Nuda proprietà: cos’è, come funziona la vendita con usufrutto, il calcolo del valore, i vantaggi per chi compra o vende e quando conviene davvero.
La nuda proprietà è un diritto reale di godimento su una cosa altrui che si ottiene quando il diritto di proprietà viene spogliato della facoltà di godere e utilizzare il bene stesso: si vende quindi la proprietà ma non la facoltà di usare il bene.
L’opzione di acquisto della nuda proprietà può rivelarsi un affare interessante per chi vuole investire senza avere fretta di usare il bene.
Quando si parla della nuda proprietà di un immobile in vendita, ad esempio, ci si riferisce ad una casa occupata da altre persone che non se ne andranno dopo l’acquisto e che, anzi, continueranno a occupare l’immobile. Chi acquista la nuda proprietà di un immobile compra una casa a un prezzo più basso, ma non può abitarla o affittarla subito perché è utilizzata dall’usufruttuario. Si diventa pieni proprietari dell’immobile solo quando l’usufrutto termina. Solitamente chi vende la nuda proprietà dell’immobile in cui vive lo fa per garantirsi liquidità e un tetto sopra la testa fino alla morte.
Di seguito andiamo a scoprire cos’è la nuda proprietà, quali sono le sue caratteristiche e come funziona. Una guida completa per approfondire questo importante tema.
Nuda proprietà: cos’è
La definizione giuridica di nuda proprietà è la seguente: «una proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento del bene cui è relativa. Tipicamente si riferisce a un immobile del quale si acquisisce la proprietà ma non il diritto di usufrutto». Il caso più noto, come detto, è quello di immobili adibiti a uso di abitazione, ma in realtà il concetto è estendibile a tutti i tipi di beni sui quali siano possibili apposizioni di un gravame.
Al cessare di tale gravame che non permette la piena proprietà, ad esempio all’estinzione dell’usufrutto, si ricostituisce la pienezza potestativa. Parole difficili? Non più di tanto, se ci pensate: una nuda proprietà non è nient’altro che un bene che vi appartiene, ma di cui non potete temporaneamente usufruire per una ragione specifica (il cosiddetto “gravame”). Siccome generalmente si tratta di immobili, è una casa che comprate ma nella quale non potete andare ad abitare, né potete cedere in affitto a terzi.
Nuda proprietà: come funziona
Nell’ordinamento giuridico italiano la proprietà piena è la sintesi di due facoltà: il diritto di disporre (alienare, donare, ipotecare o trasferire il bene) e il diritto di godere (utilizzo del bene). Quando si scinde il diritto di utilizzo dalla proprietà attribuendolo a un altro soggetto sotto forma di usufrutto, il titolare rimane un nudo proprietario.
La nuda proprietà funziona in questo modo: il proprietario di un bene, generalmente per esigenze di liquidità immediate, decide di venderlo mantenendone però il diritto di usufrutto, per un tempo definito dal contratto, o fino alla propria morte.
Generalmente a esercitare questo strumento giuridico sono persone anziane che però non hanno intenzione di trasferirsi in un altro appartamento finché avranno vita, o magari (più raramente) proprietari di appartamenti abitati da inquilini anziani che, per umanità o altri motivi, non intendono sfrattarli costringendoli a un trasloco in età avanzata. Ovviamente i casi possono essere anche diversi, ma questi sono quelli principali.
Nuda proprietà: come funziona con le spese
Quello che c’è da sapere sulla nuda proprietà è che le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono tutte a carico dell’usufruttuario: parliamo di custodia, amministrazione, manutenzione generale. Egli, dunque, è tenuto a mantenere il bene (che nella maggior parte dei casi è un immobile) in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. A quest’ultimo spettano invece le spese straordinarie e strutturali (come tetto, facciate o altro).
Più o meno come nel rapporto proprietario/affittuario. Con una differenza sostanziale: il pagamento delle imposte, anche se può essere oggetto di trattativa tra le parti, spetta giuridicamente all’usufruttuario, perché è colui che beneficia del godimento del diritto reale. Non solo: a un locatario è vietato il subaffitto a terzi, mentre l’usufruttuario può decidere di mantenere in affitto la casa ceduta al nudo proprietario continuando a percepirne i compensi.
Nuda proprietà: come si stabiliscono i prezzi
Il prezzo di compravendita della nuda proprietà non viene stabilito solo dalle dinamiche di mercato, ma applicando tabelle e coefficienti redatti periodicamente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.
Tali coefficienti variano in base al tasso di interesse legale e alla speranza di vita statistica dell’usufruttuario:
- più è anziano l’usufruttuario, minore è la durata stimata dell’usufrutto. Di conseguenza, il valore della nuda proprietà sarà più alto (e lo sconto sul prezzo di mercato più contenuto);
- se l’usufrutto è a tempo determinato, il valore viene calcolato sulla base degli anni stabiliti dal contratto, a prescindere dall’età delle parti.
Nuda proprietà, in quali settori si applica?
Anche se la nuda proprietà, nella maggior parte dei casi, è associata agli immobili trova applicazioni anche in ambiti diversi.
Si può acquistare la nuda proprietà di partecipazioni societarie, come azioni o quote. Si tratta di una funzione che viene utilizzata soprattutto nei passaggi generazionali delle aziende con i fondatori che trasferiscono la nuda proprietà ai figli riservandosi l’usufrutto. I diritti patrimoniali e il diritto di voto nelle assemblee restano all’usufruttuario consentendo al fondatore di mantenere il controllo della società.
La nuda proprietà si usa anche nelle aziende e nei complessi aziendali: la nuda proprietà e l’usufrutto possono scindere l’intera azienda con l’usufruttuario che continua a gestire l’impresa mentre il nudo proprietario ha la titolarità del complesso aziendale.
Si parla di nuda proprietà anche in ambito di strumenti finanziari, titoli di stato e portafogli di investimento. In questo campo è applicata a obbligazioni, fondi di investimento e titoli di stato: l’usufruttuario percepisce i frutti (cedole, interessi, dividendi) e il titolare, con la nuda proprietà, resta il diritto al valore del capitale al momento della scadenza dello strumento finanziario.
Infine la nuda proprietà può essere applicata anche a collezioni d’arte, dipinti, imbarcazioni o autovetture d’epoca. L’usufruttuario può continuare a godere della presenza del bene pur avendone disposto la vendita o la donazione della nuda proprietà.
Quando conviene acquistare una nuda proprietà immobiliare?
La nuda proprietà conviene a chi compra per due motivi:
- il prezzo agevolato del bene con percentuali che dipendono dalla durata dell’usufrutto. In ambito immobiliare a pesare è l’età del venditore (o dell’eventuale inquilino): il prezzo è inversamente proporzionale all’età stessa (più alta è l’età minore è lo sconto);
- vantaggi fiscali perché il calcolo delle imposte sull’atto di compravendita è dato dal valore della nuda proprietà e non da quello commerciale dell’immobile.
Ovviamente si tratta di un investimento per il futuro: a chi ha bisogno di una casa in cui andare ad abitare nell’immediato non conviene acquistare una nuda proprietà. L’investimento vale anche nel caso in cui il nudo proprietario vorrà rivendere l’immobile: esso, infatti, si sarà comunque rivalutato dopo un certo numero di anni, non solo per l’incremento del valore di mercato, ma per il semplice fatto che l’età dell’usufruttuario nel frattempo sarà ovviamente più alta.
I genitori più lungimiranti possono acquistare nude proprietà che poi potranno cedere ai propri figli nel momento in cui questi ultimi potranno effettivamente goderne.
La nuda proprietà conviene a chi vende per tre motivi: consente di avere soldi liquidi immediatamente a disposizione in caso di necessità, ma mantenendo contemporaneamente il diritto a vivere nella propria casa per sempre o fino a quando si desidera, o di continuare ad avere una rendita data dall’eventuale canone di locazione.
Ovviamente dal punto di vista strettamente economico, si configura come una perdita, perché si vende a un prezzo inferiore a quello di mercato: non conviene, dunque, a chi non ha bisogno di soldi.
Le FAQ sulla nuda proprietà immobiliare
Chi ha l’usufrutto è anche proprietario? Chi acquista la casa con usufrutto diventa nudo proprietario e non può utilizzare l’immobile: l’utilizzo spetta all’usufruttuario. Chi ha l’usufrutto della casa, invece, non ne è proprietario, ma ha diritto di abitazione.
Chi ha l’usufrutto può vendere casa? L’usufruttuario non può vendere la proprietà dell’immobile (che appartiene al nudo proprietario), ma volendo può cedere il suo diritto di abitazione a un terzo. In questo caso, però, va sottolineato che il diritto all’usufrutto è sempre legato alla vita dell’usufruttuario originario, alla sua morte, chi ha acquistato il diritto di abitazione lo perde.
Chi paga l’Imu, l’usufruttuario o il proprietario? L’Imu grava sull’usufruttuario perché è passivo dell’imposta sempre chi ha diritti di uso, usufrutto o abitazione.
Quanto vale in meno una casa con usufrutto? La stima del prezzo di una casa con usufrutto va fatta sulla speranza di vita dell’usufruttuario e solitamente grava dell’1,25% per ogni anno di usufrutto.
Chi deve dichiarare la casa l’usufruttuario o il proprietario? Gli immobili vanno dichiarati sempre nel 730, ma nel caso di vendita con usufrutto a dover indicare l’immobile nella dichiarazione dei redditi è l’usufruttuario, mentre il nudo proprietario non deve dichiarare nulla.
Che succede se il nudo proprietario muore prima dell’usufruttuario? Se il nudo proprietario muore prima dell’usufruttuario non succede nulla, cambia solo la persona che detiene la nuda proprietà che passa agli eredi. Nulla cambia, invece, per usufruttuario che potrà continuare a godere del suo diritto di abitazione.
