La multiproprietà immobiliare: una formula contrattuale che consente di godere di una casa vacanze ogni anno, a costi fissi e turni prestabiliti.
È tempo di vacanze, ma c’è chi la propria settimana l’ha scelta - e pagata- anni fa. Ormai le seconde case sono diventate un lusso per pochi, la multiproprietà resiste come formula accessibile per avere un posto in cui soggiornare in mete altrimenti irraggiungibili.
La multiproprietà è un modello che promette soggiorni garantiti e costi contenuti, ma che può celare vincoli rigidi, oneri e spese ricorrenti nonché rischi sottovalutati.
Cos’è la multiproprietà immobiliare e come funziona legalmente in Italia?
“La multiproprietà immobiliare è una forma contrattuale che attribuisce a più soggetti il diritto di godere di un immobile, a turni prestabiliti, per un determinato periodo dell’anno.”
Si tratta di un istituto regolato ad hoc dalla legge, che lo distingue dalla comproprietà ordinaria e dagli affitti brevi (stagionali). La multiproprietà è un diritto di godimento a tempo parziale su beni immobili, di norma destinati ad uso turistico. È stata introdotta in Italia con la l. n. 427/1998, successivamente coordinata e armonizzata con la normativa europea mediante il D. lgs. n. 79/2011, attuativo della Direttiva 2008/122/CE, e oggi confluita nel Codice del Consumo (D.lgs. n. 206/2005, artt. da 69 a 81 bis).
Il contratto di multiproprietà deve essere redatto in forma scritta, a pena di nullità, e contenere tutte le informazioni, compresa l’indicazione delle spese annuali, della durata del diritto, delle modalità di recesso e delle garanzie offerte. La legge tutela anche il diritto di ripensamento: l’acquirente ha un termine di 14 giorni per esercitare il recesso senza penali, secondo quanto previsto dall’art. 73 del Codice del Consumo, termine che decorre dalla sottoscrizione del contratto o dalla consegna delle informazioni precontrattuali obbligatorie.
Qual è la differenza tra multiproprietà e comproprietà?
Dal punto di vista giuridico, la multiproprietà non comporta un diritto di proprietà sull’immobile, come avviene nella comproprietà, ma si basa, invece, sull’acquisto di un pacchetto contrattuale che attribuisce un diritto esclusivo di godimento su una specifica unità immobiliare, per una determinata settimana o più settimane ogni anno. Pertanto, l’acquirente non diventa proprietario di una quota dell’immobile, ma titolare di un diritto personale o reale d’uso limitato nel tempo.
“Un soggetto acquista il diritto di usare un appartamento in una località di vacanza nella terza settimana di gennaio di ogni anno, per 20 anni.”
Il funzionamento della multiproprietà si basa sulla turnazione, stabilita da calendari a rotazione fissa o mobile. Nella rotazione fissa, ogni titolare usufruisce dell’immobile sempre nello stesso periodo dell’anno. Nella rotazione mobile, le settimane ruotano secondo criteri predeterminati, spesso con cicli pluriennali.
Quali vantaggi offre la multiproprietà per chi cerca una casa vacanze?
Chi valuta l’acquisto di una multiproprietà per le vacanze spesso cerca una soluzione stabile, economicamente prevedibile e semplificata a livello logistico.
“La multiproprietà consente di assicurarsi ogni anno un soggiorno garantito in una località turistica di pregio, a condizioni più favorevoli rispetto all’hôtellerie o agli affitti stagionali.”
Il profilo ideale del multiproprietario è colui che ha consolidato un’abitudine vacanziera verso una località specifica. In questi casi, la multiproprietà è una forma di fidelizzazione territoriale. Di norma, la gestione dell’immobile è centralizzata, con un’amministrazione condominiale condivisa che si occupa della manutenzione ordinaria, della pulizia, delle utenze etc. Ciò consente di eliminare tutte le incombenze tipiche della seconda casa: bollette da gestire, manutenzioni impreviste, difficoltà nel reperire fornitori locali.
Un risparmio concreto rispetto ad affitti e hotel
I costi iniziali di acquisto variano a partire da circa 3.000 euro per una settimana in bassa stagione, mentre le spese annuali di gestione sono ripartite tra tutti i fruitori e risultano inferiori ai canoni di locazione stagionale per immobili della stessa categoria e posizione.
“Un soggiorno in una località come San Teodoro (Sardegna) può comportare una spesa di oltre 2.000 euro tra affitto e spese accessorie. La stessa permanenza, acquistata in multiproprietà, può richiedere una quota iniziale di 6.000 euro e spese annuali inferiori a 600 euro, ammortizzabili in pochi anni.”
La multiproprietà non genera rendite imponibili in capo al titolare, a meno che non venga concessa in locazione a terzi. In molti casi, l’immobile è accatastato in modo unitario e le imposte sono gestite in forma collettiva, con suddivisione delle spese in base alla settimana posseduta.
Quanto costa una multiproprietà? Cifre, spese fisse e oneri nascosti
“Il costo iniziale per entrare in una multiproprietà si chiama quota d’acquisto è il prezzo pagato per assicurarsi il diritto di utilizzare l’immobile per un certo periodo ogni anno, di solito una o due settimane.”
In Italia, il valore della quota parte da circa 3.000 euro per le settimane di bassa stagione, ma può facilmente superare i 20.000 euro se si tratta di località di prestigio (come Cortina d’Ampezzo o Porto Cervo) e settimane ad alta domanda (agosto, festività natalizie). Inoltre, la durata contrattuale incide sul prezzo, in alcuni casi si tratta di contratti a vita o addirittura trasmissibili per successione, il che implica un impegno a lungo termine.
Quali spese si pagano ogni anno?
Oltre alla quota di acquisto iniziale, ogni multiproprietario è tenuto a versare spese annuali di gestione, il cui importo è stabilito in base alla tabella millesimale o al regolamento interno della struttura. Si tratta delle classiche spese condominiali, ripartite tra tutti i fruitori in base alla durata del diritto (settimane possedute), e comprendono:
- manutenzione ordinaria (pulizie, giardinaggio, assistenza tecnica);
- utenze e servizi comuni (acqua, luce, gas, Wi-Fi, reception);
- assicurazioni sull’immobile;
- fondo imprevisti per spese straordinarie (es. rifacimento facciata, sostituzione caldaie).
Per una multiproprietà in Toscana, in un complesso con servizi standard, le spese possono aggirarsi sui 450 euro - 600 euro all’anno per ogni settimana di utilizzo. In strutture più esclusive, i costi salgono a 800 euro - 1.200 euro annuali. A ciò si aggiungono eventuali contributi straordinari, deliberati dall’assemblea dei titolari per interventi strutturali non preventivabili.
I
noltre, ci possono essere oneri accessori non evidenziati nella fase di acquisto. In alcuni casi, le società che gestiscono la multiproprietà inseriscono clausole che obbligano al versamento di quote extra per servizi “facoltativi”, che però diventano de facto obbligatori per poter accedere alla struttura (es. pulizie di fine soggiorno, parcheggi, tessere club).
Quali sono i rischi legati alla multiproprietà?
La multiproprietà, pur presentando alcuni vantaggi, comporta anche rischi giuridici e pratici non trascurabili.
È difficile rivendere una multiproprietà?
Uno dei rischi riguarda la difficoltà di rivendita. A differenza di un immobile tradizionale, una settimana di godimento in multiproprietà è un bene poco liquido. Ciò comporta una perdita di valore. Infatti, molti proprietari, dopo anni d’uso, si ritrovano a voler uscire dal contratto, ma non riescono a trovare soggetti interessati, nemmeno offrendolo gratuitamente.
Quali sono i problemi legati all’uso?
Un secondo nodo è la rigidità del sistema. La maggior parte delle multiproprietà prevede un calendario fisso: ogni anno l’utente ha diritto a una specifica settimana. Se quell’anno non può usufruirne – per motivi familiari, lavorativi o personali – non esistono forme automatiche di recupero. Quindi, il diritto si perde, pur continuando a essere tenuti al pagamento delle spese annuali. Alcune strutture consentono la cessione temporanea o lo scambio della settimana con altri titolari, ma dipende dal regolamento interno. In molti casi, l’assenza di flessibilità rende l’investimento meno interessante per chi non ha una pianificazione vacanziera rigida.
Cosa succede se ci sono problemi tra i proprietari?
La multiproprietà prevede una gestione collettiva assimilabile a un condominio, con assemblee, delibere, obblighi di rendicontazione (Cass. civ. sent. n. 8574/2023). Le problematiche più frequenti riguardano, il mancato rispetto delle regole comuni (es. animali, ospiti non autorizzati, uso improprio degli spazi comuni) o la morosità, nel caso in cui alcuni proprietari non pagano le quote annuali, con conseguente degrado del bene o aumenti per gli altri utenti.
Si può uscire da una multiproprietà?
Il recesso anticipato non è sempre possibile, e dipende dal contratto sottoscritto. In linea generale, se la durata è determinata, l’uscita anticipata è subordinata a:
- cessione del diritto a terzi, se il contratto lo consente;
- accordo con il gestore per una risoluzione consensuale, in alcuni casi a fronte di una penale;
- ricorso a società o agenzie specializzate nella dismissione di multiproprietà, che possono agire come intermediari o addirittura acquistare le quote, ma a condizioni spesso poco vantaggiose.
In caso di multiproprietà ereditata, gli eredi possono rinunciare all’eredità o accettare con beneficio di inventario, ma se il diritto è già entrato nel loro patrimonio, essi ne rispondono con l’obbligo di sostenere i costi annuali.
Pertanto, una volta firmato il contratto, uscirne può risultare più difficile di quanto si pensi, a meno di trovare un accordo stragiudiziale con le controparti.
È un investimento o una spesa fissa? La multiproprietà conviene nel 2025?
La multiproprietà non nasce per produrre reddito, ma per garantire un uso personale dell’immobile in un periodo definito. Solo in determinati casi è possibile ottenere una rendita passiva affittando la propria settimana a terzi. Naturalmente, la sublocazione è possibile solo se espressamente prevista dal contratto. Alcune multiproprietà vietano l’affitto a terzi o richiedono l’approvazione preventiva del gestore, aspetto che va verificato prima di valutare l’acquisto con finalità reddituali.
Da un punto di vista patrimoniale, la multiproprietà non si rivaluta nel tempo come un immobile intero. La rivalutazione della quota è spesso assente. Ciò significa che, la multiproprietà è classificabile come spesa fissa periodica. Per questo motivo, il turismo vacanziero premia modelli più flessibili. Le formule più dinamiche sono quelle delle multiproprietà gestite da club o aziende (come Marriott Vacation Club o Hilton Grand Vacations), dove i titolari non acquistano una settimana fissa, bensì crediti annuali da spendere in varie strutture. Tuttavia, anche tali formule pur offrendo maggiore elasticità, hanno anche costi superiori e meno trasparenza sulla disponibilità reale.
Sul piano fiscale, la multiproprietà non genera reddito imponibile se non locata, ma impone comunque spese ricorrenti non deducibili, assimilabili a quelle di una seconda casa. L’assenza di una reale rivalutazione patrimoniale e la difficoltà di dismissione la rendono più vicina a un costo fisso programmato che a un investimento. Pertanto, può convenire solo in presenza di un utilizzo continuativo e regolare, in località ad alta domanda, e a condizione che il contratto consenta flessibilità in uscita o sublocazione. Diversamente, il rischio è quello di sostenere nel tempo un costo rigido per un bene a godimento limitato.
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