Casa all’asta, la vendita non copre il debito: chi paga il residuo?

Francesca Nunziati

2 Luglio 2022 - 11:16

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Non è detto che vendendo la casa all’asta con il ricavato si copre tutto il debito. Spesso, a causa dei prezzi fortemente ribassati, se ne lascia un residuo insoluto. Vediamo cosa fare.

Casa all'asta, la vendita non copre il debito: chi paga il residuo?

Il debito residuo non è altro che la parte eccedente risultante dalla differenza della vendita all’asta della casa e il debito totale più i seguenti costi: costi legati all’iscrizione e trascrizione del pignoramento, costi del Tribunale per la realizzazione e deposito della documentazione catastale, costi legati al custode del pignoramento giudiziario, costi avvocato del creditore, costi legati all’atto delle aste.

Se il ricavato non dovesse bastare a ripagare interamente i debiti, la parte ancora da saldare finirebbe per continuare a pesare sulle spalle dell’’esecutato o su chi ha prestato garanzia.

Ma la verità è che purtroppo quando una casa finisce all’asta, in oltre il 96% dei casi, rischia di essere svenduta a un prezzo decisamente inferiore rispetto a quello di mercato. Vediamo perché e quali potrebbero essere le soluzioni.

Come funziona l’asta

Se viene organizzata un’asta per cercare di vendere un immobile e questa va deserta, il Giudice competente procede a organizzarne una nuova. Per aumentare le probabilità di riuscire a vendere, può decidere di diminuire il prezzo base fino al 25% rispetto al prezzo proposto precedentemente.

Se anche la seconda asta dovesse andare deserta, il Giudice potrà procedere con l’abbassamento di un ulteriore 25% e così via.

Da avere ben chiaro poi che a queste svalutazioni si devono ad aggiungere i costi del Tribunale. Giudice, delegato, perito, costi burocratici etc sono un costo che andrà messo in conto alla persona che subisce il pignoramento. Per semplificare si può affermare che più tarda la vendita, più si alzano i costi.

Per tale ragione, può succedere che la vendita giudiziaria non basti a coprire il debito accumulato e, quindi, si parla di “debito residuo”. Vale a dire che – nonostante il pignoramento e l’esecuzione forzata – resta ancora una somma scoperta che deve essere pagata ai creditori (ad esempio alla banca che ha concesso il mutuo).

Bisogna chiarire che i debiti residui non si estinguono automaticamente con la vendita all’asta dell’immobile: essi restano a carico dell’esecutato e non si trasmettono all’aggiudicatario.

Ulteriore precisazione è che per le vendite disposte dal 3 luglio 2016 ("Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonché a favore degli investitori in banche in liquidazione), dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, il prezzo deve essere inferiore al precedente fino al limite della metà. In tal caso, se neanche a tale esperimento, la casa viene assegnata, il giudice dichiara chiusa la procedura esecutiva.

Potrebbe anche succedere che, a seguito di numerosi ribassi, la base d’asta scenda molto al di sotto del valore reale del bene. In tale ipotesi, il Codice di procedura civile consente al giudice di disporre la chiusura anticipata della vendita quando il valore di realizzo del bene (quello cioè derivante da una eventuale assegnazione) non consenta di garantire il soddisfacimento del creditore.

Si tratta però di un potere rimesso alla discrezionalità del giudice, al momento usato con estrema parsimonia. Anche in questo caso, però, se il giudice dovesse chiudere anticipatamente la procedura esecutiva per via della mancanza di interessati all’acquisto, il creditore manderebbe intatto il proprio diritto di aggredire ulteriori beni del debitore, non però una seconda volta quello appena “svincolato” dal pignoramento.

Cosa succede se la vendita all’asta non copre il debito

Come abbiamo appena chiarito, in nessun caso è l’aggiudicatario a pagare il debito o a risponderne in giudizio.

Il debito resta a carico del vecchio proprietario che può subire:

Anche i garanti, ad esempio un genitore, concorrono al pagamento del debito residuo se il debitore esecutato non è in grado di saldare l’importo restante.

Peraltro, durante tutta la procedura di pignoramento, i termini di prescrizione si sospendono, per cui ben potrebbe avvenire che il creditore, anche dopo molti anni dall’inizio del pignoramento immobiliare, possa notificare un nuovo atto di precetto e intraprendere un’esecuzione forzata ulteriore per la residua parte del credito, attaccando altri beni del debitore (ad esempio, il conto corrente).

La prima cosa che si dovrebbe sempre attuare è il contatto diretto, se possibile, con il creditore per provare a intavolare una trattativa, sia per ridurre i tempi ma soprattutto i costi. Molte volte i creditori sono favorevoli a trattative, perché la loro posizione è tutt’altro che buona in termini economici, col rischio di non riavere mai più i propri soldi.

Il calcolo del debito residuo

Ecco un esempio pratico per capire le regole di calcolo del debito residuo della casa all’asta. Pensiamo al debitore che non è riuscito a pagare le rate del mutuo bancario; per calcolare il debito residuo dopo la vendita è necessario partire dal piano di ammortamento, contare le rate versate, gli interessi e la quota capitale che restano da pagare.

Quindi il debito residuo non è altro che il debito totale sottratto all’ammontare già versato. Per calcolare la prescrizione, invece, bisogna tenere presente che il debito residuo si estingue dopo 10 anni (salvo casi eccezionali) e che il termine inizia a decorrere da capo ogni volta che il creditore agisce per chiedere quanto gli spetta.

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