Non sempre la categoria catastale attribuita corrisponde alla realtà sostanziale, proprio per questo è possibile perdere le agevolazioni prima casa se non si controlla questo dettaglio.
Bonus prima casa, c’è un dettaglio che rischia di far perdere le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto. Ecco a cosa prestare attenzione.
Il bonus prima casa consente di ottenere agevolazioni fiscali per l’acquisto di un immobile da adibire a prima casa. Ci sono però delle condizioni da rispettare, infatti, è necessario che l’immobile non sia classificabile come di lusso. Il problema sorge per tutti gli immobili che non risultano al catasto come immobili di lusso ma che di fatto lo sono. Basandosi sulla solam classificazione catastale si può essere indotti in errore e di conseguenza versare minori imposte rispetto a quelle dovute ed essere chiamati a pagare sanzioni e interessi.
Ecco a cosa fare attenzione se si vuole acquistare casa con le agevolazioni fiscali del bonus prima casa.
Immobili di lusso, attenti alla classificazione
A chiarire l’ambito dell’applicabilità delle agevolazioni fiscali per l’acquisto con il bonus prima casa è l’Ordinanza 3319 della Corte di Cassazione del 2025.
Generalmente gli immobili di lusso appartengono alle seguenti categorie catastali:
- immobili di categoria A/1 (abitazioni signorili);
- immobili di categoria A/8 (abitazioni in ville);
- immobili di categoria A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi storici o artistici).
L’ordinanza della Corte di Cassazione però precisa che è necessario avere come punto di riferimento non solo la categoria catastale ma anche altri elementi sostanziali.
Il Decreto Ministeriale 2 agosto del 1969 (decreto abitazioni di lusso) individua altri criteri per determinare se un’abitazione è di lusso.
Si tratta di:
- ubicazione in aree di particolare pregio;
- presenza di servizi come piscina o campo da tennis;
- indici volumetrici;
- rapporto tra area scoperta e coperta;
- la soglia della “superficie utile complessiva” oltre un certo limite.
L’ordinanza della Corte di Cassazione 3319 va ad individuare il concetto di superficie utile. L’articolo 6 del decreto l’art. 6 qualifica come “di lusso” le singole unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a 240 mq, con esclusioni tassative dal conteggio (balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina).
Il caso: come calcolare la superficie utile
Nel caso in oggetto l’Agenzia delle Entrate proprio facendo riferimento al criterio della superficie utile ha negato l’agevolazione prima casa. Di conseguenza il soggetto che si è avvalso delle agevolazioni in modo errato, cioè non avendone diritto, è stato chiamato a versare le ulteriori imposte dovute magggiorate di sanzioni e interessi.
Nasce, quindi, il ricorso basato sui criteri di determinazione della superficie utile. Il contribuente, infatti, ritiene che nel calcolo debba essere considerata solo la superficie calpestabile. L’Agenzia delle Entrate, invece, opta per un calcolo diverso.
La Corte di Cassazione precisa che la “superficie utile” del decreto del 1969 non coincide con la sola superficie “abitabile” in senso edilizio-igienico, ma guarda alla utilizzabilità complessiva degli ambienti e alla reale consistenza dell’unità immobiliare come indice di pregio.
Occorre quindi considerare anche:
- muri perimetrali e interni;
- pilastri e tramezzi;
- soppalchi;
- vani di porte e finestre.
Sono, invece, esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto.
Ne consegue che il contribuente è chiamato a versare all’Erario non solo l’imposta non versata inizialmente al momento dell’acquisto avvalendosi con autodichiarazione delle agevolazioni prima casa, ma anche sanzioni e interessi sulla maggiore imposta dovuta.
Acquisto casa, ecco quali tasse si pagano
Ricordiamo brevemente l’imposizione fiscale per l’acquisto della prima casa.
Acquisto agevolato da privato o da impresa in regime di esenzione Iva:
Nel caso di acquisto di prima casa si può usufruire di imposizione fiscale agevolata, si parla in questo caso anche di bonus prima casa, infatti, l’acquirente paga:
- imposta di registro al 2%;
- imposta ipotecaria 50 euro;
- imposta catastale 50 euro.
Nello stesso caso, se non si fruisce delle agevolazioni le imposte sono:
Nel caso di acquisto di prima casa si può usufruire di imposizione fiscale agevolata, si parla in questo caso anche di bonus prima casa, infatti l’acquirente paga:
- imposta di registro al 9%;
- imposta ipotecaria 50 euro;
- imposta catastale 50 euro.
In caso di acquisto da impresa costruttrice in regime Iva l’acquisto con le agevolazioni prima casa viene tassato con:
- Iva al 4% se trattasi di prima casa;
- Iva al 10% nel caso in cui non si tratti di prima casa;
- Iva al 22% per abitazioni di lusso.
Per le altre imposte gli importi da versare sono:
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro.
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