Controlli del Fisco se l’affitto è troppo basso, la Cassazione spiega perché il contratto registrato non basta e quando scatta l’accertamento sul canone.
Affittare la casa a prezzi troppo bassi può portare a controlli fiscali e a contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. A ribadirlo è una sentenza della Corte di Cassazione del 24 novembre 2020. Le contestazioni possono avvenire anche se la locazione ha un contratto regolarmente registrato, ma ha un canone di affitto più basso rispetto a quello che solitamente viene chiesto nella stessa zona.
Questo significa che per mettersi al riparo dai controlli fiscali non basta un contratto regolarmente registrato. La registrazione del contratto di affitto è un obbligo di legge che, però, non mette al riparo da un eventuale accertamento induttivo per presunzioni semplici. Vediamo cosa prevede la legge al riguardo e cosa fare se si è proprietari di un immobile concesso in locazione.
Controlli fiscali per affitto troppo basso
Se il reddito dichiarato dal proprietario per il contratto di locazione è troppo basso, il Fisco potrebbe presumere che parte del canone venga corrisposto in nero e che il canone riportato nel contratto (e dichiarato dal proprietario come reddito) non corrisponda a quello realmente riscosso.
Il Fisco per ricostruire il reddito realmente incassato dal proprietario utilizza l’accertamento induttivo con il quale, tramite dati indiziari, ricostruisce il reddito imponibile in assenza di prove dirette. Gli indizi, in ogni caso, devono essere precisi e concordanti per essere utilizzati come prova. Uno dei metodi è quello di confrontare i canoni di locazione con quelli richiesti dagli altri proprietari di immobili ubicati nella stessa zona.
Se il canone di locazione è molto diverso da quello richiesto per un immobile analogo destinato allo stesso uso e situato nella stessa zona o nello stesso stabile, questo costituisce un indizio che vale per legittimare un avviso di accertamento. A ribadirlo è anche la sentenza 26636 della Corte di Cassazione del 24 novembre 2020.
Il caso che ha portato alla sentenza
La sentenza della Cassazione scaturisce dalla vicenda di una società che aveva affittato un immobile a un canone molto più basso rispetto a uno simile nello stesso palazzo. L’inquilino, tra l’altro, era padre delle socie che avevano affittato l’immobile. Per la Cassazione la sproporzione tra i canoni di affitto era un elemento sufficiente per fare in modo che l’onere della prova fosse spostato sul contribuente che doveva, quindi, dimostrare la buona fede.
Uno degli aspetti più innovativi della sentenza è il fatto che a giustificare il canone più basso non bastasse il rapporto di parentela tra inquilino e proprietario. Anche se si pensa che possa essere normale affittare a un prezzo più basso ad amici e parenti, quando il proprietario è una persona giuridica non esistono legami affettivi, visto che lo scopo di una società è generare utile.
Che difesa serve in questi casi?
Non potendo contare sul canone inferiore per legami affettivi, in questo caso se si riceve un accertamento che compara il canone di affitto con quello di immobili simili è necessario portare a sostegno della cosa elementi che spieghino nel dettaglio perché il canone di affitto è più basso. Potrebbero essere utili delle perizie tecniche che dimostrino che l’immobile ha difetti strutturali (ad esempio impianti datati, infiltrazioni, umidità) o che l’inquilino si faccia carico di oneri straordinari che giustifichino la riduzione del prezzo.
In ogni caso non basta dirlo a parole, ma si devono sempre avere tutti i documenti che dimostrino quale sia l’effettivo valore dell’immobile.
