Riforma del Catasto, cosa prevede il passaggio dai vani ai metri quadri? Scopri come cambierebbero i valori degli immobili e i quali sono i rischi di un aumento delle tasse.
Anche se si parla di una riforma del Catasto ormai da anni, non è ancora certo come sarà realizzata. Indiscrezioni vogliono che l’aggiornamento degli archivi catastali, ormai fermi da oltre 30 anni, prevedrebbe una revisione del valore degli immobili, delle categorie catastali e il e il passaggio dai vani ai metri quadri per la determinazione delle rendite.
La riforma dovrebbe avere una portata importante e, seppur voluta fortemente anche dalla Commissione europea e dall’Ocse per rendere più equa la tassazione degli immobili, richiederebbe la cooperazione dell’Agenzia delle Entrate e dei Comuni per determinare i nuovi valori catastali degli immobili che dovrebbero, poi, essere aggiornati periodicamente.
Cosa bisognerebbe riformare
Attualmente il sistema che attribuisce il valore fiscale agli immobili non è sempre equo e i due punti di maggior rilievo della riforma sono:
- aggiornare il valore degli immobili con una revisione delle categorie e un passaggio dai vani ai metri quadri;
- l’emersione degli immobili fantasma grazie a una mappatura su tutto il territorio nazionale.
Passando dal vano al metro quadro, però, cambierebbe la stima degli immobili ordinari che, poi, terrebbe conto del metro quadro come unità di misura. Per determinare il valore di mercato degli immobili speciali, poi, entrerebbero in gioco anche funzioni statistiche che tengano conto delle caratteristiche edilizie e della localizzazione dell’immobile.
Rispetto a oggi, si tratterebbe di un cambiamento profondo che porterebbe a un riequilibrio del divario di valore tra gli immobili di pregio che si trovano nei centri storici e che hanno un basso estimo catastale e gli immobili più nuovi, che si trovano in periferia e che hanno prezzi in linea con quelli di mercato.
L’orientamento è quello di affiancare alla rendita teorica attuale il reale valore medio di mercato registrato negli ultimi anni, così da unire al valore catastale anche il prezzo effettivo dell’immobile. Poi con il passaggio dal vano al metro quadro sarebbe possibile utilizzare il valore al metro quadro con i prezzi di mercato per le diverse aree del Paese ottenendo un valore catastale molto più vicino al valore di mercato.
Riforma del Catasto, in discussione da più di un decennio
Già nel 2014 era stata presentata in Senato una soluzione al problema della riforma del catasto, ma i governi che si sono succeduti negli anni non sono riusciti a trovare una quadra al problema che, quindi, si ripropone di legislatura in legislatura mentre le tasse sugli immobili continuano a basarsi su un’unità di misura anacronistica come il vano. I valori catastali degli immobili italiani sono fermi al biennio 1988/1989 e la conseguenza di questo è che una stanza in periferia vale quanto una stanza in una piazza storica di pregio: entrambi i vani per il Fisco pesano allo stesso modo.
La paura della stangata
La paura di un intervento è quella di aumentare le tasse degli italiani, ma sicuramente un intervento al riguardo è necessario. Il passaggio dal vano al metro quadro sicuramente per molti rappresenta una stangata, ma i promotori della riforma del Catasto hanno trovato una soluzione per evitare preoccupazioni: si aggiornano le planimetrie e i calcoli in base al metro quadro, ma le tasse si continuano a pagare con i vecchi valori.
Il rincaro per i proprietari, quindi, non sarebbe immediato e nel frattempo si potrebbero trovare gli immobili fantasma su cui pesano i cinque miliardi di euro di Imu evasa ogni anno. In questo modo si potrebbe ripartire il carico fiscale anche su chi oggi non paga per scongiurare gli aumenti delle tasse sugli immobili.
Nella teoria sembra tutto molto nobile e semplice, ma nella pratica la promessa di non aumentare le tasse suona falsa. L’ultima proposta avanzata per la mappatura del territorio nazionale è quella di un censimento dal basso. Ogni cittadino dovrà fornire i reali dati dei propri immobili con una dichiarazione asseverata da un tecnico (che ha un costo) per permettere allo Stato di aggiornare i dati catastali degli immobili che potrebbero portare a una maggiore tassazione delle case.
Per partecipare alla spesa lo Stato dovrebbe promettere uno sconto fiscale sul costo della certificazione, che però coprirebbe solo parte del costo che rimarrebbe sulle spalle del cittadino.
La riforma serve, ma servono anche nuove garanzie
Una riforma del catasto sicuramente serve, per rendere più equo il pagamento delle tasse, visto che le storture storiche stanno diventando insostenibili, ma il vero problema è operativo e sociale. La sfida più grande resta quella di trasformare il catasto in una fotografia realistica del mercato immobiliare senza che questo comporti una stangata patrimoniale. ù
Per fare in modo che questo avvenga vanno definiti meccanismi di compensazione fiscali certi e automatici che garantiscano che a una rendita catastale più alta non corrispondano aliquote comunali elevate.
Fino a quando non si riuscirà a superare questo timore di colpire il bene più prezioso per gli italiani (la casa), la riforma del catasto rimarrà sempre con il freno a mano tirato.
