Surroga mutuo: cos’è, chi può richiederla e come funziona

Antonella Ciaccia

09/06/2022

10/06/2022 - 09:06

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Ogni contratto di mutuo prevede la possibilità passare da una banca a un’altra a condizioni più convenienti e costi zero attraverso la surroga. Vediamo di cosa si tratta e quando conviene.

Surroga mutuo: cos'è, chi può richiederla e come funziona

La surroga o portabilità del mutuo permette a chi ha già un finanziamento in corso di trasferire gratuitamente il proprio debito dalla banca che lo ha erogato a un altro istituto di credito che applica condizioni più vantaggiose.

Contestualmente all’apertura del nuovo mutuo si possono modificare la durata del finanziamento e la tipologia di tasso, fisso o variabile.

In questa guida analizzeremo come funziona la surroga mutuo, quali sono le sue caratteristiche, chi può richiederla, quando conviene e quanto è possibile risparmiare.

Cos’è la surroga del mutuo?

Come detto, la surroga del mutuo è il trasferimento del finanziamento in corso da un istituto di credito ad un altro senza costi per il cliente e con il vantaggio per quest’ultimo di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose.

La surrogazione dell’ipoteca è prevista dall’articolo 1202 del codice civile, quindi la portabilità del mutuo esisteva ben prima dell’introduzione di quella che erroneamente viene considerata la nascita della surroga, ovvero la Legge 40 del 2 aprile 2007, meglio conosciuta come decreto Bersani.

Dal 2007, però la portabilità del mutuo è più conveniente per il mutuatario in quanto non possono essergli addebitate le spese tipiche dell’accensione di un nuovo mutuo, inclusi i costi notarili, le imposte, le commissioni di istruttoria della banca e l’eventuale penale per l’estinzione anticipata, anche dove era prevista nel vecchio contratto antecedente la cosiddetta legge Bersani.

Prima che la normativa della surroga mutuo cambiasse per effetto del decreto Bersani, per trasferire il mutuo in un’altra banca bisognava affrontare dei costi non indifferenti. Infatti, bisognava pagare il notaio per cancellare la vecchia ipoteca e iscriverne una nuova, effettuare una nuova perizia e farsi carico di una serie di spese bancarie, commissioni e imposte.

Caratteristiche principali della surroga

Con la surroga si “sostituisce” il mutuo precedente senza dover effettuare la cancellazione della vecchia ipoteca e senza conseguente nuova iscrizione ipotecaria.

La surroga è dunque un mutuo di scopo e viene concesso per un importo esattamente uguale al debito residuo del vecchio mutuo aggiornato alla data della stipula, mentre possono integralmente cambiare le condizioni di durata, l’importo della rata e il tasso del mutuo.

Le principali caratteristiche della surroga possono essere così elencate:

  • tutte le spese relative alla surroga sono a carico della nuova banca;
  • l’importo di mutuo deve essere pari o inferiore al debito residuo al momento del trasferimento;
  • in fase di nuovo contratto con il nuovo istituto di credito è possibile modificare la durata residua del mutuo, il tipo di tasso (da fisso a variabile o viceversa);
  • non è consentito aumentare l’importo residuo del mutuo.
  • «gli attori» del precedente contratto di mutuo, ovvero tutti gli intestatari e gli eventuali garanti che avevano sottoscritto il finanziamento o firmato una fideiussione dovranno rimanere gli stessi anche nel nuovo contratto. In alcuni casi, la nuova banca, in presenza di maggiori garanzie reddituali, può svincolare altri intestatari del mutuo o garanti;
  • il trasferimento del mutuo è consentito sull’abitazione principale, sulla seconda casa e sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale;
  • il vecchio istituto di credito non può opporsi alla richiesta di trasferimento presentata dalla nuova banca su richiesta del cliente;
  • può essere concessa anche per i mutui aziendali a società con un numero di dipendenti inferiore a dieci e il cui fatturato non superi i 2 milioni di euro annui.

In fase di richiesta della surroga mutuo, sono necessari i seguenti documenti:

  • documentazione del mutuo contratto con la vecchia banca (copia autenticata)
  • nota di iscrizione ipotecaria (copia)
  • documento di identità e codice fiscale dell’intestatario (o intestatari) del mutuo (fotocopia)
  • documento dei garanti del mutuo, se presenti (fotocopia)
  • certificato di stato civile
  • documenti di reddito
  • documenti catastali dell’immobile, planimetrie e visure

Inoltre, saranno necessari i dati della nuova banca e del referente che segue l’operazione, insieme all’ammontare del debito residuo al giorno a cui ha luogo definitivamente l’atto di surroga.

Come funziona la surroga?

Individuata la nuova banca e il mutuo più adatto alle proprie esigenze, il richiedente si reca presso uno sportello della nuova banca nella quale vuole spostare il mutuo e fa richiesta di surroga. Il nuovo istituto esaminerà la pratica, con le tempistiche e le modalità di richiesta mutuo.

Una volta concluso l’iter di delibera reddituale della surroga, la nuova banca procederà ad effettuare una perizia che confermi la regolarità dell’immobile che andrà ad ipotecare e successivamente, in presenza di un notaio, stipulerà un nuovo contratto di mutuo con il suo nuovo cliente cancellando la precedente ipoteca e rilasciando un importo pari al debito residuo da intestarsi alla banca che fino a quel giorno aveva prestato il denaro al mutuatario.

Riassumiamo tutti i passaggi necessari:

  1. il cliente (debitore) valuta la migliore offerta e sceglie la banca che offre delle condizioni migliori sul mutuo;
  2. il cliente si reca presso uno sportello della nuova banca nella quale vuole spostare il mutuo e fa richiesta di surroga. I moduli necessari sono disponibili direttamente nella filiale della banca;
  3. la nuova banca valuta la richiesta ed eventualmente dà il via al trasferimento del mutuo;
  4. la nuova banca contatta la banca originaria e comunica la volontà del cliente di procedere con una surroga mutuo;
  5. la nuova banca richiede informazioni specifiche sul mutuo in oggetto, tra cui l’ammontare del debito residuo che dovrà essere trasferito;
  6. l’importo del debito residuo diventa l’intero ammontare del nuovo mutuo erogato dalla nuova banca al debitore, per il quale viene deciso un nuovo piano di rateizzazione;
  7. la vecchia banca, che per legge non può opporsi alla surroga mutuo, concede il nullaosta;
  8. il passaggio del mutuo dalla vecchia alla nuova banca deve avvenire entro 30 giorni;
  9. ricevuto il nullaosta e il passaggio, la nuova banca dà il via alla surroga mutuo tramite un rogito notarile (a carico della banca stessa);
  10. diventa effettivo il trasferimento dell’ipoteca dell’immobile a favore della nuova banca.

La surroga conviene?

La surroga conviene se le offerte di surroga presenti sul mercato sono più favorevoli in termini di tassi e rate finali rispetto all’attuale contratto di mutuo stipulato.

Si può dunque considerare che la convenienza della surroga dipende dall’andamento dei tassi di mutuo, o meglio ancora degli indici che determinano il tasso (Euribor o Eurirs).

Quando il tasso è superiore di almeno un punto percentuale rispetto a quelli erogati nel periodo di interesse, la surroga può essere una ottima soluzione per ottenere un bel risparmio economico.

C’è un modo empirico e molto pratico per capire se conviene o no cambiare mutuo, ovviamente se si ha uno a tasso variabile; si parte dalla rata mensile della surroga che ci è stata proposta dall’istituto di credito, che va moltiplicata per la durata della surroga.

Il risultato, che chiamiamo Y, va segnato e tenuto a portata di mano.

Quindi, si prende l’attuale rata e si fanno delle simulazioni di crescita dell’1%, del 2% o del 3%. Moltiplichiamo a questo punto l’ipotetica della nuova rata, ottenuta dalla simulazione, per il numero di rate ancora da pagare alla banca: il risultato (che chiamiamo X) indica l’esborso futuro per il pagamento delle rate.

Per valutare se è conveniente fare una surroga, a questo punto possiamo sottrarre il valore X a Y. Se la differenza è positiva ed è superiore a 2.000 euro, allora conviene procedere. Se, invece, la differenza è negativa o se è comunque inferiore a 2.000 euro, allora la surroga non è conveniente.

Il vantaggio della surrogazione viene meno anche nel caso di ammortamento alla francese con pochi anni alla estinzione del mutuo. In tal caso il risparmio potrebbe essere molto esiguo.

Il mutuo è un contratto che solitamente ha durata di medio-lungo periodo e per questo motivo dovrebbe essere tenuto sempre aggiornato all’andamento dei tassi di interesse, soprattutto quando gli indici di riferimento, Euribor e Eurirs scendono.

Sarebbe un errore imperdonabile non cercare di risparmiare sulla rata del mutuo quando il mercato bancario offre la possibilità di migliorare le proprie condizioni contrattuali gratuitamente.

I costi nascosti della surroga

Come detto, la surroga è completamente gratuita. Il Decreto Bersani - Legge 40 del 2 aprile 2007 - indica esplicitamente che «non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria, per gli accertamenti catastali o altri oneri di qualsiasi natura».

Tutti i costi di istruttoria, perizia e spese notarili sono dunque per legge a carico del nuovo istituto di credito, ma è anche vero che per far fronte all’investimento iniziale, la banca vorrà monetizzare attraverso altre strade, legali, si intende. Motivo per cui spesso gli istituti propongono al nuovo cliente delle polizze assicurative che permettono di bilanciare il conto economico dell’operazione che altrimenti rischierebbe di essere passivo, soprattutto in caso di surroga della surroga.

Quando si può richiedere la surroga?

Una domanda molto frequente tra i titolari di un mutuo è quando si può trasferire il proprio mutuo ad un’altra banca. La Legge 40 del 2 aprile 2007 non fa alcun riferimento ad un limite temporale.

Il mutuatario può richiedere la surroga in qualsiasi momento. Una regola di tante banche è aspettare che siano passati almeno 12 mesi per valutare il cliente in modo più attendibile. Il rischio per molti istituti, laddove dopo soli pochi mesi il mutuatario voglia cambiare banca, è che presto potrebbe nuovamente trasferire il mutuo ad un altro istituto, con notevoli costi che rimarrebbero in pancia al creditore.

È possibile la surroga della surroga?

Molte famiglie hanno sfruttato l’era dei tassi ai minimi storici per migliorare le condizioni del proprio mutuo adeguandolo a condizioni di mercato più vantaggiose, anche più di una volta per lo stesso mutuo.

Ad oggi, la normativa in vigore sulla surroga non dà alcun limite sul numero di volte di utilizzo della surroga per lo stesso mutuo.

Alcune banche si mostrano da tempo diffidenti nei confronti di chi surroga in modo abituale. Come detto, il rischio dell’istituto di credito è quello di prendersi carico di tutti i costi e gli oneri della surroga e dopo qualche anno, o peggio pochi mesi, e poi vedersi il cliente fare le valigie e portare il mutuo verso porti più convenienti.

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