Chi decide di vendere un immobile di sua proprietà in alcuni casi è sottoposto a tassazione delle plusvalenze immobiliari. Ecco quando e gli importi dovuti.
Nel mercato immobiliare di oggi la plusvalenza non è più un dettaglio da rimandare all’ultimo minuto, magari mentre si firma il compromesso. I prezzi delle abitazioni sono tornati a muoversi con decisione: secondo i dati Istat diffusi il 19 giugno 2026, nel primo trimestre dell’anno l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) è cresciuto del 5,2% su base annua, in accelerazione rispetto al +4,0% di fine 2025. A spingere sono soprattutto le abitazioni nuove (+6,7% tendenziale), mentre quelle già esistenti salgono del 4,8%. E tutto questo in un mercato in espansione: le compravendite residenziali rilevate dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate sono aumentate del 4,4% rispetto allo stesso periodo del 2025. Tradotto: chi vende oggi può trovarsi più facilmente con un guadagno rispetto al prezzo pagato anni prima. E quel guadagno, in alcuni casi, interessa molto al Fisco.
La plusvalenza immobiliare è proprio questo: la differenza positiva tra quanto si incassa vendendo un immobile e quanto è costato acquistarlo o costruirlo, tenendo conto dei costi inerenti. Sembra semplice, ma non lo è sempre. Perché non tutte le vendite generano una plusvalenza tassabile e, soprattutto, non tutte le case seguono le stesse regole. E il 2026 ha portato con sé chiarimenti importanti, in particolare sul fronte degli immobili ristrutturati con il Superbonus.
Cos’è la plusvalenza immobiliare e quando diventa un reddito tassabile
Partiamo dal punto fermo: la plusvalenza immobiliare, quando rientra nei casi previsti dalla legge, è considerata un reddito diverso ai sensi degli articoli 67 e 68 del Tuir. Non riguarda quindi chi vende nell’esercizio di un’impresa, di un’arte o di una professione, ma il privato che cede un immobile al di fuori della propria attività economica.
Chi vende “in forma non professionale”, però, non è soltanto la persona fisica che cambia casa. La tassazione della plusvalenza può interessare anche gli enti non commerciali - una onlus che riceve un immobile in donazione e decide di venderlo, ad esempio -, i soggetti non residenti privi di stabile organizzazione nel territorio dello Stato e le società semplici.
La regola più conosciuta è quella dei cinque anni. Se si vende un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni e si realizza un guadagno, la plusvalenza può essere tassata. La ratio è chiara: il legislatore presume che chi compra e rivende entro il quinquennio agisca con intento speculativo. Fanno eccezione gli immobili acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane adibite ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita. Per gli immobili ricevuti in donazione, invece, il quinquennio si calcola dalla data di acquisto da parte del donante.
Che la donazione fosse compresa nel perimetro non è sempre stato scontato: è stato il decreto legge 223 del 2006 ad ampliare le ipotesi di tassazione, ricomprendendo anche la vendita di immobili ricevuti in donazione. Prima di quell’intervento, le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili pervenuti per successione o donazione non erano tassate. Oggi restano escluse solo quelle relative ai beni ricevuti per successione, in forza dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, che qualifica come redditi diversi le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione.
Prima casa e abitazione principale: l’equivoco da evitare
Qui nasce uno degli equivoci più frequenti: prima casa e abitazione principale non sono la stessa cosa. La prima è una categoria legata alle agevolazioni fiscali in fase di acquisto; la seconda è la casa in cui il contribuente o i suoi familiari vivono stabilmente. Ai fini della plusvalenza conta soprattutto l’uso come abitazione principale, non l’etichetta “prima casa” scritta nell’atto.
L’esenzione, in concreto, scatta quando l’unità immobiliare urbana è stata adibita ad abitazione principale del cedente o di un suo familiare per un periodo superiore alla metà del tempo intercorso tra acquisto e vendita.
Un esempio chiarisce il meccanismo: chi compra una casa a marzo 2024 e la rivende a aprile 2026, dopo 25 mesi, ma per almeno 14 di quei mesi l’ha usata come propria abitazione principale o l’ha concessa a un familiare - il figlio, per esempio - che vi ha stabilito la residenza, non paga alcuna plusvalenza, pur avendo venduto entro i cinque anni.
Come si calcolano i cinque anni: da quando decorre il termine
L’acquisto di un immobile è un’operazione che spesso richiede mesi tra trattative, compromessi e rogito. Diventa quindi essenziale capire da quale momento preciso decorre il quinquennio, perché il termine iniziale varia in base alla situazione:
- in caso di acquisto, i termini decorrono dalla data dell’atto di compravendita. Se l’effetto traslativo della proprietà è posticipato, si guarda al momento successivo concordato per il trasferimento;
- se il venditore è anche il soggetto che ha commissionato la costruzione dell’immobile, i cinque anni decorrono dalla data di ultimazione dei lavori;
- in caso di acquisto tramite donazione, il termine iniziale è la data di acquisto da parte del donante. Ne consegue che la tassazione si applica solo in casi limitati: pensiamo al genitore che compra casa, la dona subito al figlio, questi non vi abita e la rivende prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto originario del genitore.
Il termine finale è invece sempre quello dell’atto notarile di vendita.
Plusvalenza immobiliare seconda casa: quando si paga davvero
Il caso classico è la plusvalenza immobiliare della seconda casa. Se compro una seconda abitazione, non ci vivo, la rivendo dopo tre anni a un prezzo più alto e non ricadono esenzioni particolari, il guadagno è generalmente imponibile. Se invece la rivendo dopo più di cinque anni, la regola ordinaria sulla rivendita infraquinquennale non si applica più.
Attenzione però: “dopo cinque anni non pago mai” è una semplificazione pericolosa. Ci sono almeno due capitoli che sfuggono a questa logica: i terreni edificabili, per i quali la tassazione prescinde dal calendario, e (dal 2024) gli immobili interessati dal Superbonus, dove il periodo da osservare può arrivare a dieci anni.
Terreni edificabili: la tassazione che non guarda al calendario
Sui terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria il legislatore ha adottato una linea ben più rigida che sulle abitazioni. Qui non esiste alcuna franchigia temporale: la plusvalenza è sempre imponibile, a prescindere dal tempo trascorso dall’acquisto, e - a differenza di quanto avviene per i fabbricati - la tassazione scatta anche se il terreno è stato acquisito per successione o donazione.
La natura edificabile, peraltro, non dipende soltanto dalla qualificazione formale negli strumenti urbanistici. Con l’ordinanza n. 3784 del 19 febbraio 2026, la Corte di Cassazione ha ribadito che rileva anche l’“edificabilità di fatto”, cioè una vocazione edificatoria desumibile da elementi oggettivi e concludenti, come un iter autorizzativo in fase avanzata al momento della cessione.
Esiste però una via d’uscita che il legislatore riapre periodicamente: la rideterminazione del valore tramite perizia di stima giurata. Versando un’imposta sostitutiva sul valore periziato, è possibile innalzare il costo di acquisto fiscalmente riconosciuto, riducendo drasticamente, o azzerando, la futura plusvalenza al momento della vendita.
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La novità Superbonus: il periodo da guardare può arrivare a 10 anni
Dal 1° gennaio 2024 la Legge di Bilancio 2024 (legge 30 dicembre 2023, n. 213) ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza per gli immobili sui quali sono stati effettuati interventi agevolati con Superbonus, se tali interventi si sono conclusi da non più di dieci anni al momento della vendita. Anche in questo caso restano fuori gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo previsto dalla norma.
La ratio è evidente: evitare che l’aumento di valore generato da lavori fortemente agevolati venga monetizzato subito con una vendita fiscalmente neutra. Il meccanismo, però, è tecnico e va maneggiato con cautela, perché incide anche sul calcolo della plusvalenza.
Per gli immobili rientranti nella nuova lettera b-bis dell’articolo 67 del Tuir, l’articolo 68 detta regole specifiche sui costi. Se i lavori Superbonus 110% si sono conclusi da non più di cinque anni e il contribuente ha usato lo sconto in fattura o la cessione del credito, le spese relative a quegli interventi non si considerano tra i costi inerenti. Se invece i lavori si sono conclusi da più di cinque anni, se ne considera il 50%, sempre nei casi di Superbonus 110% con sconto o cessione. Per gli immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni, il costo così determinato è rivalutato in base all’indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Superbonus e interpello 124/2026: quando la plusvalenza non si paga
Il 2026 ha portato un chiarimento operativo di grande rilievo. Con la Risposta a interpello n. 124 del 18 giugno 2026, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la plusvalenza realizzata sulla vendita di un immobile ristrutturato con Superbonus non è imponibile se il bene è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti la cessione, anche quando i lavori si sono conclusi da meno di dieci anni.
Nel caso esaminato, gli interventi erano stati eseguiti tra il 2023 e il 2024, con beneficio fruito tramite sconto in fattura, e l’immobile era stato abitato dai familiari della proprietaria fino al 2022. L’Agenzia ha inoltre chiarito un punto decisivo sul computo del periodo di possesso: rileva la data dell’acquisto originario, non quella della successiva consolidazione della piena proprietà. La rinuncia gratuita all’usufrutto, in particolare, non costituisce un nuovo acquisto, ma la semplice espansione di un diritto già presente nel patrimonio del contribuente.
Un’avvertenza pratica: se la vendita avviene mentre i lavori sono ancora in corso e non risulta presentata la fine lavori, il termine decennale non può nemmeno iniziare a decorrere, e la plusvalenza va valutata secondo la disciplina ordinaria.
Superbonus in condominio: la plusvalenza è pro quota
Quando gli interventi agevolati hanno riguardato solo le parti comuni dell’edificio ( facciata, cappotto, copertura, impianti condominiali), non è corretto assumere come imponibile l’intera differenza tra prezzo di vendita e costo storico dell’unità. Come ha illustrato l’Agenzia delle Entrate con la circolare 13 giugno 2024, n. 13/E, e come confermato dalla giurisprudenza tributaria, l’imposta sostitutiva deve colpire soltanto l’incremento di valore effettivamente riferibile ai lavori condominiali agevolati.
La distinzione è tutt’altro che teorica: sul prezzo finale incidono anche l’andamento del mercato, l’ubicazione, lo stato interno dell’immobile, eventuali ristrutturazioni private. La plusvalenza da Superbonus non è quindi una presunzione assoluta sull’intero guadagno, ma richiede una verifica del nesso causale tra agevolazione fruita e valore realmente generato, un’analisi che diventa preziosa in fase di rogito e di consulenza fiscale.
Calcolo della plusvalenza immobiliare: la formula e i costi da recuperare
Il calcolo della plusvalenza immobiliare parte da una formula semplice:
prezzo di vendita incassato meno prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato dei costi inerenti.
La plusvalenza, va ricordato, è tassata secondo il principio di cassa: rileva l’anno in cui il corrispettivo viene effettivamente percepito. In caso di immobile proveniente da donazione, si assume come prezzo di riferimento quello sostenuto dal donante, aumentato dell’imposta sulle donazioni e di ogni altro costo inerente successivo. Se la casa è di nuova costruzione, e quindi manca un prezzo di acquisto, il riferimento è il costo di costruzione, che deve essere adeguatamente documentato.
Tra i costi inerenti che riducono la base imponibile rientrano:
- le spese notarili e accessorie sostenute per l’atto di acquisto iniziale;
- le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, ipotecaria, catastale, Iva);
- le spese di manutenzione straordinaria successive all’acquisto che abbiano incrementato il valore dell’immobile. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 6760 del 2025, ha confermato che sono deducibili gli interventi che apportano un valore aggiunto permanente rifacimento impianti, consolidamento statico, efficientamento energetico , purché supportati da fatture e pagamenti tracciabili. Restano esclusi i lavori di ordinaria manutenzione e quelli “in economia” non documentabili;
- le spese sostenute per liberare l’immobile da vincoli, come una servitù di passaggio;
- eventuali indennizzi e buonuscite.
Per gli immobili di nuova costruzione sono invece deducibili gli oneri di urbanizzazione, i contratti di appalto, le spese di progettazione e consulenza e gli incrementi sostenuti tra l’ultimazione dei lavori e la cessione.
La parola chiave è una sola: documenti. Senza fatture, quietanze, atti e ricevute, un costo può diventare difficile da far valere.
Esempio secco: seconda casa comprata a 200.000 euro, con 15.000 euro di costi inerenti documentati, rivenduta a 260.000 euro dopo tre anni. La plusvalenza è 45.000 euro. Se si sceglie l’imposta sostitutiva del 26%, il prelievo è pari a 11.700 euro. Lo stesso esempio, però, può cambiare parecchio se l’immobile è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo, se proviene da successione o se ricade nelle regole Superbonus.
Tassazione: Irpef ordinaria o imposta sostitutiva al 26%?
Quando la plusvalenza è imponibile, il venditore ha due strade.
La prima è l’imposta sostitutiva del 26%, da richiedere al notaio al momento del rogito ed è la scelta più frequente. Il notaio agisce come sostituto d’imposta: calcola l’imposta sulla plusvalenza, predispone il modello di comunicazione della cessione all’Agenzia delle Entrate - uno per ciascun proprietario, in caso di comproprietà - e versa l’importo all’Erario con Modello F24. Un vantaggio ulteriore di questa opzione è l’esclusione dai controlli fiscali straordinari e dagli accertamenti induttivi. L’aliquota è stata innalzata dal 20% al 26% dalla Legge di Bilancio 2020 (per le cessioni fino al 31 dicembre 2019 era ancora al 20%); la Legge di Bilancio 2024 ne ha esteso l’applicabilità anche alle nuove plusvalenze legate agli immobili Superbonus.
La seconda strada è la tassazione ordinaria Irpef: la plusvalenza confluisce nella dichiarazione dei redditi e viene tassata secondo la situazione fiscale complessiva del contribuente. Va indicata nel quadro RL del Modello Redditi Persone Fisiche, oppure nel quadro D del Modello 730. In questo caso si applicano gli scaglioni Irpef ordinari, che dal 1° gennaio 2026 sono tre, dopo che la Legge di Bilancio 2026 (legge n. 199/2025) ha ridotto la seconda aliquota dal 35% al 33%:
- 23% per la quota di reddito fino a 28.000 euro;
- 33% per la quota da 28.001 a 50.000 euro;
- 43% per la quota oltre 50.000 euro.
Trattandosi di imposta progressiva, ciascuna aliquota si applica solo alla porzione di reddito che rientra nella fascia corrispondente. La via ordinaria consente inoltre di far valere deduzioni, detrazioni ed eventuali crediti d’imposta.
Quale conviene? Non esiste una risposta valida per tutti. L’imposta sostitutiva può risultare interessante per chi ha un’aliquota marginale Irpef elevata, ma può essere meno vantaggiosa in altri casi. La regola pratica è una sola: fare le simulazioni con i numeri in mano, prima dell’atto e non dopo.
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Detrazioni per ristrutturazione in corso: cosa succede alla vendita
Un caso particolare riguarda chi vende un immobile mentre sta ancora fruendo delle detrazioni per ristrutturazione, tipicamente ripartite in dieci rate annuali di compensazione Irpef. La normativa prevede che le quote non ancora utilizzate dal venditore siano trasmesse all’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti.
Il ragionamento economico è lineare: il venditore che ha ristrutturato ottiene un vantaggio fiscale in sede di plusvalenza, perché il valore dei lavori si somma al costo di acquisto e riduce la base imponibile; le rate residue della detrazione, però, passano all’acquirente. Se quest’ultimo non ha interesse a subentrare nel beneficio, le parti possono accordarsi diversamente, con possibili riflessi sul prezzo pattuito.
Accertamenti fiscali: i termini da conoscere
Quando le parti concordano un prezzo ritenuto sospetto, l’Agenzia delle Entrate può avviare controlli.
Se il venditore ha optato per la tassazione Irpef ordinaria, i termini per l’accertamento scadono il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello di presentazione della dichiarazione.
In caso di omessa presentazione, il termine si sposta al 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata.
Gli errori da evitare prima del rogito
Il primo errore è confondere il prezzo di vendita con la plusvalenza. Il Fisco non tassa l’intero incasso, ma solo il guadagno fiscalmente rilevante. Il secondo è dimenticare le spese sostenute: ogni costo inerente documentato può ridurre la base imponibile, salvo le limitazioni previste per il Superbonus. Il terzo è arrivare dal notaio senza aver deciso se richiedere l’imposta sostitutiva.
C’è poi un errore più sottile: ragionare solo sui cinque anni. Oggi, tra immobili ristrutturati con Superbonus, donazioni, terreni edificabili e uso effettivo come abitazione principale, la verifica va fatta caso per caso. Un controllo preventivo con notaio o commercialista può evitare brutte sorprese e, soprattutto, una vendita impostata male.
