente come funziona la tassazione sostitutiva Irpef dei redditi di locazione con l’aliquota fissa.

Cedolare secca, aliquota al 10% o al 21%: istruzioni e requisiti

Sono due le aliquote di tassazione del reddito da locazione per chi aderisce al regime della cedolare secca nel 2017:

  • cedolare secca al 21% per i contratti di locazione a canone libero;
  • cedolare secca al 10% per i contratti di locazione a canone concordato 3+2 stipulati in comuni con carenza di soluzioni abitative, densamente popolati, contratti transitori, contratti d’affitto a studenti universitari o in comuni colpiti da calamità naturali.

A partire dal 2017 dunque l’Agenzia delle Entrate ha specificato che la cedolare secca 10% si applica anche in favore dei contratti transitori, non inferiori ad un mese e non superiori a 18 mesi.

Una delle regole per i proprietari di immobili che aderiscono al regime di tassazione a cedolare secca prevede che per tutta la durata dell’opzione prevede la rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone pattuito.

Si ricorda che salvo ulteriori novità il 2017 sarà l’unico anno nel quale si potrà scegliere l’opzione della cedolare secca con aliquota fissa al 10% che, a partire dal 2018, passerà al 15%.

Si può esercitare l’opzione della cedolare secca al 10% o al 21% sui contratti di locazione di immobili di categoria catastale A1-A11 ad esclusione della A10, esclusivamente qualora locate ad uso abitativo. L’agevolazione è rivolta anche agli affitti di immobili residenziali a cooperative ed enti senza scopo di lucro con specifici limiti nell’utilizzo dell’immobile stesso.

Il locatore che intenda avvalersi del regime cedolare secca affitti 2017 deve preventivamente comunicare questa opzione al conduttore tramite raccomandata A/R.

Cedolare secca affitti 2017 e calcolo del reddito complessivo ai fini Irpef

L’adesione al regime della cedolare secca affitti 2017 comporta che il reddito per la locazione considerata non concorra al calcolo del reddito ai fini Irpef.

In altre parole, i canoni di locazione (affitti) che il locatore andrà a percepire non rileveranno ai fini della progressività dell’imposizione fiscale e delle aliquote Irpef.

Attenzione però: il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca verrà inglobato nel reddito complessivo ai fini del calcolo legato al possesso dei requisiti reddituali e fiscali previsti previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni varie come ad esempio:

  • calcolo del valore da considerare ai fini della redazione del modello ISEE 2017;
  • determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico;
  • calcolo detrazioni Irpef per carichi di famiglia;
  • detrazioni Irpef per redditi di lavoro dipendente, di pensione o altri redditi;
  • detrazioni Irpef per canoni di locazione.

Calcolo cedolare secca: quando conviene?

I contribuenti si chiedono a questo punto se il regime cedolare secca affitti conviene davvero sempre e comunque. La risposta, in linea di principio, è affermativa. Tuttavia, la convenienza effettiva dell’adesione al regime della cedolare secca sulle locazioni di case e immobili ad uso abitativo in generale deve essere fatta caso per caso, alla luce della dichiarazione dei redditi del contribuente/locatore.

Immaginiamo, infatti, che il contribuente/locatore abbia diritto per un numero di anni ad una serie di rilevanti detrazioni Irpef: ad esempio per effetto del cosiddetto Ecobonus.

La cedolare secca 21% potrebbe rivelarsi non sempre vantaggiosa, poiché come abbiamo visto il reddito fondiario assoggettato a cedolare secca verrà inglobato nel reddito complessivo ai fini del calcolo legato al possesso dei requisiti reddituali e fiscali previsti previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni varie e quindi andrà ad influire sul reddito complessivo e sulla possibilità di beneficiare di prestazioni sociali agevolate.

In questo caso il reddito da locazione con cedolare secca abbatterebbe il reddito complessivo su cui tali detrazioni Irpef possono essere fruite, determinando il rischio della perdita dell’eccedenza rispetto all’imposta dovuta.

Allo stesso modo, appare evidente che la convenienza fiscale della cedolare secca aumenta con l’aumentare del reddito da assoggettare a tassazione Irpef: si tratta di un effetto quantitativo prodotto dalla progressività dell’imposizione fiscale Irpef.

Come esercitare l’opzione della cedolare secca sul contratto di locazione

Per aderire al sistema di tassazione ad aliquota fissa della cedolare secca sarà necessario indicare la scelta con la registrazione del contratto di locazione, utilizzando il modulo RLI anche qualora l’opzione venisse esercitata negli anni successivi.

A questo punto ricordiamo che a partire dal 19 settembre 2017 sarà necessario utilizzare il nuovo modello RLI messo a disposizione con provvedimento del 15 giugno scorso dall’Agenzia delle Entrate con l’allegato delle relative istruzioni.

Il modello RLI dovrà essere utilizzato anche per il rinnovo della cedolare secca per le annualità successive, opzione da esercitarsi entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione a cedolare secca, sarà necessario comunicare il tutto all’Agenzia delle Entrate.

Proroga cedolare secca: le novità del DL 193/2016

Per effetto delle novità introdotte dal DL 193/2016 viene disposto che in caso di tardiva o omessa comunicazione della proroga del contratto di locazione a cedolare secca, ovvero di mancata comunicazione della risoluzione, si applica la sanzione in misura fissa pari a 100 euro ovvero pari a 50 euro in caso di correzione entro 30 giorni dall’evento.

Non si decade dal regime di tassazione agevolata qualora il contribuente abbia mantenuto nel tempo un comportamento idoneo, cioè qualora effettui i versamenti dovuti e dichiari i redditi nell’apposito quadro della dichiarazione dei redditi.

Per ulteriori dettagli si invita a consultare l’approfondimento aggiornato con le ultime novità dell’Agenzia delle Entrate sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca.

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