Il costruttore non può sempre trattenere la caparra per intero solo perché l’acquisto non si è concluso, come ricordato dalla Cassazione.
Il contratto preliminare serve proprio a tutelare le parti della compravendita immobiliare dall’inadempimento altrui, ma ciò deve avvenire sempre con misura e proporzionalità. Il costruttore non può sempre trattenere l’intera caparra se l’acquirente non compra più l’immobile, come ricordato dalla Cassazione, che pone queste clausole sotto la valutazione della vessatorietà.
La penale nel preliminare di acquisto dal costruttore
La stragrande maggioranza dei contratti preliminari di vendita immobiliare stipulati con il costruttore prevede penali salate a carico dei privati cittadini che fanno saltare la stipula del contratto. Non è una regola prevista dalla legge, ma una clausola che nel diritto immobiliare è ormai nota e consolidata da tempo, prevedendo quasi sempre la trattenuta dell’intera somma versata dagli acquirenti a titolo di caparra. Le parti possono ovviamente prevedere delle clausole per tutelarsi dal reciproco inadempimento, ma non devono essere eccessivamente onerose rispetto alla violazione e quindi anche al valore del contratto stesso.
La possibilità di trattenere, in parte o del tutto, l’acconto versato a titolo di caparra dagli aspiranti compratori è in astratto legittima. Il costruttore ha infatti diritto a tutelarsi dall’inadempimento, potendo essere gravemente danneggiato dalla mancata conclusione della compravendita. A tal proposito, è bene specificare che non si tratta di ipotesi in cui i compratori rinunciano all’acquisto della casa per motivi oggettivamente gravi e riscontrabili, ma commettono un vero e proprio inadempimento dell’impegno assunto nel preliminare. Se non si potessero prevedere tutele in questo senso i costruttori rischierebbero di venire pesantemente danneggiati da improvvisi cambiamenti di idea o progetti mal gestiti, senza mezzi di immediata riparazione.
Alla lunga, nessuna impresa costruttrice vorrebbe più vendere ai privati cittadini, con un danno per l’intero mercato immobiliare. Parimenti, i cittadini devono essere salvaguardati dall’inadempimento del venditore/costruttore, ricordando che si tratta comunque della parte contrattualmente più debole. A maggior ragione, le penali non sono sempre legittime e la possibilità di trattenere la caparra non è scontata.
Quando il costruttore non può trattenerti tutta la caparra
La sentenza n. 21771/2026 della Cassazione, mettendo fine a una causa immobiliare che durava da più di vent’anni, ha sancito che le penali nel contratto preliminare tra costruttori (che agiscono in qualità di professionisti) e privati cittadini (che partono da una condizione di svantaggio) sono soggette al giudizio di vessatorietà. La portata di questa decisione è estremamente significativa, perché segna un passaggio fondamentale per tutelare i potenziali acquirenti in qualità di consumatori.
Avendo a che fare con un costruttore che agisce nell’esercizio dell’attività di impresa e un cittadino che agisce per esigenze private si crea necessariamente uno squilibrio tra le parti contrattuali, anche senza scomodare la situazione del mercato immobiliare e dell’economia. Questo punto è molto importante, perché permette di superare in parte il concetto di autonomia negoziale che rende altrimenti ogni clausola sempre lecita. Si parte infatti dal presupposto che se due contraenti accettano una clausola di comune accordo questa non dovrebbe essere contestabile, proprio perché la parte interessata avrebbe potuto rifiutare.
È però chiaro che se la mancata approvazione di una clausola compromette la conclusione del preliminare di vendita, rifiutarla significherebbe rinunciare all’acquisto di quell’immobile, motivo per cui gli acquirenti non hanno davvero lo stesso margine di scelta del costruttore. La legge prevede che le parti deboli del contratto (come l’inquilino nell’affitto o il lavoratore dipendente, per esempio) siano tutelate maggiormente per compensare lo squilibrio.
Secondo la Cassazione, dunque, la penale che permette al costruttore di trattenere l’intera caparra è legittima soltanto se non è vessatoria, quindi "manifestamente eccessiva” nell’importo. La caparra o la percentuale che la clausola ipotizza di trattenere deve apparire congrua e proporzionata rispetto al valore dell’immobile e al danno stimato del costruttore in caso di inadempimento.
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