Quanti soldi servono per comprare casa all’asta

Antonella Ciaccia

14 Giugno 2022 - 11:54

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I costi per l’acquisto di una casa all’asta non si limitano al prezzo di aggiudicazione dell’immobile. Ci sono diverse spese accessorie. Vediamo quali e quanto ci serve per aggiudicarci la vendita.

Quanti soldi servono per comprare casa all'asta

Quando un debitore non fa fronte ai propri impegni, i creditori possono richiedere di procedere con l’esecuzione forzata per espropriare i beni e metterli in vendita all’asta, allo scopo di rientrare in possesso di almeno parte del denaro a loro dovuto.

I beni all’asta possono essere acquistati da chiunque lo desideri ad eccezione del debitore stesso e di alcuni soggetti esclusi dalla legge. Le vendite possono avvenire nelle modalità di asta con incanto e senza incanto.

Nell’ordinanza di vendita del bene si stabilisce il valore di vendita e si descrivono le condizioni.

Ora si sa, il vantaggio di comprare una casa all’asta è la possibilità di risparmiare sulle spese d’acquisto da sostenere rispetto alla compravendita immobiliare comune, ma ci sono ulteriori costi da sostenere aggiuntivi al prezzo di aggiudicazione dell’immobile, come le spese per il pagamento delle attività svolte dal delegato alla vendita che gestisce tutte le fasi dell’esecuzione immobiliare e le imposte.

Vediamo insieme quante sono queste spese e quanto denaro servirà per acquistare una casa all’asta.

Valutazione e perizia dell’immobile

Prima di tutto per valutare quanto conviene offrire nelle aste immobiliari si dovrà consultare la perizia dell’immobile, disponibile presso la cancelleria del tribunale, nei siti internet dedicati, nell’ufficio del professionista che segue l’asta.

Si potrà scoprire se l’immobile è abitato. Qualora lo fosse il tribunale dovrà inviare un’ingiunzione, e se questa non viene adempiuta intervengono le forze dell’ordine per rendere esecutivo lo sfratto. Ovviamente si vorrà visionare l’immobile e per farlo bisogna consultare il custode giudiziario per concordare un appuntamento.

Asta con incanto: quanto offrire

L’asta all’incanto consiste in una vendita forzata in relazione a una gara di vendita con proposte successive, in conseguenza di una situazione di mancati pagamenti.

La vendita con incanto viene disposta dal giudice quando:

  • non pervengono proposte di acquisto entro la scadenza oppure le offerte non sono efficaci;
  • quando l’offerta dell’unico offerente non è adeguata;
  • quando non si può tenere una gara tra i vari offerenti;
  • quando la vendita senza incanto non è possibile.

La presentazione dell’offerta deve avvenire in busta chiusa che deve contenere oltre alla domanda di partecipazione, marca da bollo e un assegno circolare pari almeno al 10% dell’offerta, versato a titolo cauzionale. Le modalità e i luoghi di deposito sono identiche a quella senza incanto.

Attenzione: nella vendita con incanto in pratica non si offre, ma si chiede di partecipare ad un’asta pubblica.

Oltre alla cauzione, deve essere presentato un assegno circolare non trasferibile intestato alla procedura esecutiva, completo di indicazione del relativo numero di ruolo.

Le buste di offerta si aprono davanti a tutti i partecipanti, a questo punto può avere inizio la gara partendo dall’offerta più alta. Non esiste infatti una regola di segretezza e la domanda di partecipazione consiste in una istanza.

Se all’asta partecipa una sola persona, e questa rispetta le caratteristiche dell’asta, l’offerente vince. Se è presente soltanto una offerta ed è inferiore al 20% del prezzo base, il giudice si confronta con il creditore per comprendere se quell’offerta è accettabile per le sue aspettative. A questo punto sceglie se aggiudicare l’immobile oppure indire una nuova asta senza incanto.

Se nessuno partecipa all’asta e finisce deserta, il giudice può indire una nuova asta senza incanto con prezzo ribassato del 25%, assegnare il bene al legittimo creditore, oppure avviare l’amministrazione giudiziaria del bene).

É possibile non partecipare all’incanto, ma verrà trattenuto 1/10 della cauzione versata (art. 580 c.p.c.). Se tutte le aste successive vanno deserte, il giudice può decidere l’estinzione del processo esecutivo in quanto infruttuoso (Legge n.162/2014).

Asta senza incanto: quanto offrire

L’asta senza incanto è ad oggi la modalità più diffusa. Regolata dal Codice Civile (artt. 571 e ss. c.p.c.) consiste nel depositare l’offerta in busta chiusa presso il professionista delegato alla vendita che organizza l’asta.

Si tratta di una offerta segreta, nessuno degli altri partecipanti può conoscerne l’importo fino a quando la busta non viene aperta ed è irrevocabile.

Le offerte non sono valide se inferiori di oltre un quarto del prezzo base. La base è costituita dall’importo di offerta più alto. In caso di ripensamenti, si perde la cauzione, versata al momento della presentazione dell’offerta.

L’offerta, per essere accettata, deve essere maggiore o uguale al 75% della base d’asta. Per la validità dell’offerta, il prezzo offerto non deve essere inferiore di oltre 1/4 del prezzo base stabilito nell’avviso di vendita (offerta minima).

Facciamo un esempio pratico: se la base d’asta è 100.000 euro, le offerte dovranno essere maggiori o uguali a 75.000 euro. Ricordiamo che le offerte una volta depositate sono irrevocabili per 120 giorni e vincolanti.

Stabilito il prezzo che si intende offrire, bisognerà conseguire un assegno circolare non trasferibile intestato alla procedura, con l’indicazione del numero dell’esecuzione e il nome del Professionista delegato alla vendita, che porti l’importo pari al 10% del prezzo offerto. Questo sarà allegato all’offerta a titolo di cauzione.

Con l’asta senza incanto può succedere che venga presentata un’unica offerta: se vi è una unica offerta aumentata di 1/5 oppure pari al prezzo base , si esegue l’aggiudicazione dell’immobile.

Il Giudice emette il decreto di trasferimento, annullando così eventuali pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, ordinando la liberazione dell’immobile. Se l’offerta è inferiore di non oltre 1/4 del prezzo base di vendita, e non sono state presentate istanze di assegnazione, si può approvare la vendita se si reputa che non vi sia realistica possibilità di ottenere un prezzo più alto con una ulteriore vendita.

Se dovessero essere state presentate più offerte si avvia la gara per l’offerta più alta. L’immobile verrà aggiudicato, al termine dei rilanci, a chi avrà effettuato l’offerta più alta.

Se invece non vengono presentate offerte, il Giudice può decretare un nuovo tentativo di vendita con riduzione del prezzo del 25%.

Qui l’offerta proposta è irrevocabile, a meno che il Giudice non decreti l’incanto oppure siano trascorsi 120 giorni dalla presentazione senza che sia stata accolta.

Nell’asta senza incanto l’aggiudicazione è sempre definitiva e chi si aggiudica l’immobile deve, entro i termini stabiliti, versare il saldo tramite bonifico o aprendo un mutuo ipotecario, pena la perdita della cauzione e la mancata aggiudicazione ai sensi degli artt. 587 e 574 del c.p.c.

La banca comunque eroga un prestito il cui importo va a coprire fino all’80% del prezzo di aggiudicazione del bene immobile. L’acquirente quindi deve essere in grado di sopperire con propri mezzi alla differenza.

Costi da aggiungere al prezzo di vendita

L’aggiudicatario di un immobile all’asta deve versare alla procedura, oltre al prezzo di aggiudicazione, una serie di imposte e oneri accessori previsti dalla legge.

Le spese accessorie a carico dell’aggiudicatario di un immobile all’asta sono le seguenti:

  • imposta di registro;
  • imposta ipotecaria;
  • imposta catastale;
  • compenso del delegato a carico dell’aggiudicatario;
  • eventuali oneri condominiali insoluti

L’imposta di registro varia a seconda della natura dell’operazione e si calcola in percentuale al prezzo di aggiudicazione:

  • 2% del prezzo di aggiudicazione, per gli atti di trasferimento su case da adibirsi ad abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 , ove ricorrano le condizioni di cui all’art. 1, nota II-bis, del Testo Unico;
  • 9% del prezzo di aggiudicazione, per gli atti di trasferimento di beni immobili in genere, che non rientrano nella precedente ipotesi;
  • 12% del prezzo di aggiudicazione, per gli atti di trasferimento di terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale.

L’imposta va liquidata in un importo comunque non inferiore 1.000,00 euro.

Le Imposte ipotecarie e catastali sono liquidate in misura fissa di 50 euro ciascuna.

Il compenso del delegato a carico dell’aggiudicatario comprende i servizi prestati dal delegato successivamente all’aggiudicazione. Con il decreto del Min. Giustizia n. 227/2015 (dm 227/2015) si prevede che l’aggiudicatario debba sostenere il 50% del compenso, dovuto al delegato, relativo alla fase post aggiudicazione.

Sostanzialmente, si tratta delle attività poste in essere dal delegato per il trasferimento della proprietà immobiliare.

Spese condominiali insolute: quando l’immobile aggiudicato sia inserito in un condominio, bisogna tener conto anche di eventuali spese condominiali ad esso riferibili e rimaste insolute. Sul punto, interviene l’art. 63, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile secondo cui:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.“

E quindi, l’aggiudicatario di un immobile all’asta sarà tenuto al pagamento degli oneri condominiali non pagati nel periodo di gestione in corso e in quello precedente. Solitamente, l’entità di tali oneri è desumibile dal rendiconto annuale, redatto dall’amministratore del condominio in cui l’immobile è inserito.

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