Si può risparmiare sulla tassazione delle plusvalenze da vendita di terreni edificabili? Della questione si occupa la riforma fiscale che rivede le imposte sulle donazioni.
Si può donare a un familiare un terreno con lo scopo di rivenderlo facendo apparire una plusvalenza nulla, o di limitato valore? La riforma fiscale mette fine alle interpretazioni dottrinali e giurisprudenziali su questa pratica.
Spesso le norme non brillano per chiarezza e di conseguenza possono formarsi orientamenti giurisprudenziali e dottrinali diversi in base a chi interpreta le norme favorendo l’elusione fiscale.
Questo è capitato con la tassazione di plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni edificabili ricevuti per donazione, soprattutto nel caso in cui tra donazione (negozio a titolo gratuito) e alienazione intercorra un breve lasso di tempo.
Su questo argomento si è creata una giurisprudenza ambivalente e fortunatamente il legislatore ha pensato di porre fine alla querelle con la legge di delega per la riforma fiscale (articolo 5, lettera h, n.1).
Vediamo come cambia la tassazione per le donazioni di terreni edificabili tra familiari.
Come sono tassate le plusvalenze da vendita di terreni edificabili in caso di donazione?
Perché la riforma fiscale punta sulle plusvalenze da vendita di terreni?
La questione nasce dall’attuale formulazione dell’articolo 67 del Tuir che disciplina i redditi diversi, cioè non appartenenti a una delle categorie determinate (reddito da lavoro autonomo, dipendente, fondiario, da capitale, d’impresa).
L’articolo 67 al comma 1, lettera a, prevede tra i redditi diversi:
le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici.
L’articolo 68 del Tuir al comma 1 prevede
Per i terreni di cui alla lettera a) comma 1 dell’articolo 67 acquistati oltre cinque anni prima dell’inizio della lottizzazione o delle opere si assume come prezzo di acquisto il valore normale nel quinto anno anteriore.
Si determina quindi con questo criterio la base imponibile per la tassazione della vendita successiva.
Diverso è il caso in cui c’è di mezzo una donazione, atto a titolo gratuito, perché in questo caso la plusvalenza deve essere determinata in base al valore dichiarato e registrato al momento della donazione ai fini della imposta da versare sulla donazione. Di conseguenza la base imponibile calcolata in capo al beneficiario della donazione potrebbe essere più bassa.
La donazione contestuale alla vendita è elusiva?
In alcuni casi il Fisco ha presunto che nel caso di donazione da parte di un familiare di un terreno di cui all’articolo 67, comma 1, lettera a, con successiva e quasi contestuale vendita, vi fosse una interposizione fittizia di persona con l’obiettivo di ottenere un risparmio di imposta tassando le plusvalenze in capo al donatario e non al donante.
Un caso pratico aiuta: Tizio ha acquistato un terreno, lo ha pagato 100.000 euro, vuole rivenderlo, ma il valore nel frattempo è molto aumentato e di conseguenza la base imponibile sulla plusvalenza realizzata è alta, potrebbe donare (atto a titolo gratuito) il terreno al figlio dichiarando valore uguale, o poco inferiore, al valore per il quale deve avvenire la successiva vendita.
Il beneficiario della donazione al momento della vendita otterrà una plusvalenza molto bassa, o nulla a cui conseguirà una tassazione ridotta.
leggi anche
Si pagano le tasse sulle donazioni?
Cassazione, la donazione rientra tra atti di pianificazione familiare
Questa pratica nel tempo è stata ritenuta elusiva dal Fisco, ma corretta dalla Corte di Cassazione che, nelle sentenze n. 26947/2020, 29182/2017, solo per citarne alcune, ha ritenuto tale pratica ricadente nella libertà di pianificazione della successione nei rapporti familiari escludendo la natura elusiva dell’operazione (donazione con successiva vendita a terzi).
Non sono mancate però pronunce contrastanti, ad esempio l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 22716/2011 che ha ritenuto elusiva la donazione a figli e coniuge di un terreno edificabile poi alienato dai donatari a terzi.
Riforma fiscale e nuova tassazione delle donazioni
Il diverso orientamento tra dottrina (Fisco) e giudici che hanno assunto posizioni non univoche nel tempo, ha portato alla necessità di chiarezza, ora fatta nella legge di delega fiscale, articolo 5, lettera h, n.1 in cui si stabilisce che nella riforma fiscale il legislatore deve provvedere alla
revisione del criterio di determinazione delle plusvalenze realizzate a seguito di cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, stabilendo che, qualora la proprietà degli stessi sia stata acquistata per effetto di donazione, si assume in ogni caso come prezzo di acquisto quello pagato dal donante.
Il legislatore ha quindi sposato la teoria del Fisco ritenendo elusiva la pratica della donazione contestuale, o di poco anteriore, rispetto all’alienazione a terzi.
© RIPRODUZIONE RISERVATA
