Vivere per 40 anni nella casa dei genitori non basta per diventarne proprietari

La durata del possesso non basta a diventare proprietari di casa con l’usucapione, soprattutto se è dei genitori.

Molti italiani vivono con i genitori anche in età adulta e tra chi non rientra in questa situazione ve ne sono svariati che abitano in case di proprietà della madre o del padre. Usarle per tanto tempo, però, non garantisce diritti. Com’è noto, l’usucapione permette a chi usa per sufficientemente tempo un bene di acquisirne la proprietà, ma ci sono dei requisiti da rispettare. Sintetizzando estremamente si può dire che il requisito principale sia proprio agire a tutti gli effetti come proprietario, senza nasconderlo ad altri né beneficiando della loro semplice tolleranza.

Ecco perché quando si ha un diritto di godimento sull’immobile e/o si presuppone qualche forma di solidarietà e indulgenza in virtù dei rapporti familiari è molto più difficile usucapire un bene. Per esempio, chi vive in uno degli appartamenti dei genitori potrebbe semplicemente godere della loro generosità, non agendo da proprietario ma come detentore del bene, legittimato dai titolari. Lo stesso può accadere in seguito alla morte dei genitori, se la casa è in comunione fra più eredi, come nel caso recentemente analizzato dalla Cassazione. L’ordinanza n. 23115/2026, in particolare, ha ricordato che vivere per 40 anni nella casa dei genitori non basta per diventarne proprietari se questo comportamento è permesso dai coeredi.

I requisiti dell’usucapione immobiliare

Come anticipato, il tempo è determinante per il compimento dell’usucapione, ma non è l’unico criterio. In particolare, la legge richiede che il possesso sia:

continuato e ininterrotto;
pubblico;
pacifico.

Per l’usucapione degli immobili senza che vi siano titoli astrattamente idonei al trasferimento della proprietà è necessario che il possesso prosegua almeno 20 anni, che scendono a 15 anni per i fondi rustici in zone montane o aventi reddito catastale limitato. C’è però un altro elemento costitutivo dell’usucapione insieme al possesso, ossia il cosiddetto animus possidendi. Bisogna cioè valutare se il possessore intende tenere la casa come se fosse propria, esercitando attività compatibili con questo intento. Questo requisito viene rispettato, per esempio, dal possessore che esegue a proprie spese la manutenzione straordinaria, affitta l’immobile ad altri, ne gestisce l’accesso autonomamente e discrezionalmente, senza riconoscere la titolarità altrui (pur essendone di fatto a conoscenza).

In presenza di tali comportamenti in genere il possesso si presume, ma nei rapporti familiari bisogna tenere conto anche di un’altra presunzione, quella di solidarietà. In altre parole, si presuppone che vi sia tolleranza e comune assistenza tra parenti stretti. È proprio il caso del genitore che continua ad abitare la casa dei genitori, magari anche dopo la loro morte, senza che fratelli e sorelle oppongano delle rimostranze.

Vivere per 40 anni nella casa dei genitori non basta per diventarne proprietari

L’ordinanza n. 23115/2026 della Cassazione ha ricordato ancora una volta che nei rapporti tra familiari stretti, tanto più quando c’è un giustificato possesso legato alla comproprietà ereditaria, la prova dell’animus possidendi deve essere fornita in modo puntuale ed evidente. Nel caso specifico, l’immobile conteso era abitato dallo stesso nucleo familiare da oltre quarant’anni, fra cui più di trent’anni dopo la morte dei genitori proprietari. In tutto questo tempo fratelli e sorelle non hanno chiesto indennità di occupazione né la divisione del bene, finché appunto non hanno chiesto lo scioglimento della comunione dopo decenni.

Per il tribunale di primo grado e la corte d’Appello era ormai intervenuta l’usucapione, ma gli Ermellini hanno ribaltato le pronunce precedenti. Pur abitando a lungo nella casa appartenuta ai genitori e poi in comunione ereditaria con i familiari i soggetti in questione non avevano dato segno di escludere gli altri aventi diritto dal godimento dell’immobile. La mancata richiesta dell’indennità e della divisione sono attribuibili al legame familiare e all’assenza di esigenze economiche in tal senso. Sarebbe stato diverso se gli altri eredi si fossero trovati, senza opporsi, impossibilitati a esercitare il proprio diritto di proprietà.