Spese condominiali, cosa comprendono e come si calcolano

Cosa sono le spese condominiali?

Le spese condominiali sono i costi che i proprietari (o inquilini, se previsto dal contratto) devono sostenere per la gestione, la manutenzione e il funzionamento delle parti comuni di un edificio condominiale.

Queste spese si dividono principalmente in ordinarie e straordinarie. In sintesi, ci sono quelle che riguardano la normale gestione e manutenzione del condominio e le altre definite eccezionali, spesso deliberate in assemblea, per interventi non ricorrenti.

Cosa comprendono le spese condominiali ordinarie e straordinarie

Entrando nel dettaglio delle spese condominiali, quelle ordinarie - solitamente tutte a carico di chi vive nella casa - comprendono le seguenti voci:

• luce elettrica dei luoghi condivisi;
• le pulizie di scale, pianerottoli, cortili, vetrate e in generale delle parti comuni dell’edificio, così come eventuali giardini condominiali;
• acqua per fontanelle e rubinetti siti nelle aree condominiali;
• manutenzione e revisione dei serramenti, dell’impianto dei citofoni e dell’ascensore, delle caldaie e di eventuali cancelli elettrici;
• il controllo e la riparazione dell’impianto di illuminazione esterno o interno e la sostituzione di eventuali lampadine bruciate;
• la riparazione di tubi idraulici e di cavi elettrici;
• il pagamento dell’assicurazione e delle eventuali imposte che riguardano lo stabile;
• il compenso dell’amministratore e le spese di cancelleria.

Per spese extra o straordinarie si intendono, invece, quelle prive di requisiti come la continuità o la periodicità. Esse sono connesse a particolari situazioni di emergenza o di danneggiamento o rotture, nonché ammodernamenti e/o sviluppo dello stabile.

Esempi tipici sono il rinnovamento della facciata del palazzo o le innovazioni che possono essere apportate allo stabile, come ad esempio l’installazione di un ascensore oppure dei pannelli solari.

In sintesi, le spese condominiali straordinarie sono:

• rifacimento facciata o tetto
• sostituzione caldaia centralizzata
• messa a norma degli impianti
• ristrutturazione delle parti comuni
• spese legali o per cause condominiali

Queste spese, per essere approvate devono ottenere la maggioranza nel voto dell’assemblea condominiale. Inoltre, in alcuni casi possono essere obbligatorie: ad esempio quando riguardano la stabilità dei muri maestri e le cinte murarie, la sostituzione di travi o il rinnovamento di tetti e solai.

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Come si calcolano le spese condominiali? Quote e ripartizione

Il Codice civile spiega la ripartizione delle spese condominiali tra i condomini. In particolare, gli articoli dal 1123 al 1126 del Codice civile, chiariscono che il criterio fondamentale di ripartizione è quello proporzionale.

Le spese di condominio sono piuttosto variabili, come detto sopra, ma c’è una regola con la quale si stabiliscono. Questa è detta “sistema dei millesimi”. Per comprendere questa ripartizione è anzitutto necessario introdurre e analizzare il concetto di millesimi.

Ogni appartamento ha una quota millesimale che rappresenta il suo peso rispetto all’intero edificio (su base 1.000). Si calcola tenendo conto di: superficie dell’immobile, piano e altezza da terra, esposizione, destinazione d’uso.

Esempio: se l’appartamento ha 80 millesimi, vuol dire che si possiede l’8% del condominio.

Da evidenziare, però che in alcuni casi, le spese condominiali non vengono divise in base ai millesimi, ma secondo criteri diversi, previsti dalla legge o dal regolamento condominiale.

Ecco i principali casi:

• quando un bene o servizio è usato in misura diversa da ciascun condomino, la spesa si divide in proporzione all’uso effettivo o potenziale;
• se un bene o servizio è a uso esclusivo di alcuni, solo questi condomini ne sostengono i costi;
• in alcuni piccoli condomìni (es. bifamiliari o trifamiliari) o dove esiste un accordo scritto, le spese possono essere divise in parti uguali, indipendentemente dai millesimi

Chi paga le spese condominiali?

La risposta al quesito è: dipende da chi detiene la proprietà e da chi usa l’immobile. In generale, la legge distingue tra proprietario e inquilino (conduttore).

Secondo la legge e il contratto d’affitto (art. 1576 c.c. e legge 392/78), l’inquilino deve pagare le spese relative all’uso quotidiano dell’immobile, cioè:

• pulizia e luce delle scale
• raccolta rifiuti
• ascensore (manutenzione ordinaria)
• riscaldamento centralizzato (consumo)
• servizi comuni (acqua, portierato, giardinaggio)
• manutenzione ordinaria

Le spese a carico del proprietario comprendono quelle straordinarie (es. rifacimento tetto, facciata); lavori strutturali o innovazioni; compensi tecnici o legali; manutenzione straordinaria impianti.

L’inquilino non paga mai le spese straordinarie, salvo accordo contrario.

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Spese condominiali medie: qualche esempio per capire

Le spese condominiali medie possono variare molto a seconda di vari fattori: zona geografica, tipo di edificio, numero di appartamenti, presenza di ascensore, portiere, riscaldamento centralizzato, tipologia di appartamento nel quale si abita.

Alcuni esempi. In un piccolo condominio (es. 6 unità, senza ascensore, senza riscaldamento centralizzato), il totale delle spese medie per famiglia è di €300–500/anno con questo dettaglio:

• Pulizia scale: €100–200/anno
• Illuminazione scale: €50–100/anno
• Assicurazione fabbricato: €40–70/anno
• Amministratore (se presente): €100–200/anno

Se il condominio è medio (10–20 appartamenti, con ascensore, riscaldamento centralizzato), le spese totali medie si aggirano sui €1.000–1.800/anno, con queste voci:

• Pulizia e luce scale: €150–250/anno
• Ascensore: €200–400/anno
• Riscaldamento centralizzato: €400–800/anno (in base ai consumi)
• Amministratore: €150–300/anno
• Manutenzioni varie: €100–300/anno

Infine, un condominio con portiere e servizi extra (es. contesto signorile, Milano, Roma ecc.) può costare anche €2.500–4.000/anno a famiglia. Queste le spese:

• Portierato: €1.200–1.800/anno
• Spese di giardinaggio e vigilanza: €200–400/anno
• Ascensore, riscaldamento e altri servizi: €700–1.200/anno
• Amministratore: €300–600/anno

Le spese possono essere molto più alte in condomini con piscina, spa, palestra o vigilanza H24.

Nei condomini senza amministratore (2–3 unità), le spese possono ridursi a meno di €100/anno a testa.

FAQ, domande frequenti

Come pagare le spese condominiali?

• Le spese condominiali devono essere pagate seguendo le modalità e le scadenze stabilite dall’amministratore di condominio. Generalmente, l’amministratore invia un bollettino di pagamento o una fattura dettagliata a ciascun condomino, specificando l’importo dovuto e le relative voci di spesa. Il pagamento può essere effettuato tramite bonifico bancario, bollettino postale, o altro metodo indicato dall’amministratore. È fondamentale rispettare le scadenze per evitare sanzioni o interessi di mora. In caso di difficoltà, è consigliabile comunicare tempestivamente con l’amministratore per trovare una soluzione.

Regolamento di condominio: deve comprendere anche le spese condominiali?

• Sì, il regolamento di condominio deve comprendere anche le disposizioni relative alle spese condominiali. Questo documento, che regola la vita comune all’interno del condominio, dovrebbe specificare i criteri di ripartizione delle spese, le modalità di pagamento, le scadenze, e le eventuali sanzioni per i ritardi nei pagamenti. In questo modo, tutti i condomini hanno chiara comprensione dei loro obblighi finanziari e delle regole da seguire. Il regolamento può anche stabilire le procedure per l’approvazione delle spese straordinarie e per la gestione del fondo cassa condominiale.

Quando si possono non pagare le spese del condominio?

• In linea di massima, le spese condominiali devono essere sempre pagate. Tuttavia, un condomino può rifiutarsi di pagare se le spese non sono state approvate regolarmente dall’assemblea condominiale o se l’amministratore non fornisce una rendicontazione dettagliata e trasparente delle spese stesse. Inoltre, se un condomino ritiene che le spese siano ingiustificate o eccessive, può richiedere chiarimenti o contestare la ripartizione davanti all’assemblea o, in ultima istanza, rivolgersi a un legale o al giudice competente. È importante agire tempestivamente e documentare ogni contestazione.

Le spese condominiali vanno inserite nella dichiarazione dei redditi?

• Le spese condominiali ordinarie non vanno generalmente inserite nella dichiarazione dei redditi. Tuttavia, alcune spese straordinarie possono beneficiare di detrazioni fiscali, come quelle per la ristrutturazione edilizia, il risparmio energetico, o l’installazione di impianti fotovoltaici. In questi casi, l’amministratore deve fornire la certificazione delle spese sostenute e la quota spettante a ciascun condomino. Questi importi possono poi essere riportati nella dichiarazione dei redditi per beneficiare delle detrazioni previste dalla legge. È consigliabile consultare un commercialista per informazioni dettagliate e aggiornate.

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