In quali casi dopo la vendita della casa ristrutturata con superbonus si deve pagare la plusvalenza? Vediamo i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate.
Superbonus 110% e plusvalenza dalla vendita dell’immobile, quando si deve pagare e come si calcola? La Legge di Bilancio 2024 ha previsto una tassazione al 26% delle plusvalenze realizzate dalla vendita di un immobile ristrutturato con superbonus prima che siano trascorsi almeno dieci anni dal termine di lavori per l’efficientamento energetico o di adeguamento del rischio sismico.
La normativa prevede che sulla differenza tra l’importo di acquisto e quello di vendita sa applicata un’aliquota al 26%. Nel calcolo della plusvalenza vanno considerate anche eventuali spese che il possessore ha sostenuto nel corso degli anni per il mantenimento o il miglioramento dell’immobile in base all’articolo 1, comma 496 della Legge 266 del 2005 (manovra 2006).
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Vendita immobili dal 1° gennaio 2024
Per le cessioni di immobili su cui sono stati realizzati interventi con il Superbonus (quindi agevolati e in tutto o in parte a carico dello Stato) terminati da meno di cinque anni, a partire dal 1° gennaio 2024 si deve considerare una plusvalenza imponibile che andrà verificata. Questo per evitare che si configuri un carico fiscale non preventivato.
La misura è una diretta conseguenza dell’ipotesi di modifica degli articoli 67 68 del Tuir, ovvero quelli che prevedono le precedenti regole sul calcolo della plusvalenza in seguito alla cessione di un immobile.
Le precedenti regole e i cambiamenti
Prima della modifica della norma veniva richiesto di pagare una plusvalenza sulla cessione dell’immobile solo quando quest’ultimo era venduto prima che fossero trascorsi cinque anni dalla sua costruzione o dal suo acquisto. Esclusi dalla norma sono gli immobili acquisiti per successione e quelli che per la maggior parte del periodo che intercorre tra acquisto e vendita siano stati adibiti a prima casa di chi vende.
Il periodo nel quale la cessione di immobili diversi dall’abitazione principale è controllata, con la modifica, è esteso da 5 a 15 anni: 5 anni dall’acquisto e 10 anni dall’eventuale ristrutturazione agevolata.
Superbonus 110% e calcolo della plusvalenza in caso di vendita
Facciamo un esempio pratico. Un uomo acquista un immobile, mai adibito ad abitazione principale, nel 2021 a 200.000 euro e vi ha effettuato lavori di efficientamento energetico con il superbonus al 110% per 90.000 euro per i quali ha ricevuto direttamente lo sconto in fattura (o per i quali ha ceduto integralmente il credito). A questi, poi, si aggiungono anche altri lavori di manutenzione non agevolati per i quali ha speso 30.000 euro.
Se l’uomo avesse ceduto l’immobile a 360.000 euro entro la fine del 2023 la plusvalenza è applicata, visto che cede l’immobile prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, solo sulla differenza tra costo di acquisto a cui sommare le spese di manutenzione e ristrutturazione che hanno migliorato il valore dell’immobile, e il prezzo di vendita: 360.000 – (200.000 + 90.000 + 50.000)= 20.000.
Applicando la tassazione sostitutiva al 26% sulla plusvalenza, pagherebbe 20.000 x 26% = 5.200 euro.
Se cede l’immobile nel 2025, prima che siano trascorsi 10 anni dalla ristrutturazione effettuata con l’agevolazione fiscale del superbonus, l’aliquota del 26% viene applicata alla differenza tra il prezzo di acquisto e le spese sostenute, senza tenere conto degli interventi realizzati con l’agevolazione del superbonus, e il prezzo di vendita: 360.000 – (200.000 + 30.000) = 130.000 euro.
Applicando l’aliquota sostitutiva sulla plusvalenza si avrebbe una tassazione pari a: 130.000 x 26% = 33.800 euro.
Prendendo lo stesso esempio già utilizzato, poniamo il caso che l’acquisto dell’immobile sia avvenuto nel 2013. In questo caso se l’uomo avesse ceduto l’immobile entro la fine del 2023 non avrebbe pagato nessuna tassazione sulla plusvalenza tra vendita e acquisto perché possedeva l’immobile da oltre cinque anni.
Se lo cedesse a partire dal 2025, essendo trascorsi 5 anni dall’acquisto, ma non essendo trascorsi almeno 10 anni dagli interventi agevolati, pagherebbe la plusvalenza al 26% sui 130.000 euro come nel primo esempio (ma in questo caso si dovrebbe applicare anche l’effetto positivo della rivalutazione Istat sul costo pagato per l’acquisto visto che al momento della cessione sono trascorsi più di 5 anni dall’acquisto).
Chiarimenti dalle Entrate sull’applicazione della tassazione
Nella risposta all’Interpello 137 del 2025 l’Agenzia delle Entrate fornisce nuovi elementi sulla determinazione e il calcolo della plusvalenza in questione. Le Entrate sottolineano che
la plusvalenza di cui all’articolo 67, comma 1, lettera b bis), del TUIR si consegua solo in relazione alla Pagina 6 di 7 prima cessione a titolo oneroso all’atto della quale i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni e non anche alle eventuali successive cessioni dell’immobile [...] la plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b bis), del TUIR riguarda la prima cessione d’immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato
.
Pertanto per chi ha acquistato un immobile ristrutturato da impresa, se anche fruisce delle detrazioni per la ristrutturazione da superbonus, decide di rivendere l’immobile prima che siano decorsi 10 anni dalla fine dei lavori non vedrà applicata la plusvalenza sull’aumento del valore dell’immobile dopo la ristrutturazione (anche se dovrà applicare la plusvalenza prevista dall’articolo 68 del Tuir, nel caso venda l’immobile prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto, se lo stesso non è stato destinato ad abitazione principale.
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