Se vuoi vendere la casa ereditata c’è un’altra specie di tassa nascosta da pagare, oltre all’imposta di successione. Ecco di cosa si tratta.
L’imposta di successione non è l’unica spesa che gli eredi devono sostenere per vendere la casa ereditata. La compravendita degli immobili nel patrimonio ereditario è una scelta molto efficace perché semplifica la divisione tra i coeredi e libera i proprietari dalla gestione degli edifici, ma deve essere svolta con cura. Ci sono specifiche procedure da seguire e spese da sostenere per vendere una casa ricevuta in eredità, tra cui quella che è di fatto un’altra tassa, da pagare affinché il passaggio di proprietà avvenga senza intoppi. Ciò è ancora più facile grazie a una recente riforma che semplifica i passaggi, rafforzando al tempo stesso la loro obbligatorietà. Ecco cosa c’è da sapere e quali sono i costi effettivi a carico degli eredi.
Se vendi la casa ereditata devi pagare un’altra “tassa” oltre la successione
Tantissimi eredi vorrebbero sbarazzarsi il prima possibile degli immobili in eredità, ma è necessario seguire dei passaggi preliminari. Nel dettaglio, la casa non può essere venduta se prima non è stata resa la dichiarazione di successione, da cui dipende il relativo pagamento per coloro che vi sono tenuti. Prima ancora della dichiarazione, tuttavia, gli eredi sono chiamati a versare l’imposta ipotecaria (se il bene è gravato da un’ipoteca) pari al 2% del valore catastale e l’imposta catastale, pari all’1% del valore (con possibilità di accedere alle agevolazioni in caso di trasferimento della residenza).
L’imposta di successione dipende invece dal grado di parentela tra gli eredi e il defunto, spesso non è dovuta e in ogni caso deve essere pagata entro il terzo anno successivo rispetto all’apertura della successione. Si hanno invece solo 30 giorni per formalizzare la voltura catastale.
Come anticipato, però, gli eredi sono chiamati a corrispondere un’altra “tassa” per la vendita della casa, relativa alla trascrizione dell’accettazione dell’eredità. Questo passaggio è infatti cruciale per la compravendita del bene, anche se potrà avvenire dopo la decisione del tribunale, come nel caso della domanda giudiziale o l’accordo unanime dei coeredi.
Trascrizione dell’accettazione per vendere la casa ereditata
La vendita di un bene può essere effettuata soltanto da una persona che ne ha il titolo, generalmente il proprietario. Per essere proprietari del patrimonio del defunto non bastano il testamento o le norme successorie, bensì è richiesta l’accettazione dell’eredità. Quest’ultima può avvenire in modo espresso, con un apposito atto pubblico, oppure tacitamente. La legge non obbliga ad accettare l’eredità prima della vendita, visto che questo stesso atto configura un’accettazione tacita, ma nei fatti il rogito immobiliare legittimo mediante un notaio richiede sempre la sua trascrizione, come molte altre azioni.
La legge italiana chiede infatti continuità delle trascrizioni nei registri immobiliari, indispensabile per rendere il diritto dell’acquirente opponibile a terzi. La dichiarazione di successione è un mero adempimento fiscale e non assolve alla funzione di pubblicità del passaggio di proprietà, pertanto è necessaria la trascrizione. Quest’ultima viene assicurata direttamente dal notaio quando l’accettazione avviene in modalità espressa, ma in caso di accettazione tacita o presunta (non rispettando le scadenze in caso di possesso dei beni ereditari) manca inevitabilmente un passaggio.
Posto che la trascrizione è sempre preferibile, il notaio dovrà necessariamente eseguirla per la vendita della casa ereditata, certificando che l’erede è diventato proprietario del bene. Grazie alla legge n. 182/2025 è possibile compiere questo adempimento attraverso una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà in cui si attesta l’avvenuta accettazione tacita o per fatti concludenti. Questo documento costituisce un titolo formale valido per la trascrizione. Quest’ultima può avvenire in seguito al controllo della documentazione legale e fiscale da parte del notaio, ma soprattutto con il pagamento dei tributi dovuti. Al costo fisso di 294 euro (200 euro per l’imposta ipotecaria, 59 euro per l’imposta di bollo e 35 euro per la tassa ipotecaria) si aggiunge l’onorario del notaio, tendenzialmente intorno ai 600 euro.
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