Pagamento del condominio, nuove regole nel 2026

Oggi le spese condominiali possono essere pagate sia in contanti sia tramite strumenti tracciabili. Questa libertà di scelta, però, potrebbe avere i giorni contati. A metterla in discussione è la riforma del condominio contenuta nel disegno di legge n. 2692, presentato alla Camera dei deputati da esponenti della maggioranza di Governo.

Il provvedimento, se approvato, è destinato a cambiare in modo significativo le regole di gestione dei condomini, introducendo un sistema più rigido e strutturato che punta su una maggiore trasparenza. E attenzione perché le novità non riguardano soltanto le modalità di pagamento delle spese condominiali, che verrebbero di fatto limitate ai soli strumenti tracciabili, ma incidono anche sulla disciplina delle morosità.

Dal 2026, infatti, nel caso in cui la riforma dovesse entrare in vigore, cambierebbero anche le regole per il recupero dei contributi non versati, con effetti che potrebbero ricadere indirettamente anche sui condomini in regola con i pagamenti, chiamati a rispondere in via residuale dei debiti del condominio.

Vediamo quindi quali sono le novità che incidono sul pagamento del condominio, cosa cambierebbe per i singoli condomini e quali sono le nuove responsabilità in capo agli amministratori.

Come si paga il condominio dopo la riforma

Se il disegno di legge di riforma del condominio dovesse essere approvato, il modo di pagare le spese condominiali cambierebbe in modo sostanziale. Il principio alla base della nuova disciplina è semplice: tutti i pagamenti devono transitare dal conto corrente intestato al condominio, senza eccezioni.

Di fatto, il contante verrebbe di fatto escluso. I condomini non potrebbero più versare quote in denaro contante all’amministratore, né effettuare pagamenti “informali” per conto del condominio. Le spese dovranno essere saldate esclusivamente tramite strumenti tracciabili, come bonifici bancari o postali, assegni e altri mezzi elettronici che consentano la piena ricostruzione dei flussi finanziari.

La riforma interviene anche su una pratica piuttosto diffusa: il pagamento diretto dei fornitori da parte del singolo condomino.

Anche in questo caso la regola diventa più rigida. Il condomino che paga direttamente un creditore del condominio non è liberato dal proprio obbligo contributivo, salvo le ipotesi già previste dalla legge per il recupero forzoso nei confronti dei morosi. In altre parole, il rapporto economico resta sempre e comunque tra il condomino e il condominio, non tra il condomino e il fornitore.

Morosità condominiali: cosa cambia con la riforma

La riforma del condominio interviene in modo deciso anche sul tema delle morosità, uno dei nodi più critici nella gestione degli edifici e tra le principali cause di contenzioso. L’obiettivo è di rendere più efficiente il recupero dei crediti, ma le nuove regole rischiano di avere effetti rilevanti anche per i condomini in regola con i pagamenti.

La prima novità riguarda l’ordine con cui i creditori possono rivalersi. In base alle nuove disposizioni, il creditore del condominio potrà agire direttamente sulle somme disponibili sul conto corrente condominiale per l’intero credito vantato. Solo successivamente, e in via prioritaria, potrà procedere nei confronti dei condomini morosi, ciascuno in proporzione alla propria quota di debito.

Tuttavia, se l’escussione dei morosi dovesse risultare infruttuosa, la riforma conferma - e rafforza - una regola già molto discussa: il creditore potrà rivalersi anche sui condomini in regola con i pagamenti, sempre in proporzione ai millesimi di partecipazione alla spesa. Questi ultimi conserveranno il diritto di regresso nei confronti dei morosi, ma solo in un secondo momento e con tutte le difficoltà pratiche che spesso caratterizzano il recupero delle somme.

Di fatto, il rischio di morosità non resta più confinato al singolo inadempiente, ma continua a riflettersi sull’intero condominio, con possibili anticipazioni di cassa richieste a chi ha sempre pagato regolarmente.

Le altre novità della riforma

Oltre ai pagamenti e alle morosità, la riforma del condominio introduce ulteriori cambiamenti rilevanti nella gestione degli edifici.

Viene rafforzata la figura dell’amministratore, con obbligo di polizza assicurativa e chiarimenti sulla durata dell’incarico, che diventa annuale con rinnovo automatico solo in presenza di una specifica deliberazione assembleare.

Cambiano anche le regole sul rendiconto condominiale, che dovrà essere più dettagliato e, nei condomìni di maggiori dimensioni, certificato da un revisore indipendente. Il rendiconto certificato dovrà inoltre essere depositato presso la Camera di Commercio, aumentando il livello di trasparenza e controllo.

La riforma introduce infine requisiti professionali più stringenti per amministratori (con obbligo della laurea in materie economiche, giuridiche o tecnico-scientifiche) e revisori e istituisce un elenco nazionale pubblico presso il ministero delle Imprese e del Made in Italy: senza iscrizione non sarà possibile esercitare, pena sanzioni economiche.