La crisi del mercato immobiliare USA ha portato le azioni della Deutsche Pfandbriefbank (PBB) al minimo storico quest’anno. La sua reazione è quella di concedere al tempo stesso più o meno prestiti ai mercati immobiliari in difficoltà. L’istituto di credito specializzato ha venduto asset per far fronte all’aumento del rapporto prestito/valore. Ma, sperando di compensare il deficit di nuovi prestiti, sta anche parlando con gli investitori della raccolta fino a 500 milioni di euro per un nuovo fondo di credito privato.
Mentre le banche limitano la loro esposizione agli immobili commerciali, i mutuatari si rivolgono altrove. PBB ritiene di poter contribuire a colmare il gap finanziario incanalando il capitale pensionistico e assicurativo nel debito immobiliare senior. Nel frattempo, quest’anno le vendite di obbligazioni immobiliari hanno registrato un boom. Il risultato è che anche mutuatari in difficoltà riescono a raccogliere fondi da prestatori privati al giusto prezzo.
I volumi del mercato dei capitali di debito nel settore immobiliare europeo sono rimbalzati fino a raggiungere i 15 miliardi di euro da inizio anno, afferma Dealogic, circa il doppio rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso (sebbene siano ancora la metà dei livelli del 2022). Ciò nonostante il rischio che incombe sui mercati immobiliari del Nord Europa, dove l’eccessiva leva finanziaria e il calo delle valutazioni stanno facendo sentire il loro peso.
Prendiamo ad esempio PBB: il suo volume di prestiti è diminuito di un terzo nei primi tre mesi dell’anno. Il rapporto prestito/valore ha continuato a crescere, soprattutto negli Stati Uniti: il suo LTV medio è salito di 4 punti percentuali al 68% per il suo portafoglio in bonis composto principalmente da edifici adibiti ad uffici sulla costa orientale. Anche il LTV medio per l’intero portafoglio di PBB è salito al 54%.
I mercati obbligazionari sembrano più che felici di colmare i buchi lasciati dal ritiro delle banche, con affitti e occupazioni solidi per molti proprietari. “Con gli spread più ridotti degli ultimi anni, i mercati obbligazionari sono in grado di soddisfare la maggior parte delle esigenze di rifinanziamento di buoni crediti”, afferma Peter Papadakos di Green Street.
Prendiamo ad esempio il proprietario svedese Fabege, che nel primo trimestre ha registrato un’occupazione dell’86%. I titoli a due anni emessi a maggio vengono attualmente scambiati con uno spread rispetto ai titoli di stato di 220 punti base.
Confrontatelo con i rifinanziamenti per le FFS svedesi, proprietarie di alloggi sociali e di strutture sanitarie, dove i rapporti prestito/valore rimangono elevati anche dopo un periodo di deleveraging. Un accordo sul debito privato concluso a maggio con Castlelake è stato valutato con uno spread di riferimento di 375 punti base, che si confronta favorevolmente con un accordo simile di febbraio valutato a 500 punti base.
La propensione degli investitori a concedere prestiti a tassi di interesse più elevati ha spinto verso il basso gli spread quest’anno. A sua volta, ciò sta aiutando l’Europa a cercare una via d’uscita da un crollo immobiliare più impegnativo.
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