Quanto offrire in un’asta senza incanto

Antonella Ciaccia

10 Giugno 2022 - 10:04

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Quanto bisogna offrire all’asta senza incanto per aggiudicarsi l’immobile? Vediamo come si svolge la vendita senza incanto e quali importi sono necessari per la validità dell’offerta.

Quanto offrire in un'asta senza incanto

L’asta giudiziaria è un procedimento di vendita di un bene, che sia mobile o immobile, gravato da un debito non saldato.

Esistono però due diverse tipologie di vendita: l’asta senza incanto e con incanto. La vendita di beni all’asta senza incanto prevede l’aggiudicazione istantanea dell’immobile al momento della gara d’asta. In questo caso, l’aggiudicatario ha l’obbligo di versare il saldo del prezzo entro i termini stabiliti dal tribunale.

La vendita all’incanto invece si realizza in una gara pubblica di offerte al rialzo, che si svolge dinanzi al giudice dell’esecuzione o a un suo delegato.

Attualmente, la modalità preferibile e prevalente è quella senza incanto.

Ma come si svolge un’asta di questo tipo e quanto dovremo offrire per aggiudicarci il bene in vendita?
Vediamo di seguito come procedere per la partecipazione a un’asta senza incanto.

Come si svolge l’asta senza incanto

La vendita senza incanto è un passaggio introduttivo necessario per vendere forzatamente il bene. Il tutto ha inizio con l’ordinanza di vendita emessa dal giudice e il successivo avviso a opera del cancelliere.

Tutti possono partecipare con le loro offerte all’asta giudiziaria, fatta eccezione per i soggetti a cui, per la particolare posizione che rivestono, è vietato partecipare al procedimento. In primis il debitore esecutato e pochi altri indicati all’art. 1471 c.c.

L’offerta nella vendita senza incanto

La vendita senza incanto parte dalla presentazione di un’offerta «in busta chiusa» dai soggetti interessati all’acquisto dell’immobile. L’offerta di acquisto va depositata in cancelleria entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita.

L’offerta di acquisto si realizza in sostanza con una dichiarazione contenente alcune indicazioni, quali:

  • il bene per il quale è proposta;
  • il dati dell’offerente (nome, cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile, recapito telefonico), che è anche il soggetto cui sarà intestato l’immobile;
  • il prezzo offerto, che non può essere inferiore al prezzo minimo indicato nell’ordinanza di vendita, a pena di inefficacia dell’offerta;
  • il termine di versamento del saldo prezzo, nonché degli ulteriori oneri, diritti e spese conseguenti alla vendita;
  • i tempi delle modalità di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta.

Se l’offerente è coniugato in regime di comunione legale dei beni, devono essere indicati anche i dati identificativi del coniuge. Se invece l’offerente è minorenne, l’offerta dev’essere sottoscritta dai genitori, previa autorizzazione del giudice tutelare.

L’’offerta deve essere necessariamente segreta e irrevocabile.

Segreta, perché la cifra indicata in busta chiusa non dovrà essere palese a nessuno degli altri partecipanti, né alcuno potrà esserne a conoscenza prima dell’apertura della busta stessa.

Irrevocabile, perché in caso di vincita non sarebbe possibile ritirare la propria offerta, salvo che il giudice ordini la vendita all’incanto, oppure non sia stata accolta entro i 120 giorni dalla sua presentazione.

Ci sono anche delle possibilità che l’offerta risulti inefficace se:

  • perviene oltre il termine fissato nell’ordinanza di vendita;
  • l’importo è inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza;
  • l’offerente non presta la cauzione nella misura di almeno il 10% del prezzo offerto.

Ricordiamo sempre che se l’asta si svolge “senza incanto” non sarà possibile presentare offerte migliorative successivamente all’aggiudicazione avvenuta in sede d’asta.

Importi dell’offerta, quanto offrire

L’offerta, per essere accettata, deve essere maggiore o uguale al 75% della base d’asta. Per la validità dell’offerta, il prezzo offerto non deve essere inferiore di oltre 1/4 del prezzo base stabilito nell’avviso di vendita (offerta minima).

Il prezzo base è:

il prezzo stabilito per lo specifico tentativo di vendita, in base alla perizia di stima e a eventuali ribassi.

L’offerta minima è:

il prezzo minimo che può essere offerto affinché l’offerta sia valida. In particolare è valida l’offerta che indichi un prezzo pari al 75% del prezzo base.

Facciamo un esempio pratico: se la base d’asta è 100.000 euro, le offerte dovranno essere maggiori o uguali a 75.000 euro. Ricordiamo che le offerte una volta depositate sono irrevocabili per 120 giorni e vincolanti.

Stabilito il prezzo che si intende offrire, bisognerà conseguire un assegno circolare non trasferibile intestato alla procedura, con l’indicazione del numero dell’esecuzione e il nome del Professionista delegato alla vendita, che porti l’importo pari al 10% del prezzo offerto. Questo sarà allegato all’offerta a titolo di cauzione.

Come sopra accennato difatti è previsto il versamento di una cauzione del 10% del prezzo offerto altrimenti l’offerta non sarà considerata valida.

Presentazione offerta unica

Le buste contenenti le offerte vengono aperte alla presenza degli offerenti all’udienza fissata per l’esame. Ormai la procedura può essere anche fatta per via telematica.

A questo punto si possono aprire due scenari: che sia stata presentata una sola offerta o una pluralità di offerte.

Se è stata presentata una sola offerta valida ed è maggiore della base d’asta, chi l’ha presentata si aggiudica l’immobile definitivamente.

Se è stata presentata una sola offerta valida ed è minore della base d’asta, chi l’ha presentata si aggiudica l’immobile a meno che il creditore non abbia presentato istanza di assegnazione, nel qual caso l’immobile se lo aggiudicherà il creditore. Se il delegato alla vendita ritiene che sia possibile vendere l’immobile a un prezzo maggiore si procederà con un nuovo esperimento di vendita.

Pluralità di offerte

Se invece sono state presentate più offerte valide verrà fatta una gara al rilancio tra gli offerenti. Viene indetta quindi una gara sull’offerta più alta, con il rilancio minimo stabilito nell’avviso di vendita e considerando come base la maggior offerta ricevuta.

Come nel caso di una sola offerta valida, l’offerta più alta si aggiudicherà l’immobile definitivamente a meno che sia minore della base d’asta e il creditore abbia presentato istanza di assegnazione.

Se non sono state presentate né offerte valide né istanza di assegnazione, l’asta si considera deserta.

Aggiudicazione dell’immobile

Una volta aggiudicato l’immobile, l’aggiudicatario dovrà versare il saldo prezzo nel termine e nei modi fissati dall’avviso che dispone la vendita, pena la decadenza dall’aggiudicazione e la perdita di quanto versato a titolo di cauzione.

Il pagamento del saldo prezzo potrà essere perfezionato a mezzo:

  • assegno circolare non trasferibile;
  • contratto di mutuo con iscrizione d’ipoteca sull’immobile aggiudicato.

Il professionista delegato comunicherà l’importo degli oneri relativi alla vendita che dovrà essere versato nello stesso termine del prezzo.

Ricordiamo inoltre che è possibile usufruire delle agevolazioni fiscaliacquisto prima casa” e applicazione del “prezzo valore” per il calcolo delle imposte, purché la volontà sia espressa dall’aggiudicatario a mezzo di apposita dichiarazione da rilasciare al professionista delegato alla vendita.

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