Rinnovo e proroga contratto d’affitto: cosa c’è da sapere

Isabella Policarpio

09/03/2021

09/03/2021 - 11:12

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Cosa succede alla scadenza del contratto d’affitto? Rinnovo e proroga sono automatici? Come si comunica il recesso? Rispondiamo a questi e altri dubbi sulla locazione.

Rinnovo e proroga contratto d'affitto: cosa c'è da sapere

Il rinnovo e la proroga del contratto d’affitto suscitano da sempre molti dubbi, soprattutto riguardo le locazioni transitorie e le modalità di pagamento dell’imposta di registro.

Per capire modalità e termini della proroga bisogna distinguere tra le diverse tipologie contrattuali ad uso abitativo:

Rinnovo e proroga sono disciplinati nella legge n. 431 del 1998. Ecco cosa c’è da sapere.

Differenza tra proroga e rinnovo del contratto di locazione

Spesso si parla indistintamente di proroga e rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo. Tuttavia sono concetti diversi.

Con il termine “rinnovo” si intende la stipulazione di un nuovo contratto con gli stessi inquilini dove, ad esempio, cambia la durata, il canone di locazione o alcune condizioni contrattuali.

La proroga, invece, indica la prosecuzione oltre il termine della locazione, senza depositare un nuovo contratto, quindi alle stesse condizioni precedentemente pattuite.

Proroga contratto d’affitto 4+4

Il contratto d’affitto 4+4 si rinnova in via automatica per un altro quadriennio allo scadere del termine indicato, a meno che il conduttore non eserciti il diritto di recesso o il locatore comunichi la disdetta per volontà di abitare nell’immobile o venderlo.

Alla seconda scadenza del contratto, conduttore e locatore possono attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni oppure rinunciare alla prosecuzione del contratto. Questa volontà deve essere comunicata tramite raccomandata a/r o PEC almeno 6 mesi prima la data di scadenza del quadriennio.

Il destinatario deve rispondere entro 60 giorni dalla ricezione della raccomandata, altrimenti l’accordo si intende scaduto alla data di cessazione della locazione.

Se manca la volontà di recedere, il contratto 4+4 viene rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Proroga contratto d’affitto 3+2

Il contratto d’affitto 3+2 è prorogato automaticamente di 2 anni allo scadere del triennio.

Il rinnovo automatico, tuttavia, vale soltanto per il locatore dato che gli inquilini, se lo desiderano, possono comunicare la volontà di recedere 6 mesi prima dalla scadenza del triennio.

La prima proroga è automatica (salvo recesso anticipato) e in seguito le parti possono disdire liberamente mediante raccomandata a/r o PEC nel termine indicato nel contratto.

In assenza di disdetta, il contratto 3+2 si rinnova in via automatica per altri 2 anni.

Rinnovo contratto transitorio

I contratti transitori sono quelli stipulati per “soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori per fattispecie – con particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa e connesse allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento ed alla ricerca di soluzioni occupazionali”, recita l’articolo 2 del DM 16 gennaio 2017.

Durano generalmente per 1 mese (la durata minima) fino a 18 mesi e alla scadenza del termine indicato non è necessario dare la disdetta dato che la cessazione si verifica automaticamente.

Tuttavia, se persistono i requisiti di “transitorietà”, il conduttore deve darne comunicazione al locatore tramite raccomandata a/r per continuare l’affitto transitorio, altrimenti, se l’inquilino rimane nell’immobile, il contratto transitorio si trasforma in uno ordinario 4+4.

Proroga contratti universitari (di 6 o 36 mesi)

I contratti d’affitto che durano dai 6 ai 36 mesi si prorogano automaticamente alla scadenza indicata se il conduttore non comunica la volontà di recedere almeno 3 mesi prima della data di scadenza.

Questi contratti sono tipicamente stipulati con gli studenti universitari o gli stagisti fuori sede.

Chi paga la proroga?

La proroga del contratto d’affitto è soggetta a imposta di registro. Questa grava su entrambe le parti, salvo diversa pattuizione, e in caso di mancato pagamento locatore e conduttore rispondono in solido con una sanzione che vale il 30% della somma evasa.

Il costo della proroga o del rinnovo è uguale a quello stabilito in sede di registrazione del contratto di locazione.

Come pagare la proroga del contratto all’Agenzia delle Entrate

L’imposta può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga stessa e va versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di una precedente proroga).

Si può scegliere tra due modalità:

  • utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
  • con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504

Nel primo caso, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente. Nel secondo caso serve comunicare la proroga all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando il modello RLI debitamente compilato, entro 30 giorni.

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