Nuove regole per le successioni e le donazioni. Da ora in poi la casa donata sarà da restituire soltanto in un unico caso. Ecco quando e perché.
Per anni la disciplina delle donazioni e delle successioni ha creato incertezza nel mercato immobiliare fino a paralizzare in tutto e per tutto gli scambi di alcuni immobili, ma d’ora in poi cambia tutto. La tutela degli eredi nel nostro ordinamento, da sempre assicurata con una priorità limitante per altri interessi giuridici, viene ridimensionata dal ddl Semplificazioni. Quest’ultimo interviene sull’ipotesi della casa donata da restituire, che viene adesso limitata a situazioni eccezionali e non è più la norma, come peraltro fortemente voluto dal Consiglio nazionale del notariato.
Ogni anno in Italia vengono donati più di 200.000 immobili, tra cui case che le persone non vogliono o non riescono ad acquistare per l’ombra dell’azione ereditaria di restituzione che incombe sulle proprietà. Certo, gli eredi faranno più fatica a rivendicare i propri diritti successori, ma si è trattato di un compromesso necessario. Grazie alla riforma, infatti, chi compra casa non deve temere di perderla da un momento all’altro e soprattutto gli immobili non restano inutilizzati.
Come funziona(va) la restituzione delle case donate
Per capire la portata della novità introdotta dal disegno di legge di semplificazione 2025, che ha ricevuto l’approvazione definitiva il 26 novembre 2025, bisogna fare un passo indietro. In particolare, è necessario tenere a mente che alcuni eredi (coniuge, figli e talvolta genitori) hanno diritto a delle quote di legittima sul patrimonio ereditario. L’entità di queste quote cambia a seconda degli eredi legittimari concorrenti, ma è inviolabile. Il fatto è che al testatore non viene impedito di ridurre queste quote, né attraverso il testamento né tantomeno tramite le donazioni fatte in vita, che rientrano nella massa ereditaria.
Così, gli eredi legittimari possono facoltativamente agire legalmente per ripristinare la quota loro assegnata dalla legge. In questo modo ottengono sostanzialmente indietro quanto ricevuto dagli altri, nella misura in cui ciò ha leso la loro quota. Finora ciò permetteva agli eredi di pretendere la restituzione delle case donate, sia che fossero ancora di proprietà del donatario, sia nel caso in cui fossero state alienate a terzi con donazioni o compravendite.
Da qui l’enorme problema nel mercato immobiliare. I terzi avevano sì la facoltà di rivalersi sul venditore, ma questa tutela era comprensibilmente poco rassicurante. Nessuno vuole acquistare una casa di cui potrebbe essere chiesta la restituzione soltanto con la speranza di essere rimborsati dal venditore e allo stesso modo le banche non concedono di buon grado il credito su questi immobili, vista l’incertezza su eventuali rivendicazioni.
Le nuove regole sulle case donate
Il ddl Semplificazioni interviene, come da tempo il governo voleva fare, cambiando la disciplina per tutte le donazioni effettuate dopo la sua entrata in vigore o fino ai 6 mesi precedenti se non sono state nel frattempo contestate. La tutela della legittima si sposta al piano economico, poiché non sarà più possibile ottenere la restituzione dell’immobile, bensì sarà necessario chiedere il corrispettivo monetario dal donatario.
Chi ha comprato una casa donata, con atto trascritto prima di eventuali azioni di restituzione, sarà così definitivamente al sicuro. La restituzione della casa donata resterà esclusivamente per gli immobili che sono stati oggetto di più atti liberali. Il de cuius dona la casa a un donatario che a sua volta la dona a un’altra persona. Gli eredi che hanno diritto alla restituzione per lesione della legittima devono agire contro il donatario originario, ma se quest’ultimo è insolvente potranno pretendere la restituzione dal terzo.
Al di fuori di questa ipotesi le case donate usciranno finalmente dalla posizione di incertezza creata dalle norme precedenti, diventando beni protagonisti delle compravendite, senza più remore. Come già detto, ci rimettono gli eredi legittimari, che non possono più contare sull’immobile per pretendere la restituzione. Ciò è innegabile, ma non appare come misura ingiusta, in quanto gli eredi legittimari diventano semplicemente uguali a tutti gli altri debitori, compresi i rischi di non recuperare il credito.
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