Affordability, ovvero accessibilità e sostenibilità in termini economici: questa parola d’ordine, resa celebre da Zohran Mamdani nella sua travolgente corsa alla poltrona di sindaco di New York, sta acquisendo valore anche in Europa, dove le principali metropoli si trovano di fronte a un complesso processo di governance del mercato immobiliare, che si trova di fronte a un rischio serio di cortocircuito.
In Europa come nel resto del mondo le città sono l’epicentro dell’attrattività di capitale, degli investimenti, della concentrazione del capitale umano e tecnologico e dello sviluppo immobiliare.
Sempre più, l’ibridazione tra finanza e immobiliaristi nel passaggio dall’edilizia tradizionale al real estate ha reso le metropoli sempre più frenetiche in termini di sviluppo e costruzioni e la realizzazione di nuovi quartieri, centri direzionali e aree di sviluppo finanziario o tecnologico ha trasformato i volti di molti centri urbani (si pensi a Milano), con considerevoli effetti anche sul Pil e il posizionamento globale degli stessi. Questo ha però avuto un contraccolpo: sono stati trascurati fattori come la governance del mercato immobiliare, l’equilibrio con la disponibilità di alloggi a prezzi accessibili, il controllo della reale inclusività delle città di fronte al sorgere di modelli che rischiavano di proletarizzare i white-collar workers entranti nel mercato dei servizi ma schiacciati tra costi della vita crescenti nelle grandi capitali europee e l’assenza di una prospettiva reale per diventare.
“Trovare alloggi a prezzi accessibili è diventata una delle maggiori sfide in Europa”, ha scritto il portale comunitario European Region aggiungendo che “se condo i dati Eurostat (2025), dal 2015 i prezzi delle case sono aumentati in media del 53% e i prezzi degli affitti sono aumentati del 28% rispetto al 2010. Molte famiglie spendono ormai oltre il 40% del loro reddito disponibile per l’alloggio e i giovani lasciano casa più tardi che mai, a un’età media di 26 anni. Allo stesso tempo, i permessi di costruire residenziali sono diminuiti di oltre il 21% dal 2021”. A questi dati si sono aggiunte molte problematiche: il boom delle bollette energetiche del 2022-2023 ha lasciato strascichi sui conti dei cittadini europei e al contempo hanno pesato sull’inquietudine generalizzata le norme europee, discusse e divisive, che condizioneranno la possibilità di vendere un alloggio all’evoluzione del rendimento energetico degli edifici.
Il tema dell’abitare è stato al centro delle recenti elezioni politiche olandesi, dove il partito liberaldemocratico D66 ha vinto a sorpresa anche per aver messo in campo una proposta per ampliare l’offerta costruendo nuove cinture urbane e mirando a sistemare la carenza di oltre 400mila alloggi. In Francia il calo del 29% dell’edificazione nel 2024 ha riacceso il tema dell’abitare, e si stima che il Paese necessiti da qui a fine decennio di 400mila nuove abitazioni ogni anno. La London School of Economics ha poi acceso il faro sulla Germania: “Da tempo considerata un paradiso per gli affittuari grazie al suo mercato immobiliare di alta qualità e a prezzi accessibili, la Germania ha visto i canoni di locazione richiesti aumentare di circa il 70% e i prezzi degli immobili raddoppiare in soli 15 anni”.
Dunque, o gli alloggi mancano o i prezzi salgono. In Italia abbiamo casi come quelli di Milano, dove la corsa economico-tecnologica della città ha lasciato indietro la classe media e creato una carenza di abitazioni accessibili. Euronews ha calcolato che lo stipendio medio di Milano copre il 72% del costo di affitto di una casa con una camera da letto, una percentuale paragonabile a quella di New York (81%), Londra (75%), Barcellona e Madrid (74%) più che a quella dei Paesi dove la crisi immobiliare è conclamata. Amsterdam è al 50%, Parigi al 45%, come Monaco di Baviera, Berlino al 40%.
Le conseguenze di questi fatti sono sia economiche che politiche. Lo ha ben scritto Kristy Major del Guardian, in un ampio servizio: “Quando le case non sono abitazioni ma beni, si verifica un trasferimento di ricchezza da chi non ha a chi ha. In tutta Europa – e in gran parte del resto del mondo – la proprietà è diventata una forza trainante di disuguaglianza. A sua volta, la disuguaglianza è una forza trainante di risentimento”. Mercati non efficienti hanno causato la “rivolta” politica contro il caro-alloggi e contribuito allo spostamento nel campo di destra e populista di un’ampia fetta dell’elettorato.
Lo abbiamo visto in Italia, dove contro la direttiva Case Green Fratelli d’Italia e Lega hanno fatto un’ampia campagna, in Francia con la spinta del Rassemblement National sul tema abitativo e in Germania, dove Afd spinge sulle prospettive cupe della Germania Est toccando anche la sfida dell’emergenza abitativa e leggendola in filigrana alla sfida dell’immigrazione. La finanziarizzazione dell’edilizia, nel frattempo, prosegue e sta contribuendo a esacerbare le problematiche.
Ursula von der Leyen ha nominato nel frattempo il danese Dan Jørgensen primo Commissario UE per l’edilizia abitativa e questi, nota Politico.eu, “ha annunciato l’intenzione di presentare un’iniziativa sugli affitti a breve termine nel 2026” e sta lavorando, soprattutto, a un Piano per l’edilizia abitativa a prezzi accessibili. Come le scelte strategiche calate dall’alto possano confrontarsi con un mercato scollegato dai fondamentali, che ha finanziarizzato pesantemente anche il mondo dell’abitare, resta tutto da dimostrare. Si tratta potenzialmente di una delle meno analizzate ma più grandi partite su cui l’attuale commissione si giocherà, in prospettiva, il suo giudizio politico. E non sarà facile.
