La banca concede il mutuo solo se il reddito dimostra di poter sostenere la rata senza rischi: in caso contrario, la domanda viene respinta.
Ottenere un mutuo non è affatto scontato. Le banche, prima di concedere un finanziamento, sottopongono ogni richiesta a un’istruttoria, volta a valutare sia la solidità economica del richiedente che il valore e la regolarità dell’immobile oggetto dell’acquisto.
I principali motivi di rifiuto mutuo si possono ricondurre a tre grandi categorie: aspetti imposti dalla legge (ad esempio il rispetto delle soglie di reddito e del rapporto rata/reddito), criteri economici (come la valutazione dell’affidabilità creditizia o la sostenibilità della rata rispetto al reddito familiare) e motivazioni personali. Rientrano tra le cause di rifiuto mutuo prima casa anche fattori come la fluttuazione dei tassi di interesse, l’incertezza economica e le nuove direttive sulla concessione del credito introdotte dalle autorità di vigilanza bancaria.
Reddito insufficiente: quanto bisogna guadagnare per ottenere un mutuo?
La valutazione del reddito minimo per il mutuo non segue un criterio universale, ma risponde a regole di sostenibilità. Infatti, la banca deve accertarsi che la rata mensile non metta a rischio l’equilibrio finanziario del richiedente.
“Il limite applicato nella prassi bancaria è il rapporto rata/reddito: la rata del mutuo non deve superare il 30-35% del reddito mensile netto del nucleo familiare.”
Ad esempio, chi percepisce uno stipendio di 1.600 euro netti al mese potrà generalmente sostenere una rata massima di circa 480-560 euro. I requisiti di reddito per la banca mutuo variano se ci sono altri prestiti attivi o altre spese ricorrenti.
Situazione lavorativa precaria: perché il tipo di contratto incide sul mutuo
La tipologia di contratto di lavoro è una delle principali variabili che la banca prende in considerazione quando riceve una richiesta di finanziamento.
Chi ha un contratto a tempo indeterminato parte generalmente avvantaggiato, perché la stabilità del rapporto riduce il rischio di insolvenza. Al contrario, chi lavora con un contratto a termine, in somministrazione o in apprendistato, si scontra più spesso con un mutuo rifiutato, poiché il rischio di perdita del posto di lavoro è maggiore.
I lavoratori autonomi in partita IVA sono considerati profili a rischio per via della possibile variabilità delle entrate.
Ad esempio il giovane lavoratore con contratto a tempo determinato che, pur avendo uno stipendio adeguato, vede la sua domanda respinta per l’incertezza legata alla prosecuzione del rapporto di lavoro. Allo stesso modo, un libero professionista che dichiara un buon fatturato solo negli ultimi mesi, senza storico pluriennale, può trovare difficile accedere al credito. Infatti, la banca punta a tutelarsi valutando non solo il livello del reddito, ma soprattutto la sua continuità e prevedibilità nel tempo.
Affidabilità creditizia e segnalazioni in Crif
Gli istituti bancari si affidano alle principali banche dati creditizie, come Crif, per valutare il passato finanziario di chi presenta la domanda. La Crif è una tappa obbligata dell’istruttoria: ogni richiesta viene incrociata con il profilo creditizio presente nei database, che raccolgono informazioni su prestiti, finanziamenti, carte di credito e, soprattutto, eventuali ritardi o insoluti.
Essere segnalati come cattivo pagatore può risultare dirimente.
“Si definisce cattivo pagatore chi, in passato, ha accumulato ritardi nei pagamenti di rate o ha lasciato finanziamenti insoluti.”
Una segnalazione da cattivo pagatore viene registrata in Crif non solo per ritardi gravi, ma anche per piccoli disguidi non regolarizzati in tempi brevi. Tali annotazioni rimangono visibili agli istituti di credito per un periodo che varia, in base alla gravità, dai 12 ai 36 mesi, e costituiscono uno dei motivi principali per cui la banca può decidere di respingere la richiesta di mutuo. Un caso molto diffuso riguarda chi ha saltato qualche rata di un vecchio prestito al consumo o chi, per un semplice errore amministrativo, si ritrova ancora segnalato.
Richiesta di importo troppo elevato rispetto al valore dell’immobile o alle garanzie
Un altro motivo di mutuo rifiutato concerne la richiesta di un importo troppo elevato rispetto al reale valore dell’immobile o alle garanzie offerte dal richiedente.
“La banca applica un criterio chiamato rapporto mutuo valore immobile, noto anche come Loan to Value (LTV). Questo parametro indica la percentuale tra l’importo del mutuo richiesto e il valore dell’immobile stabilito dalla perizia.”
Nella maggior parte dei casi, il loan to value massimo accettato si attesta all’80% del valore dell’immobile, ma può scendere al 60-70% per alcune categorie di clienti o in presenza di particolari rischi.
Se la perizia dell’immobile fissa il valore a 200.000 euro, nella maggior parte dei casi l’importo massimo mutuo concedibile non supera i 160.000 euro. Se la richiesta eccede questa soglia, la banca può ridurre l’importo concesso oppure rifiutare del tutto il finanziamento.
Situazioni a rischio sono frequenti con immobili di valore dubbio, case non ancora accatastate o da ristrutturare, dove il valore reale risulta difficile da stimare o non perfettamente documentabile. In questi casi, il mutuo viene rifiutato o ridimensionato, proprio per la mancanza di certezze sulle garanzie offerte. Anche la presenza di ipoteche pregresse o di irregolarità catastali può portare la banca a negare il finanziamento, indipendentemente dalla solidità del richiedente.
Fino a che età si può ottenere il finanziamento?
Non esiste una norma che fissi un tetto universale, ma quasi tutti gli istituti applicano delle soglie precise: di norma, la durata del mutuo non può andare oltre il 75° o l’80° anno di età del titolare alla scadenza dell’ultima rata.
Ciò significa che chi presenta domanda di mutuo dopo i 60 anni trova spesso maggiori difficoltà, non tanto nell’accesso quanto nella scelta della durata finanziabile. Un richiedente di 65 anni, ad esempio, potrà ottenere solo mutui a breve termine, spesso inferiori ai 10-15 anni, proprio per rientrare nei criteri interni sul limite di età banca mutuo.
Questo approccio deriva dalla necessità della banca di limitare il rischio legato all’allungamento dell’orizzonte temporale, ma anche dalla richiesta di assicurazione vita obbligatoria che, con l’avanzare dell’età, risulta più costosa o in alcuni casi difficilmente ottenibile. Per ovviare a questa restrizione, molte famiglie ricorrono alla co-intestazione del mutuo con figli o altri familiari più giovani, oppure alla figura del garante.
Problemi con l’immobile: quando la casa scelta non è finanziabile
In molti casi, infatti, la banca respinge la domanda perché l’immobile risulta non finanziabile secondo i parametri tecnici e legali stabiliti dall’istituto. Infatti, prima di concedere un mutuo, ogni banca effettua una perizia accurata sull’immobile oggetto di acquisto, allo scopo di verificarne la regolarità edilizia, la situazione catastale e il reale valore di mercato.
Tra i motivi più comuni di mutuo rifiutato per problemi immobile rientrano:
- la presenza di abusi edilizi;
- la mancanza di conformità urbanistica;
- difformità catastali o la categoria catastale non idonea al residenziale.
Rientrano tra i motivi tecnici per cui non danno il mutuo anche la partecipazione dell’immobile a procedure giudiziarie (come le aste immobiliari), la presenza di ipoteche non cancellate, o la destinazione d’uso incompatibile con quella dichiarata nella domanda di finanziamento.
Garanzie insufficienti: il ruolo del garante e del patrimonio personale
Un’altra causa frequente di rifiuto del mutuo riguarda la mancanza di garanzie adeguate a tutela della banca. Le garanzie servono a coprire il rischio di insolvenza e a offrire all’istituto strumenti concreti per recuperare il credito in caso di difficoltà da parte del debitore.
“Il garante si impegna personalmente, con il proprio patrimonio, a subentrare nel pagamento delle rate qualora il debitore principale non sia in grado di farlo.”
In questi casi, la banca valuta non solo la situazione economica del richiedente ma anche quella del garante, richiedendo redditi certi, assenza di segnalazioni negative e un patrimonio sufficiente a coprire l’obbligazione.
In alternativa al garante, la banca può accettare altre forme di tutela come la costituzione di ipoteche su altri immobili, polizze assicurative a copertura del rischio credito o fideiussioni bancarie. In ogni caso, l’obiettivo è sempre quello di limitare la propria esposizione finanziaria e assicurarsi che, anche in caso di eventi negativi, il credito possa essere recuperato senza difficoltà.
Troppe richieste di mutuo o finanziamento: perché il credit scoring penalizza
La presenza di troppe richieste di mutuo o finanziamenti effettuate in un breve lasso di tempo, può portare al rifiuto del mutuo. Tale aspetto è rilevato dagli algoritmi di credit scoring , sistemi adottati dalle banche per valutare in modo oggettivo il rischio associato a ciascun richiedente sulla base di numerosi parametri, tra cui la frequenza e la tipologia delle richieste di credito presentate.
Il credit scoring analizza lo storico delle domande di finanziamento, i debiti già in essere e la regolarità nei pagamenti passati. Se il sistema rileva richieste multiple di mutuo o altri finanziamenti in pochi mesi, il profilo del richiedente è considerato più rischioso. Ciò perché una serie di richieste ravvicinate può essere interpretata come segnale di difficoltà economiche o di una ricerca insistente di credito, con il rischio che il soggetto si sovraindebiti e non riesca a sostenere il peso di tutte le rate. Infatti, il credit scoring tiene conto della capacità di rimborso complessiva e valuta se il nuovo mutuo possa realisticamente essere sostenuto dal bilancio familiare.
leggi anche
Come stanno davvero le banche italiane
I consigli dell’avvocato: cosa fare dopo il rifiuto del mutuo
Se la banca rifiuta la concessione del mutuo, il primo passo da compiere è l’accesso agli atti.
“Il richiedente ha diritto, ai sensi dell’art. 5 del Testo Unico Bancario, a ricevere una motivazione chiara e dettagliata per iscritto.”
Ciò consente di verificare la legittimità del diniego e, in caso di errori o di valutazioni arbitrarie, attivare eventualmente una segnalazione presso l’Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Se il rifiuto è basato su dati errati nelle banche dati creditizie (CRIF, Experian, CTC), è consigliabile richiedere l’accesso gratuito ai propri dati personali e, qualora vi siano segnalazioni inesatte, procedere con una diffida formale e una richiesta di cancellazione Reg. UE 2016/679 - GDPR.
Se la banca ha applicato criteri restrittivi non previsti dal contratto o dalle policy pubbliche, si può richiedere, tramite PEC, la copia integrale delle policy interne adottate e valutare se vi sia disparità di trattamento rispetto ad altri clienti art. 117 TUB. Per situazioni di discriminazione o scorrettezze commerciali, si può inviare segnalazione all’AGCM o alla Banca d’Italia.
In caso di difficoltà oggettive (come temporanee variazioni di reddito o problematiche sull’immobile), di valutare soluzioni contrattuali alternative: ad esempio, ricorrere a un mutuo con garanzia pubblica (Fondo Consap per la prima casa) o a forme di fideiussione assicurativa specifiche. Infine, è utile sapere che la richiesta respinta da una banca non pregiudica il diritto di rivolgersi ad altri istituti: ogni banca ha margini di discrezionalità nelle valutazioni, e un’istruttoria negativa non vincola il sistema bancario nel suo complesso.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
Argomenti
