Addio alle agevolazioni prima casa se non si modifica la categoria catastale nei tempi previsti: L’Agenzia delle Entrate revoca i benefici e chiede il versamento di ulteriori imposte.
Casa in costruzione, a rischio le agevolazioni “prima casa” se i lavori non terminano in un lasso di tempo congruo, a dirlo è la Corte di Cassazione.
La Corte di Cassazione nell’ordinanza 25790 del 22 settembre 2025 precisa i limiti per poter usufruire della tassazione agevolata per gli immobili in costruzione.
Entro quanto tempo devono essere terminati i lavori per non rischiare di perdere le agevolazioni “prima casa”? Vale il solo trasferimento della residenza nell’immobile per evitare la decadenza? Ecco quando si rischia di perdere le agevolazioni.
Il caso: acquisto immobile in costruzione con le agevolazioni fiscali “prima casa”
Nel caso in oggetto due persone acquistano un immobile in categoria catastale “F/3”, si tratta di immobili in costruzione per i quali non è ancora possibile determinare la categoria catastale e la rendita catastale.
Per l’acquisto hanno potuto fruire dei benefici previsti per l’acquisto della “prima casa”, nel caso in oggetto era un acquisto in regime IVA e hanno versato l’imposta con aliquota agevolata al 4% in luogo dell’aliquota al 10%. Il risparmio, considerando che un immobile ha sicuramente un costo rilevante, può essere davvero importante.
Si sa che quando si perdono le agevolazioni “prima casa”, l’Agenzia delle Entrate bussa alle porte e chiede le maggiori somme dovute. Questo è ciò che è successo. Quando si acquista un immobile in costruzione destinato a diventare “prima casa” e per il quale si sfruttano le relative agevolazioni, entro 3 anni dalla data dell’atto è necessario terminare i lavori, accatastare, attribuire una rendita catastale.
Nel caso in oggetto questo non avviene e quindi l’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate emette due avvisi di liquidazione con cui revoca l’aliquota Iva agevolata e recupera l’imposta sostitutiva sulle operazioni di credito a medio-lungo termine.
Le parti propongono ricorso. In primo grado risultano soccombenti, in appello altrettanto e quindi propongono ricorso in Cassazione.
Prima casa in categoria catastale “F”, si può trasferire la residenza?
Tra i motivi del ricorso, i soggetti interessati sostengono che non si possono revocare le agevolazioni prima casa perché l’immobile è stato adibito ad abitazione, qui è stata trasferita la residenza e sono stati stipulati contratti per l’allaccio delle utenze, luce, gas, acqua e di conseguenza l’immobile è utilizzato come prima casa.
Si tratta in realtà di una contraddizione in termini perché un immobile in categoria catastale “F” non è abitabile per natura. Se fosse abitabile avrebbero dovuto aggiornare il catasto e quindi l’immobile avrebbe già l’attribuzione di un’altra categoria catastale e la rendita catastale, mancando questo passaggio, l’immobile non può essere adibito ad abitazione se non in violazione delle norme.
Poco conta il fatto che nessuno abbia mai contestato la residenza (che evidentemente non poteva essere trasferita in un immobile in costruzione). Vivere in un immobile privo di agibilità è considerato illecito amministrativo e la mancata presentazione della Segnalazione Certificata di Agibilità comporta una sanzione amministrativa da 77 euro a 464 euro. Il Comune prima di attribuire tale residenza doveva effettuare i controlli. Insomma, una serie di violazioni di carattere amministrativo non possono certo sanare un “illecito fiscale”.
Resta il fatto che, al di là di tutte le violazioni commesse a livello amministrativo, la revoca delle agevolazioni fiscali “prima casa” viene confermata dalla Corte di Cassazione, quindi, le parti devono versare gli importi richiesti dall’Agenzia delle Entrate.
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