In quali casi non si devono pagare le tasse sulla seconda casa? Vediamo quali sono le esenzioni e le riduzioni su cui si può contare per l’Imu e quali sono le condizioni per avere i benefici.
Come non pagare l’Imu 2026 sulla seconda casa? Sulla seconda casa l’Imu è quasi sempre dovuta: l’esenzione principale, infatti, prevede l’esclusione dall’imposizione solo sull’abitazione principale non di lusso. Nella maggior parte dei casi, quindi, per la seconda casa l’Imu deve essere pagata, anche se esistono dei casi particolari.
Quando si parla di Imu seconda casa si è portati, erroneamente, a pensare che l’esenzione sia prevista per la prima casa, ma non è così. L’esenzione è riconosciuta per l’abitazione principale (le agevolazioni prima casa, infatti, sono previste in caso di rogito, mentre per l’Imu le agevolazioni spettano per l’abitazione principale).
Chi ha una sola proprietà immobiliare potrebbe, quindi, dover pagare l’Imu, l’esenzione riguarda soltanto coloro che nella prima casa hanno anche la residenza. Si tratta, quindi, di un’imposta pensata per non gravare su coloro che hanno solo l’immobile in cui vivono, ma che colpisce, invece, tutti coloro che hanno case in cui non vivono.
Proprio per il fatto che venga vista come una sorta di balzello sulla proprietà (alla stregua del bollo auto e del canone Rai), si è sempre alla ricerca del modo di non versare l’imposta e si trovano escamotage, metodi e strade per non versare il dovuto che, a volte, sono sull’orlo dell’illegittimità.
Con l’avvicinarsi della scadenza dell’acconto Imu, che deve essere pagato non oltre il 16 giugno 2026, è bene fare chiarezza su quali sono le possibilità di non versare l’Imu sulla seconda casa in modo del tutto legale.
Imu 2026, una delle imposte più odiate
L’Imu è l’imposta che deve essere pagata da chi possiede un immobile. Ne sono esenti solo le abitazioni principali, a patto che non siano classificate come «di lusso».
Sicuramente l’Imu è una delle imposte che i contribuenti odiano maggiormente, ma è anche una di quelle maggiormente evase. Basti pensare che le mancate entrate per le casse dello Stato per tali evasioni superano i 5 miliardi l’anno.
Quando si tratta di evadere una tassa o un’imposta gli italiani sanno essere molto creativi. E nel caso dell’Imu le strategie messe in campo sono diverse, come quella delle separazioni finte o con i falsi cambi di residenza dei coniugi nei diversi immobili che possiedono.
Se molti scelgono strategie ai limiti dell’illegalità, ci sono anche scelte perfettamente legali che permettono, se non proprio di essere esonerati dal pagamento dell’imposta, almeno di poter risparmiare sulla stessa. Si tratta di scelte fiscali che possono essere, nel lungo periodo, molto convenienti e provocare molte meno preoccupazioni rispetto all’agire in modo fraudolento.
Come non pagare l’Imu: comodato d’uso gratuito
Non pagare totalmente l’Imu è difficile; meno complesso è invece accedere a sconti e agevolazioni fiscali che, sebbene non facciano venir meno l’obbligo di versare una quota delle tasse sulla casa, consentono di risparmiare somme considerevoli alla fine dell’anno.
È possibile non pagare l’intero importo dell’Imu dovuta nel caso di concessione dell’immobile non esente in comodato d’uso gratuito a parenti in linea retta di primo grado.
Per gli immobili concessi in comodato tra genitori e figli, sia per l’Imu che per la Tasi è riconosciuto uno sconto del 50% sul totale dell’imposta dovuta. Si ricorda che per beneficiare dell’agevolazione è necessario che vengano rispettati determinati requisiti, quali:
- l’immobile deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale;
- l’immobile concesso in comodato d’uso gratuito non deve rientrare tra le categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9);
- il comodante deve possedere un solo immobile in Italia oltre alla casa principale;
- il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato d’uso;
- il comodante deve presentare la dichiarazione Imu per attestare il possesso dei requisiti sopra indicati.
Come non pagare l’Imu: ottimizzare il patrimonio immobiliare con cessioni e donazioni
Esistono altre modalità totalmente legali per non pagare le tasse sulla casa. Una tra le più note è l’“ottimizzazione del patrimonio immobiliare” tra parenti.
Si pensi a un contribuente possessore di due immobili, il primo esente Imu e Tasi, mentre il secondo sottoposto all’obbligo di pagamento. Per evitare il notevole esborso monetario annuale, si può scegliere di donare l’immobile a un figlio.
Se questi trasferirà nell’immobile donato la sede della propria abitazione principale, potrà beneficiare dell’esenzione prevista per le prime case.
Ovviamente, nel caso in cui si optasse per questa scelta con l’obiettivo di non pagare l’Imu o la Tasi, è bene considerare che le donazioni sono quasi sempre irrevocabili, e pertanto sarà fondamentale valutare caso per caso quando conviene e quando no.
Modifiche catastali per non pagare l’Imu: immobili collabenti F2
Esiste un terzo caso, o meglio sarebbe dire una terza condizione, per non pagare l’Imu.
Sono esonerati dal pagamento delle imposte sulla casa gli immobili collabenti (categoria catastale F2). Si tratta di edifici privi di rendita catastale in quanto non in grado di produrre reddito a causa dello stato di particolare degrado.
Si pensi, ad esempio, a ruderi, immobili demoliti in parte, con il tetto crollato. Insomma, nel caso di possesso di una casa inutilizzabile o inagibile, è possibile richiedere una revisione della categoria catastale per sfuggire al prelievo Imu e Tasi (quest’ultima è stata abolita e accorpata alla nuova Imu a partire dal 1° gennaio 2020).
Come non pagare l’Imu: le finte residenze
Quelle fin qui elencate sono ipotesi del tutto legali, che consentono al contribuente di risparmiare sulle imposte dovute senza correre il rischio di contestazioni da parte del Fisco.
Non tutti però scelgono la via del giusto per non pagare l’Imu. Un caso tra tutti è quello delle finte separazioni o meglio dei cambi di residenza fittizi, balzato agli onori della cronaca per la stretta prevista con la Legge di Bilancio 2020.
Sono diversi i coniugi che, per non pagare le tasse sulla seconda casa posseduta, dichiarano di avere residenze separate, di modo che ambedue gli immobili, situati in comuni diversi, siano considerati abitazione principale e, in quanto tali, esenti dal versamento.
Il fenomeno delle finte prime case è tutt’altro che marginale, ed è per questo che la Legge di Bilancio 2020 aveva introdotto la possibilità di fruire dell’esonero Imu soltanto per la prima casa del “nucleo familiare”.
In altre parole, ogni famiglia poteva avere una sola abitazione principale sulla quale non pagare l’Imu, anche se la seconda casa si trovava fuori dal territorio del Comune di residenza.
Ma questa norma è stata completamente ribaltata da una sentenza della Corte Costituzionale. Con la sentenza 209 del 13 ottobre 2022 la Consulta ha ritenuto del tutto lecito il fatto che i coniugi con doppia residenza abbiano diritto alla doppia esenzione sull’Imu e questo a prescindere da dove siano collocate territorialmente le due abitazioni in questione.
La sentenza non ha legalizzato le residenze di comodo. La Cassazione e i Comuni stanno disconoscendo le esenzioni se non si prova l’effettiva dimora abituale (bollette della luce, scelta del medico di base, ecc.).
Secondo la sentenza negare la doppia esenzione a marito e moglie che, per esigenze lavorative o di altra natura, devono vivere in due abitazioni distinte, è come porre un ostacolo alla formazione della famiglia (e comunque risultava discriminatorio visto che due conviventi more uxorio con due abitazioni e residenza diversa, uno in una e uno nell’altra, potevano contare sulla doppia esenzione mentre i coniugi no).
Questo ha portato il legislatore ad assicurare la doppia esenzione ai coniugi con diversa residenza, anche se in due abitazioni situate nello stesso Comune. Gli effetti della sentenza non si producono solo per il futuro ma, essendo retroattivi, hanno dato diritto a moltissimi coniugi con diversa residenza, che negli ultimi anni hanno pagato la doppia imposizione, di chiedere il rimborso di quanto versato, ma non dovuto.
La richiesta di rimborso va presentata entro 5 anni dal sorgere del diritto ed ha effetto per i 5 anni precedenti, per i quali è possibile, quindi, chiedere il rimborso.
Ovviamente questa novità del 2022 ha portato molti italiani ad approfittare della cosa per evadere il pagamento dell’Imu sulla seconda casa. Basta che uno dei due coniugi sposti la residenza nella seconda abitazione per non versare l’Imu. In questo caso però, è compito dei Comuni vigilare su eventuali abusi della doppia residenza.
Falsa residenza nell’immobile locato
Un’altra pratica illegale che molti proprietari di casa mettono in atto per non versare l’Imu sull’immobile locato è quella di far mantenere la residenza nell’immobile dato in affitto a uno dei due coniugi. Si tratta di una residenza fittizia perché, ovviamente, il proprietario (o il suo coniuge) non vivono realmente all’interno dell’immobile dato in affitto a terze persone, ma fanno figurare di avere la residenza lì per non dover pagare l’Imu sulla seconda casa.
Il rischio che si corre, in questo caso, è molto alto. Non sempre l’inquilino è d’accordo con questa pratica e si trova costretto ad accettare la decisione pur di avere il contratto di locazione. Una volta sottoscritto il contratto, però, non ci vuole molto a presentare una denuncia al Comune per residenza fittizia, specificando anche che la casa è stata concessa in locazione.
In questo caso, infatti, il proprietario per poter mantenere la residenza nell’immobile deve riservarsi l’uso di una parte di esso (una stanza per esempio) e la cosa deve risultare dal contratto. Se la clausola non è stata specificata (ed è così nella maggior parte dei casi, visto che un immobile di cui il proprietario si riserva una stanza, solitamente, prevede un canone di locazione più basso) nel contratto è facilmente dimostrabile che la residenza in questione è fasulla.
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