Diritto di superficie: ai fini Ires il corrispettivo è un ricavo

Corrispettivo del diritto di superficie: con la risoluzione n. 37/E del 15 maggio 2018 l’Agenzia delle Entrate ha specificato che ai fini Ires questo concorre alla formazione del reddito d’impresa a titolo di ricavo e non come plusvalenza, in coerenza con il principio di derivazione rafforzata disciplinato dall’articolo 83 del Tuir.

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate arriva in seguito ad un quesito posto da una società che, non avendo trovato risposta in merito alla contabilizzazione del corrispettivo conseguito nei principi contabili nazionali, si è rivolta direttamente all’Amministrazione finanziaria ai fini della corretta compilazione del bilancio.

L’Agenzia delle Entrate, d’accordo con la società sul fatto che i principi contabili nazionali non fornissero una risposta al caso concreto, ha cercato di trovare una regola applicabile in via analogica.

Diritto di superficie: il corrispettivo è un ricavo o una plusvalenza?

Come abbiamo appena accennato vista la poca chiarezza dei principi contabili nazionali la società istante ha chiesto all’Agenzia delle Entrate dei chiarimenti in merito alla contabilizzazione del corrispettivo del diritto di superficie.

In pratica la società voleva costituire un diritto di superficie a tempo determinato su un suo terreno, specificando che il relativo corrispettivo sarebbe stato costituito da un canone annuo, incassato in tranches trimestrali anticipate.

Secondo la società però la costituzione del diritto di superficie a tempo determinato non può essere rappresentata in bilancio come la cessione di un bene, ma deve essere rilevata allo stesso modo di una prestazione di servizi di durata, consistendo in una concessione del godimento di un bene a terzi per un periodo limitato di tempo.

Dal punto di vista fiscale, la società istante ritiene che il trattamento Ires del corrispettivo dovuto dal concessionario in forza della costituzione del diritto di superficie a tempo determinato debba, secondo il principio di “derivazione rafforzata”, essere identico al trattamento contabile.

Di conseguenza, il corrispettivo deve concorrere alla formazione del reddito d’impresa anno per anno, in base alla maturazione contrattuale, come ricavo e non come plusvalenza.

Corrispettivo del diritto di superficie: considerato come un ricavo ai fini Ires

L’Agenzia delle Entrate, dopo un attenta ricognizione normativa, ha cercato di individuare una regola che si potesse applicare al caso concreto in via analogica.

In particolare questa ha stabilito che la regola che si deve applicare è quella della Oic 12 che, in relazione alla diversa ipotesi dei costi sostenuti dal superficiario per “canoni periodici corrisposti a terzi per (…) la concessione del diritto di superficie su immobili”, prevede l’iscrizione di tali oneri nella voce “B8) Per godimento di beni di terzi”, alla stessa maniera dei “canoni per la locazione di beni immobili” e dei “canoni per la locazione finanziaria di immobili”.

È evidente dunque che si è rilevata un’equiparazione, dal lato dei componenti di reddito negativi, tra gli effetti contabili prodotti dal diritto di superficie e quelli prodotti dalla locazione.

Questo significa che si ritiene corretta dal lato dei componenti di reddito positivi, la rilevazione come “ricavi” (e non come plusvalenza) dei canoni periodici spettanti per la costituzione del diritto di superficie a tempo determinato, che quindi concorrono alla formazione del reddito, ai fini Ires, anno per anno.

Quindi se ne conclude che ai fini Ires il corrispettivo conseguito dalla società per effetto della costituzione del diritto di superficie a tempo determinato, contabilizzato secondo la maturazione contrattuale, concorre alla formazione del reddito d’impresa a titolo di ricavo, e non come plusvalenza, così come imputato in bilancio, in coerenza con il principio di derivazione rafforzata disciplinato dall’articolo 83, Tuir.

Per ulteriori informazioni si allega di seguito la risoluzione n. 37/E pubblicata il 15 maggio 2018 dall’Agenzia delle Entrate.