Ecco una guida sulla partecipazione all’asta giudiziaria e soprattutto come capire quando conviene davvero.
L’asta giudiziaria è una vera e propria tragedia per i debitori, ma al contempo rappresenta per altri cittadini un modo per acquistare un bene mobile o immobile in modo particolarmente conveniente. La scheda dell’asta, che contiene tutte le informazioni utili sul bene, l’eventuale possibilità di visionarlo e i dati sulla vendita compresi di data e scadenze, si trova affisso fuori dall’Albo dell’ufficio giudiziario di vendita.
Se il prezzo base del bene supera i 25.000 euro, tuttavia, l’asta sarà pubblicizzata nei siti Internet di categoria, nei quotidiani, nelle riviste notarili e spesso dai siti web degli stessi tribunali, visto che la legge ne impone la pubblicità dal ministero della Giustizia. Che si tratti di un’asta telematica o fisica, di un immobile o di un altro bene, bisogna seguire le regole per parteciparvi.
Chi può partecipare a un’asta giudiziaria?
L’unico soggetto a cui è vietata la partecipazione all’asta giudiziaria è il debitore esecutato, cioè l’ex proprietario del bene in vendita. Non vi sono requisiti particolari per la partecipazione, aperta sia ai privati cittadini che alle persone giuridiche, nessuno dei quali deve per forza farsi assistere da un avvocato nella procedura di aggiudicazione. La differenza principale tra i cittadini e le società riguarda la domanda di partecipazione all’asta.
Per le aste non telematiche è possibile delegare un altro soggetto, di solito un avvocato, che partecipi in propria vece, ad esempio perché l’asta si svolge lontano dal proprio luogo di residenza. La partecipazione all’asta telematica è invece di norma subordinata alla registrazione al portale di riferimento, allegando la domanda e la documentazione dalla propria area riservata, ma può comunque essere svolta da un avvocato con procura speciale.
Come presentare la domanda di partecipazione all’asta
I cittadini che intendono partecipare a un’asta giudiziaria devono mettere la richiesta per iscritto in carta da bollo, depositandola presso la cancelleria del tribunale entro il giorno precedente all’apertura dell’asta. Quando c’è la delega a un professionista, come un notaio o un avvocato, è sufficiente consegnare la domanda a quest’ultimo.
Le domande di partecipazione delle società devono invece essere sottoscritte dall’avvocato rappresentante, con le medesime formalità, e devono contenere in allegato il certificato di iscrizione al Registro delle imprese della Camera di Commercio comprovante la costituzione della società e i poteri di rappresentanza del legale.
Bisogna poi sapere che la partecipazione a un’asta giudiziaria può avvenire anche con più persone o più società che vogliono acquistare il bene insieme, di norma per ridurre i costi a carico dei singoli. La domanda, in questo caso, deve contenere la richiesta di ogni persona o società e indicare le quote di futura proprietà di ognuno.
La domanda non sarà completa senza gli assegni circolari (o altre modalità indicate dal tribunale, quali il vaglia postale e il bonifico) a titolo di cauzione, il cui importo deve essere verificato presso la cancelleria del tribunale o nella scheda online dell’asta telematica. In genere, l’importo della cauzione si aggira intorno al 10% dell’offerta (e non del prezzo base dell’asta, ma è superiore per i beni mobili), ma non si tratta di una regola fissa, perciò è sempre bene verificare. Si sottolinea che molti tribunali contengono le indicazioni al riguardo sui propri siti web, utili a farsi un’idea delle richieste ma preferibilmente da verificare per evitare fraintendimenti.
Asta con incanto
L’asta con incanto avviene in un’udienza pubblica, in cui i potenziali acquirenti hanno un tempo ridotto (di solito 3 minuti) per presentare al giudice la propria offerta, tenendo conto del prezzo base del bene e della cifra minima di rialzo stabilita dal giudice. Molto semplicemente, vince l’asta chi offre la somma più alta, ma non ha la sicurezza di aggiudicarsi il bene.
Nei 10 giorni successivi, infatti, sarà ancora possibile per i partecipanti presentare al tribunale delle offerte più alte, che devono superare di almeno un quinto il prezzo raggiunto nell’asta ed essere accompagnate da una cauzione non inferiore al doppio di quella inizialmente versata.
Se non vi sono offerte superiori, il vincitore dell’asta si aggiudica il bene dopo 10 giorni. Altrimenti, il partecipante che ha presentato un’offerta vincente dopo l’asta dovrà aspettare a sua volta lo stesso termine prima di essere certo dell’aggiudicazione.
A questo punto, il giudice può emanare il decreto di trasferimento del bene.
Asta senza incanto
L’asta senza incanto si differenzia perché le offerte vanno presentate al giudice in busta chiusa (riportante all’esterno il nome di chi le deposita materialmente), complete di indicazione della modalità e delle tempistiche del pagamento. Le offerte saranno lette dal giudice nell’udienza pubblica a cui saranno invitati tutti i partecipanti. Chi ha offerto il prezzo più alto (o l’unico offerente, a patto che abbia superato di almeno un quinto il prezzo base) si aggiudica definitivamente l’immobile.
Cosa deve contenere la domanda di partecipazione
La domanda di partecipazione all’asta deve quindi contenere i seguenti elementi:
- generalità del soggetto che sarà intestatario e il suo recapito telefonico;
- lo stato civile dell’offerente e in caso di matrimonio in regime patrimoniale di comunione dei beni anche le generalità del coniuge;
- l’indicazione del prezzo offerto per il bene, non inferiore all’offerta minima sancita dal giudice, con relative indicazioni sulle modalità e i tempi di pagamento;
- il termine di pagamento del prezzo e degli oneri tributari, entro le tempistiche stabilite dal tribunale (60, 90 o 120 giorni dall’aggiudicazione);
- cauzione con assegno circolare non trasferibile intestato alla cancelleria del tribunale o al professionista delegato, non inferiore al minimo indicato nell’ordinanza di vendita (che non può superare il 10% dell’offerta o del prezzo base);
- una marca da bollo dal valore di 16 euro;
- una fotocopia del documento di identità in corso di validità dell’offerente.
La partecipazione all’asta è ammessa anche ai soggetti minorenni, tramite i loro genitori, previa l’autorizzazione del giudice tutelare. Come già detto, la domanda va presentata nei tempi indicati nella scheda dell’asta (in una busta sigillata se si tratta di asta con incanto).
Cosa succede se non si ottiene l’aggiudicazione?
Se non si ottiene l’aggiudicazione del bene all’asta si ha diritto a ottenere il rimborso dell’importo versato a titolo di cauzione. Per questo motivo nella domanda vanno indicati i dati di pagamento per la restituzione e la modalità (assegno non trasferibile o bonifico). Non ha invece diritto al rimborso chi si aggiudica l’asta ma non versa il saldo entro le scadenze previste, poiché l’importo sarà trattenuto a titolo di multa, e sarà dovuto anche il pagamento delle spese della successiva asta insieme all’eventuale differenza del prezzo di vendita.
Conviene comprare all’asta?
Chi compra all’asta quasi sempre lo fa per risparmiare, fatta eccezione per il familiare del debitore che intende recuperare l’immobile. Come anticipato, il debitore esecutato non può partecipare all’asta, quindi accade che lo facciano dei familiari per conservare la proprietà della casa di famiglia o comunque un immobile con un valore affettivo. In genere, non è la strada migliore da percorrere, l’ideale sarebbe infatti intervenire prima della vendita giudiziale per aiutare il debitore a liberarsi del debito, ma ci sono molte variabili in tal senso che impediscono di ricavare una regola sempre valida.
Se l’obiettivo è aiutare il proprietario sarebbe bene agire con anticipo e soddisfare una parte più importante del debito. Se si tratta soltanto di un modo per conservare la casa familiare, invece, ha ovviamente senso acquistarla all’asta. Ciò detto, l’asta giudiziaria comporta per sua stessa natura una diminuzione del prezzo dell’immobile, quindi è quasi sempre conveniente.
Di certo, chi acquista per farne la propria residenza deve fare attenzione a mettere in conto le lunghe tempistiche e i costi aggiuntivi che possono palesarsi, per esempio per la liberazione dell’immobile occupato e la ristrutturazione. Per chi compra a scopo d’investimento, con più tempo e capitale a disposizione, è quindi ancora più conveniente. È inoltre fondamentale verificare subito le spese per l’agenzia e l’avvocato, nel caso in cui presenti. È comunque opportuno gestire l’acquisto all’asta con calma e precisione per evitare brutte sorprese, controllando tutti i dettagli sull’immobile (o altro bene), sulla presentazione della domanda e dell’offerta, soprattutto per evitare di perdere la cauzione.
Si ricorda inoltre che alcuni istituti di credito hanno aperto alla possibilità di accendere mutui per l’acquisto di una casa all’asta e in questi casi, naturalmente, le tempistiche devono essere monitorate con ulteriore accuratezza. Da un punto di vista prettamente economico, quindi, l’acquisto all’asta conviene a meno che ci siano spese molto elevate da sostenere in seguito. Oltre all’occupazione senza titolo dell’immobile, si pensi ad abusi edilizi non sanabili o spese condominiali arretrate dal valore elevato.
Quando l’immobile è in affitto regolare, inoltre, il nuovo proprietario viene investito degli obblighi del locatore. Percepisce il canone, ma deve anche intervenire sulla manutenzione straordinaria e così via. La stessa attenzione deve essere riservata anche agli acquisti dalle aste di beni mobili, per lo più riguardanti veicoli, macchinari e articoli di lusso. In questo caso, l’attenzione va soprattutto allo stato d’uso effettivo, ai costi aggiuntivi di trasporto e montaggio, perciò è sempre bene verificarne con cura le condizioni (e i prezzi sul mercato dell’usato classico).
