Cedolare secca 2020: cos’è, requisiti e come funziona

Cedolare secca 2020: cos’è e come funziona? In questa guida vediamo quali sono le regole per applicare l’aliquota del 10 o del 21% sugli affitti percepiti.

Vantaggi e svantaggi sono da considerare caso per caso, ma lo scopo della tassazione agevolata è quella di consentire ai proprietari di immobili in affitto di pagare meno tasse sul reddito prodotto.

Proprio per questo motivo la mancata proroga al 2020 della cedolare secca al 21% per i negozi è stato un duro colpo inferto dalla Legge di Bilancio.

Ma cos’è la cedolare secca? Si tratta di un regime di tassazione sostitutivo che prevede, per i proprietari di casa, la possibilità di optare per la tassazione fissa esclusivamente sul reddito da locazione in sostituzione dell’applicazione dell’IRPEF per aliquote e scaglioni sul totale dei redditi percepiti nell’anno.

Questo significa che i redditi che provengono dagli affitti stipulati con contratto a cedolare secca vengono tassati a parte, con un’aliquota agevolata, e non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.

Come anticipato, la cedolare secca prevede due diverse aliquote, pari al 10% e al 21%.

I vantaggi della cedolare secca al 10% sono evidenti, ma anche l’applicazione dell’aliquota al 21% potrebbe potrebbe risultare conveniente, soprattutto in caso di redditi medio-alti.

Vediamo quali sono i requisiti per applicare la tassazione agevolata sugli affitti, in quali casi viene applicata l’aliquota del 10% e del 21% e quali sono le regole previste.

Scendiamo subito nel dettaglio fornendo tutte le informazioni utili ai tanti contribuenti interessati al regime della cedolare secca.

Cedolare secca 2020: come funziona

La cedolare secca è il regime fiscale opzionale con il quale i titolari di immobili concessi in locazione possono scegliere di tassare il reddito da locazione ad aliquota fissa del 21% o del 10% nel rispetto di specifici requisiti.

Si tratta di un regime fiscale alternativo alla tassazione IRPEF, che come sappiamo prevede aliquote dal 23% al 43% applicate in base allo scaglione di reddito di riferimento.

Capire come funziona la cedolare secca è abbastanza semplice: il calcolo delle imposte dovute per chi vi aderisce nel 2020 non verrà effettuato sul reddito complessivo ma in misura fissa esclusivamente sul reddito da locazione, applicando l’aliquota di riferimento (pari quindi al 21% o al 10% in base alla tipologia di contratto stipulato).

Oltre a sostituire l’IRPEF, la cedolare secca comprende anche le addizionali comunali e regionali, nonché l’imposta di bollo e di registro.

Quando si applica la cedolare secca 2020

Il regime fiscale della cedolare secca sul contratto di locazione può essere scelto dalle persone fisiche titolari di reddito di proprietà o diritto reale di un immobile concesso in locazione.

L’opzione della cedolare secca al 10% o al 21% è ammessa per i contratti di locazione di immobili di categoria catastale A1/A11 ad esclusione della A10.

L’agevolazione è rivolta anche agli affitti di immobili residenziali a cooperative ed enti senza scopo di lucro con specifici limiti nell’utilizzo dell’immobile stesso.

Fino allo scorso anno era possibile optare per il regime di tassazione a cedolare secca con aliquota del 21% anche per gli immobili commerciali, quindi per negozi ed uffici.

Da quest’anno non è più così: la Legge di Bilancio non l’ha prorogata e quindi i negozi devono dire addio alla cedolare secca nel 2020.

L’agevolazione rimane valida per chi ha firmato un contratto d’affitto entro la fine del 2019 e lo ha registrato nel 2020.

Naturalmente, va rispettata la regola per cui la registrazione del contratto deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula.

Per poter usufruire della tassazione agevolata al 21%, il locale deve possedere questi requisiti:

• categoria catastale C\1;
• superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze.

Cedolare secca 10% e 21%: le regole e i casi in cui si applica

Con l’esercizio dell’opzione della cedolare secca in sede di stipula del contratto di affitto si sceglie di assoggettare il reddito fondiario derivante dalla locazione con un’aliquota fissa al 10% o al 21%.

L’aliquota al 21% si applica per i contratti di locazione a canone libero.

L’aliquota al 10% si applica per i contratti di locazione a canone concordato 3+2 stipulati nei Comuni che presentano le seguenti problematiche:

• carenza di soluzioni abitative: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia;
• alta densità abitativa, e sono individuati dal Cipe;
• colpiti da calamità naturali.

Inoltre, la cedolare secca al 10% si applica:

• ai contratti di affitto a studenti fuori sede;
• ai contratti transitori, cioè i contratti di locazione per un periodo non inferiore a un mese e per un massimo di 18 mesi.

Come si sceglie la cedolare secca e come si registra il contratto

Il regime della cedolare secca è opzionale e pertanto sarà necessario comunicare l’adesione in sede di registrazione del contratto o negli anni successivi.

La registrazione del contratto, da effettuare tramite il modello RLI, dovrà avvenire entro la scadenza di 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto.

Se si sceglie la cedolare secca negli anni successivi a quello di stipula del contratto di affitto, sarà necessario esercitare l’opzione entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente, utilizzando sempre il modello RLI.

Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

Si ricorda che chi sceglie la cedolare secca dovrà comunicarlo obbligatoriamente all’inquilino con lettera raccomandata. In tal modo si comunica la rinuncia all’aumento del canone d’affitto (anche se previsto dal contratto).

Cedolare secca e rinuncia all’aggiornamento del canone

Tra le regole che è importante conoscere prima di scegliere se aderire all’opzione della cedolare secca sugli affitti vi è l’obbligo di rinunciare alla facoltà di aggiornamento del canone e all’adeguamento Istat.

Il proprietario che sceglie di aderire alla cedolare secca ha l’obbligo di comunicarlo preventivamente all’inquilino con lettera raccomandata.

Per i contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a 30 giorni e per quelli in cui è indicata espressamente la rinuncia, a qualsiasi titolo, all’aggiornamento del canone, non è necessario inviare al conduttore alcuna comunicazione.

Come si paga la cedolare secca 2020

Chi opta per il regime di tassazione degli affitti con la cedolare secca dovrà tenere a mente due scadenze.

Scadenze e modalità di pagamento (acconto e saldo) sono le stesse dell’IRPEF.

Così come riportato dall’Agenzia delle Entrate, a cambiare è la misura dell’acconto, pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente. In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Vi sono tuttavia alcune regole specifiche da tenere a mente. Il pagamento dell’acconto va effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno,
  • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Il pagamento si effettua con il modello F24, utilizzando i seguenti codici tributo:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Cedolare secca 2020 e calcolo del reddito complessivo

Uno dei vantaggi previsti per chi esercita l’opzione della cedolare secca sugli affitti 2020 è che il reddito da locazione non concorre al calcolo del reddito complessivo ai fini IRPEF.

Un punto sul quale prestare attenzione riguarda il fatto che nonostante la regola generale, il reddito da locazione tassato secondo le regole della cedolare secca verrà sommato al reddito complessivo per il calcolo dei requisiti reddituali e fiscali previsti per ottenere agevolazioni e detrazioni varie come ad esempio:

• calcolo del valore da considerare ai fini della redazione del modello ISEE;
• determinazione della condizione di familiare fiscalmente a carico;
• calcolo detrazioni Irpef per carichi di famiglia;
• detrazioni Irpef per redditi di lavoro dipendente, di pensione o altri redditi;
• detrazioni Irpef per canoni di locazione.

Quando conviene la cedolare secca rispetto alla tassazione IRPEF

I contribuenti si chiedono a questo punto se il regime cedolare secca affitti conviene davvero sempre e comunque. La risposta, in linea di principio, è affermativa.

Tuttavia, la convenienza effettiva dell’adesione al regime della cedolare secca sulle locazioni di case e immobili ad uso abitativo in generale deve essere fatta caso per caso, alla luce della dichiarazione dei redditi del contribuente/locatore.

Immaginiamo, infatti, che il contribuente/locatore abbia diritto per alcuni anni ad una serie di rilevanti detrazioni IRPEF: ad esempio per effetto del cosiddetto ecobonus.

In questo caso il reddito da locazione con cedolare secca abbatterebbe il reddito complessivo su cui tali detrazioni IRPEF possono essere fruite, determinando il rischio della perdita dell’eccedenza rispetto all’imposta dovuta.

Allo stesso modo, appare evidente che la convenienza fiscale della cedolare secca cresca con l’aumentare del reddito da assoggettare a tassazione IRPEF: si tratta di un effetto quantitativo prodotto dalla progressività dell’imposizione fiscale IRPEF.