Usare il sottotetto come deposito non basta per l’usucapione. Vediamo cosa ha stabilito la Cassazione sulle regole per diventarne proprietari esclusivi.
Basta occupare un sottotetto come deposito per molti anni per poterne reclamare la proprietà per usucapione? Molti pensano che utilizzare uno spazio comune condominiale come magazzino o deposito personale basti per acquisirne la proprietà, ma le cose non stanno esattamente così.
Quando si parla di sottotetti condominiali, le regole per l’usucapione sono molto stringenti. Vediamo cosa stabilisce la giurisprudenza al riguardo e perché il solo utilizzo non basta per diventare proprietari.
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A chi appartiene il sottotetto?
Prima di capire se un sottotetto è usucapibile, è necessario vedere chi è il proprietario di partenza. I sottotetti sono divisi in due categorie:
- quelli di proprietà privata di chi vive all’ultimo piano, si tratta di sottotetti piccoli accessibili dagli appartamenti dell’ultimo piano. In questo caso servono soltanto come camera d’aria che isola l’alloggio. Qui si tratta di una pertinenza privata dell’appartamento e il problema dell’usucapione non si pone perché è già una proprietà privata;
- quelli che sono parte comune condominiale, il locale è grande e l’accesso è garantito da una scala o da una botola a cui possono accedere tutti. Solitamente ospita gli impianti del palazzo (antenna centralizzata, cavi, sfiati) e permette di accedere al tetto per la manutenzione. La proprietà è di tutti i condomini e in questo caso il singolo condomino può far scattare l’usucapione.
Usare il sottotetto non basta
Il sottotetto condominiale può essere usato da tutti i condomini. Se un singolo proprietario lo utilizza mettendoci i suoi oggetti per venti anni non ne diventa proprietario per usucapione perché la legge prevede che ogni proprietario possa utilizzarlo anche in modo intenso.
Per far scattare l’usucapione serve che il possesso del sottotetto sia esclusivo da parte di un solo condomino. Per usucapire il bene il condomino deve poter dimostrare di aver utilizzato lo spazio comportandosi come unico proprietario, impedendo l’accesso a tutti gli altri. Se gli altri condomini hanno continuato ad avere la possibilità di accesso e di utilizzo (anche non esercitando il diritto) l’usucapione non può avvenire.
In questo caso, quindi, il semplice disinteresse degli altri proprietari non regala la proprietà a chi ha utilizzato lo spazio.
Cosa serve per usucapire il sottotetto?
Per far scattare l’usucapione è necessario che il possesso sia continuo e pacifico per almeno 20 anni, ma soprattutto è necessario compiere atti incompatibili con il diritto degli altri.
In questo senso è intervenuta la Corte di Cassazione chiarendo che per usucapire una parte comune del condominio è necessario che tutti gli altri condomini siano esclusi fisicamente dall’utilizzo. Murare la botola di accesso comune, ad esempio, impedisce a tutti gli altri di accedere al sottotetto, come sostituire la serratura della porta di accesso rifiutandosi di consegnare copia delle chiavi agli altri. Anche la creazione di barriere fisiche o recinzioni che impediscano agli altri il passaggio è un atto utile all’usucapione del bene.
Comportamento visibile
Con la sentenza numero 6544 del 2025 la Corte di Cassazione ha negato l’usucapione di un sottotetto a un condomino. In questo caso la parte comune era accessibile tramite una botola posta all’interno del suo appartamento e gli altri condomini non potevano vedere cosa succedeva nel sottotetto. Proprio per il fatto che gli altri condomini erano all’oscuro di quello che accadeva il possesso è stato considerato clandestino e quindi non valido alla decorrenza dei 20 anni necessari per l’usucapione.
Va ricordato che l’onere della prova ricade interamente su chi chiede l’usucapione del bene: testimonianze e prove devono dimostrare chiaramente quando ha impedito l’accesso agli altri proprietari. Nel caso preso in esame non era possibile e proprio per questo l’usucapione non è stata riconosciuta.
