Pertinenze lontane da casa, per la Cassazione la distanza non conta. Ecco come ottenere le agevolazioni fiscali prima casa e prezzo-valore senza errori.
Per anni l’Agenzia delle Entrate non ha considerato pertinenza dell’abitazione principale un box, un piccolo terreno o un posto auto ubicato distante qualche centinaio di metri dalla casa. Per poter godere delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa o grazie al meccanismo del prezzo-valore, secondo il Fisco i due immobili dovevano essere adiacenti o confinanti.
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (la numero 13553 depositata il 10 maggio 2026) cerca di riportare in questa logica un po’ di buonsenso. Gli Ermellini hanno stabilito che non è la distanza fisica a stabilire l’utilizzo del bene per l’abitazione principale e se anche un box è distante dalla casa potrebbe essere funzionale a essa.
Cosa cambia per i contribuenti dopo questa sentenza? Vediamo nello specifico la novità.
Il caso esaminato dalla Corte di Cassazione
La vicenda presa in esame riguarda un cittadino che ha acquistato un terreno a mezzo chilometro dalla sua abitazione principale. L’intenzione dell’acquirente era quella di tassare l’atto con il meccanismo del prezzo-valore, che prevede il calcolo sulla rendita catastale e non sul valore di mercato.
L’Agenzia delle Entrate non aveva accettato e aveva preteso il pagamento di più tasse perché i 500 metri di distanza dall’abitazione principale e la mancanza di un vialetto che collegasse fisicamente il terreno alla casa rendevano impossibile considerare il terreno come pertinenza dell’abitazione.
La vicenda è finita in Cassazione dove i Giudici hanno stabilito che non è la distanza a stabilire se un bene immobile è pertinenza dell’abitazione principale: anche se il bene è distante potrebbe essere considerato al servizio della casa in ogni caso.
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Pertinenza, cosa dice la normativa?
La Corte di Cassazione ha dato ragione al cittadino, ma basandosi su quello che dice la legge. Gli articoli 817 e 818 del codice civile spiegano cos’è una pertinenza: un bene destinato al servizio o all’ornamento di un altro bene principale. La legge, quindi, non ha mai stabilito che la pertinenza deve essere adiacente alla casa o a essa collegata, che debba condividere lo stesso cancello o fare parte della stessa particella catastale.
Il legame della pertinenza con l’abitazione si basa su due elementi principali: la volontà del proprietario di destinare quel bene al servizio della casa principale e il fatto che il bene sia utile e comodo per chi vive nella casa.
Va sottolineato che la sentenza della Suprema Corte non permette a chiunque di far passare come pertinenza qualsiasi bene: una casa in montagna non può essere una pertinenza della casa principale in città, ad esempio. Si deve poter dimostrare il legame tra i due immobili. Come si dimostra? Gli elementi utili sono:
- come si utilizza il bene: un terreno può essere al servizio della casa perché lì si realizza un orto familiare o perché ci si costruisce un capanno dove riporre gli attrezzi della casa;
- le utenze: i contratti di luce e acqua collegati al proprietario della casa;
- l’uso costante del bene da parte dei membri della famiglia (ad esempio il figlio che lascia la bicicletta nel terreno prima di rientrare a casa);
- la forma: specificare nell’atto notarile di compravendita che quel bene viene acquistato come pertinenza dell’abitazione principale.
Cosa cambia per i cittadini?
L’ordinanza della Cassazione cambia in modo radicale le regole del mercato immobiliare sia per i cittadini che per notai e avvocati che operano nel settore. L’Agenzia delle Entrate, in base a quanto stabilito dai Giudici, non può più limitarsi a vedere dove sia ubicato il secondo immobile per rifiutare le agevolazioni fiscali. Se si riesce a costruire la prova dell’uso pertinenziale dell’immobile prima della compravendita si riesce a ottenere non solo l’agevolazione in sede di acquisto, ma ci si mette al riparo anche da futuri controlli da parte del Fisco.
