Bonus prima casa 2021: come funziona? Requisiti e agevolazioni nella guida AdE

Anna Maria D’Andrea

11 Novembre 2021 - 15:19

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Bonus prima casa 2021, dai requisiti alle agevolazioni fiscali previste, la guida dell’Agenzia delle Entrate spiega come funziona e a chi spetta.

Bonus prima casa 2021: come funziona? Requisiti e agevolazioni nella guida AdE

Bonus prima casa 2021, arriva la guida dell’Agenzia delle Entrate.

Dai requisiti alle agevolazioni fiscali spettanti per l’acquisto della prima casa, la guida pubblicata il 10 novembre 2021 spiega passo per passo come funziona il bonus, non solo in relazione alle agevolazioni per gli under 36.

Accanto al bonus previsto per favorire l’acquisto della prima casa da parte di giovani, restano in vigore le agevolazoni fiscali riconosciute in via ordinaria a chi acquista l’abitazione principale.

La guida aiuta quindi a delineare il perimetro di chi può accedervi e degli sconti fiscali previsti per sostenere il settore immobiliare, che si affiancano ai bonus per i lavori edilizi.

L’agevolazione consiste in una riduzione delle imposte di registro, ipotecarie e catastali ed in materia di IVA, riconosciuta nel rispetto di determinati requisiti.

Il bonus per chi compra la prima casa nel 2021 si applica se il fabbricato rientra in specifiche categorie catastali, se si trova nel Comune in cui si ha o si intende trasferire la residenza (o nel quale si svolge l’attività lavorativa), ed infine richiede il rispetto di determinati requisiti anche per l’acquirente.

Facciamo quindi il punto su come funziona e chi ha diritto al bonus prima casa per gli acquisti effettuati nel 2021.

Bonus prima casa 2021: cos’è e come funziona

Il bonus prima casa 2021, come sopra anticipato, consiste nella possibilità di usufruire di importanti incentivi e agevolazioni fiscali legate all’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale.

Nello specifico, grazie al bonus fiscale sull’acquisto della prima casa, è prevista la riduzione dell’Iva, dell’imposta di registro, dell’imposta ipotecaria e catastale.

Le agevolazioni variano nel caso di acquisto della prima casa da un soggetto privato o da un’impresa soggetta ad IVA.

Per chi compra casa da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione IVA), è prevista la riduzione dell’imposta di registro dal 9% al 2%, da calcolare in base al valore catastale dell’immobile.

L’imposta ipotecaria e l’imposta catastale dovute sono invece pari all’importo fisso di 50 euro.

Per chi compra invece da un’impresa, tenuta quindi ad applicare l’IVA, l’imposta dovuta è del 4% e non del 10%. Imposta di registro, ipotecaria e catastale sono invece pari a 200 euro ciascuna.

Per richiedere le agevolazioni prima casa 2021 è importante rispettare specifici requisiti: ecco di seguito tutte le informazioni utili.

Bonus prima casa 2021: requisiti e beneficiari

Il bonus fiscale per comprare la prima casa può essere richiesto nel 2021 nel rispetto dei seguenti requisiti:

  • non essere proprietari di immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune nel quale si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  • non essere titolare di diritto di uso, usufrutto o abitazione di altro immobile nel Comune;
  • avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali (in alternativa al trasferimento, l’acquirente dovrà dimostrare di avere nel Comune d’acquisto la sede di lavoro)
  • non essere titolare di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistati con agevolazioni o venderle entro 1 anno in caso di possesso.

Inoltre, le agevolazioni previste dal bonus prima casa 2021 vengono erogate soltanto per immobili che non rientrino nelle categorie catastali A1, A8, A9. Sono quindi escluse le abitazioni di lusso.

Le categorie catastali ammesse sono le seguenti:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Per richiedere le agevolazioni sull’acquisto della prima casa, è necessario verificare le caratteristiche dell’immobile, con l’ausilio di esperti, ovvero geometri, ingegneri, architetti. Per stipulare l’atto d’acquisto e per l’applicazione delle agevolazioni fiscali bisognerà invece rivolgersi presso un notaio.

Bonus prima casa 2021: le agevolazioni fiscali

In cosa consistono le agevolazioni fiscali del bonus prima casa 2021? Soffermiamoci di seguito sulle riduzioni d’imposta previste.

  • Iva al 4%: con il bonus prima casa 2021 è prevista una riduzione dell’Iva dal 10% al 4%, esclusivamente per gli acquisti effettuati dall’impresa costruttrice. Per chi compra la prima casa da un’impresa bisognerà pagare, in misura fissa, 200 euro cadauno per imposta ipotecaria e catastale;
  • Imposta di registro al 2% per gli acquisti da privati. L’acquirente, in determinate situazioni e sotto l’approvazione del notaio, può far valere l’imposta di registro sulla base del valore catastale e non sul valore di mercato, ovvero attraverso il meccanismo prezzo/valore. Sempre per gli acquisti da privati, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono fissate a 50 euro ciascuna;
  • Acquisto da agenzia immobiliare: è prevista la detrazione ai fini Irpef del 19% sui compensi corrisposti all’agenzia intermediaria per un importo non superiore ai 1.000 euro;
  • Acquisti per successione e donazione: in questi casi, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che il bonus prima casa 2021 può essere applicato, con imposta ipotecaria e catastale equiparata a quella degli acquisti dalle imprese costruttrici (200 euro);
  • Credito d’imposta: per chi vende una casa e effettua un nuovo acquisto. Il bonus prima casa consente di sottrarre dall’imposta da pagare quella già pagata con il precedente acquisto. Possono utilizzare il credito d’imposta nelle seguenti modalità coloro che vendono e riacquistano casa entro 12 mesi.
BONUS PRIMA CASAAGEVOLAZIONI FISCALI
Acquisto da privato o impresa esente IVA Imposta di registro 2% (minimo 1.000 euro);
imposta ipotecaria 50 euro;
imposta catastale 50 euro
Acquisto da impresa IVA 4%;
imposta di registro 200 euro;
imposta ipotecaria 200 euro;
imposta catastale 200 euro

Bonus prima casa under 36: come funziona

Al fine di favorire l’acquisto della prima casa da parte di giovani under 36, il decreto Sostegni bis ha introdotto un bonus fiscale specifico, riconosciuto per gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 e fino al 30 giugno 2022, salvo proroga in Legge di Bilancio.

Il bonus prima casa under 36 prevede le seguenti agevolazioni fiscali:

  • per le compravendite non soggette a Iva, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale
  • per gli acquisti soggetti a Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, castale, sulle successioni e sulle donazioni dovute successivamente alla data di acquisizione, utilizzato per il versamento delle imposte sui redditi e utilizzato in compensazione.

Sempre per gli under 36 è inoltre riconosciuta l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.

Come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta di registro proporzionale, anche quello di acquisto prima casa “under 36” è esente, inoltre, dall’imposta di bollo.

Per poter fruire del bonus prima casa è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • non aver compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato
  • avere un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Si applicano inoltre gli ulteriori requisiti e le condizioni previste per il bonus prima casa, quali ad esempio il trasferimento della residenza o la vendita entro un anno dell’immobile precedentemente acquisito.

In caso contrario, è prevista la decadenza dal bonus fiscale riconosciuto e l’obbligo di restituzione.

Bonus anche per chi ha già la prima casa: quando spettano le agevolazioni fiscali

A partire dal 2016, il bonus prima casa spetta anche a chi ha già un immobile di proprietà acquistato con i benefici prima casa, a condizione che la casa posseduta sia venduta entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

Tale agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito, cioè in caso di donazione e successione.

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile con i benefici del bonus prima casa 2021 deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se la vendita non avviene entro i 12 mesi concessi, bisognerà versare le imposte precedentemente scontate, pagando una sanzione del 30%.

Attenzione: il bonus prima casa non spetta se l’abitazione acquistata è situata nello stesso Comune in cui si è già titolari di un altro immobile acquistato senza i benefici fiscali.

Ecco quindi lo schema riepilogativo fornito dall’Agenzia delle Entrate sul bonus prima casa 2021 per chi è già proprietario di un immobile:

VECCHIA CASA ACQUISTATAUBICAZIONE DELLA VECCHIA CASAIMPOSTE AGEVOLATE SUL NUOVO ACQUISTO
CON AGEVOLAZIONI PRIMA CASA stesso comune in cui si trova la nuova casa da acquistare o qualsiasi comune
del territorio nazionale
SI, se entro un anno si vende la vecchia abitazione
SENZA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA stesso comune in cui si trova la nuova casa da acquistare NO (per avere le agevolazioni è necessario vendere la vecchia abitazione prima di acquistare la nuova)
comune diverso da quello in cui si trova la casa da acquistare SI non è necessario vendere la casa di cui si è già proprietari

Bonus prima casa 2021: la guida dell’Agenzia delle Entrate

Proprio per cercare di aiutare a capire quali sono le agevolazioni prima casa in vigore e come fruirne, l’Agenzia delle Entrate ha redatto una guida al bonus per l’acquisto dell’abitazione principale.

Prima di proseguire con ulteriori dettagli su quali sono tutte le agevolazioni previste alleghiamo per i lettori interessati la Guida per l’acquisto della casa: imposte e agevolazioni fiscali:

Bonus prima casa, la guida dell’Agenzia delle Entrate
Scarica la guida aggiornata a novembre 2021 con le agevolazioni previste per l’acquisto dell’abitazione principale

Quando si perde il diritto alle agevolazioni prima casa?

Per le agevolazioni previste dal bonus prima casa, l’amministrazione finanziaria procederà con la verifica della presenza dei requisiti richiesti e dichiarati.

In caso di false dichiarazioni decadono le agevolazioni fiscali concesse e il contribuente è chiamato al pagamento delle imposte precedentemente detratte, maggiorate da una sanzione del 30%.

Il bonus prima casa decade, inoltre, se si vende l’immobile agevolato entro 5 anni.

Nel caso in cui, però, alla vendita segue l’acquisto di una nuova prima casa destinata ad abitazione, anche appartenente alle categorie, catastali di lusso, non decade il bonus e quindi non si deve procedere con il pagamento delle imposte precedentemente detratte.

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