Quando muore il proprietario di casa, spesso gli inquilini titolari del contratto d’affitto hanno paura di ricevere uno sfratto. Vediamo cosa succede.
Il contratto d’affitto nella maggior parte dei casi supera anche la vita dei contraenti, così quando l’inquilino muore i suoi eredi hanno il diritto di continuare a vivere nell’immobile in locazione, in maniera molto simile a ciò che succede se muore il proprietario di casa.
Cosa succede quando muore il proprietario di casa
Non esiste una norma specifica che regola cosa succede agli inquilini in seguito alla morte del proprietario, ma non si tratta di una lacuna legislativa. Una norma ulteriore sarebbe infatti superflua, perché il principio è ampiamente regolato dalle leggi sulla successione, oltre a essere ampiamente confermato dai precedenti giurisprudenziali.
In particolare, gli eredi del defunto ricevendo la quota di eredità subentrano non solo nei rapporti attivi, ma anche in quelli passivi, proprio come il contratto di locazione. Di conseguenza, gli inquilini hanno il diritto di restare all’interno dell’abitazione anche dopo la morte del locatore, almeno fino alla scadenza del contratto.
Si realizza dunque una successione del contratto, che comprende le medesime condizioni contrattuali previste in origine. Gli eredi del proprietario di casa, dunque, possono decidere di proseguire il rapporto contrattuale oppure esercitare il diritto di recesso. Quest’ultimo prevede in ogni caso che ci sia un preavviso minimo di 6 mesi, quindi se la scadenza del contratto è inferiore a questo termine sarà indispensabile la proroga.
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Il rinnovo del rapporto contrattuale, invece, è pari a:
- 4 anni per il contratto a canone libero.
- 2 anni nel contratto a canone concordato.
La stessa regola si applica anche in caso di morte del proprietario di un immobile in locazione commerciale, quando il contratto rimane vincolante per gli eredi, i quali non possono esercitare uno scioglimento anticipato.
Cosa succede quando muore l’inquilino
Il principio riguardo alla morte del proprietario è in effetti molto simile a ciò che accade quando muore l’inquilino, con la differenza che questa situazione è invece espressamente regolata dalla legge sull’equo canone. In particolare, l’articolo 6 della legge n. 392/1978 definisce la successione del contratto d’affitto, in seguito alla morte dell’inquilino, in capo ai conviventi, purché siano:
- Coniuge o compagno/a convivente stabilmente.
- Eredi.
- Parenti.
- Affini.
Tra i soggetti legittimati a continuare il contratto d’affitto sono inclusi anche i conviventi stabili e comunque tutte le persone presenti nel testamento. Tutte le altre persone conviventi con il defunto, invece, sono passibili di sfratto e dunque tenuti per legge a lasciare l’abitazione. La convivenza stabile, invece, deve essere caratterizzata da una certa abitualità e rientrare in un preciso progetto di vita. Non rientrano in questa categoria, ad esempio, le persone che hanno scelto di convivere in modo temporaneo o per determinate finalità.
Ad ogni modo, i soggetti per i quali prosegue il contratto di locazione sono allo stesso tempo obbligati a corrisponderne le mensilità. Il diritto di recesso anticipato degli inquilini può essere comunque esercitato, in questo caso esclusivamente se la durata residua del contratto è di almeno 1 anno. In caso contrario, il vincolo rimane, con il relativo obbligo di pagamento.
La disciplina è invece differente quando muore l’inquilino di un immobile atto all’uso commerciale. Proprio per la ragione d’uso, questo contratto d’affitto prevede che la successione non segua le regole ereditarie, bensì il diritto di esercitare la propria attività. L’articolo 37 della legge sull’equo canone stabilisce infatti che la successione del contratto d’affitto spetta a tutti coloro per i quali è fondamentale nel proseguimento dell’attività commerciale.
Si tratta di un principio abbastanza intuitivo, poiché in questo caso il diritto da tutelare non riguarda l’abitazione, bensì il giusto proseguimento dell’attività lavorativa. Di conseguenza, se il defunto era unico titolare del contratto di locazione, quest’ultimo prosegue di diritto per tutti i soggetti che possono continuare l’attività.
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