Controlli Fisco su Superbonus e ristrutturazioni: avvisi di accertamento per chi ha frazionato l’immobile prima dei lavori. Ecco cosa si rischia.
Si sta per aprire un nuovo fronte di controlli fiscali con l’Agenzia delle Entrate che avvia controlli nei confronti di chi ha eseguito lavori in casa fruendo delle agevolazioni edilizie, prima fra tutte il Superbonus. L’amministrazione fiscale ha iniziato a notificare una serie di avvisi di accertamento catastale per verificare se i frazionamenti dell’immobile effettuati prima dell’inizio dei lavori siano legittimi.
Al centro delle verifiche che stanno prendendo il via c’è l’intenzione di stanare una pratica piuttosto diffusa nell’ultimo periodo, ovvero quella di frazionare le proprietà in diversi subalterni per aumentare i tetti massimi di spesa da portare in detrazione.
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Moltiplicazione dei massimali, la strategia
Ogni bonus edilizio prevede specifici tetti massimi alla spesa agevolabile che sono calcolati sul numero delle unità immobiliari che esistono prima dell’avvio dei lavori. Ad esempio il bonus ristrutturazione prevede un tetto massimo di spesa agevolabile di 96.000 euro per ogni unità immobiliare. Lo stesso superbonus prevede tetti limite di spesa in base alla tipologia di intervento.
Molti proprietari per massimizzare la detrazione fiscale hanno frazionato su carta le proprietà prima di iniziare i lavori tramite la procedura informatica Docfa. In questo modo hanno creato delle nuove unità catastali e hanno avuto a disposizione un plafond di spesa maggiore.
Per comprendere facciamo un esempio. Il proprietario di una casa indipendente ha un grande garage e un locale soffitta. Il tutto è considerato come un’unica unità immobiliare. Per effettuare il cappotto termico il proprietario poteva contare su un tetto massimo di spesa agevolabile di 50.000 euro.
Prima di avviare i lavori, però, il proprietario ha frazionato l’immobile al catasto per creare tre unità distinte: la casa, il garage e la soffitta. In questo modo il plafond è stato moltiplicato per tre (visto che le unità da ristrutturare sono tre) facendo arrivare le spese detraibili a un massimo di 150.000 euro.
Cosa contestano gli accertamenti
L’Agenzia delle Entrate sta indagando proprio su questi frazionamenti creati ad arte per aumentare il plafond di spesa. Il principio su cui si basano le contestazioni è che non basta una semplice ripartizione sulla carta per creare una nuova unità immobiliare. Ogni possedimento, per essere considerato un’unità immobiliare a sé stante, deve rispondere a due requisiti essenziali:
- deve avere autonomia funzionale, con ingressi, spazi e strutture che consentano di poterla utilizzare in modo indipendente;
- deve avere autonomia reddituale, ovvero deve essere in grado di generare una propria capacità di reddito.
Le contestazioni dell’Agenzia delle Entrate si stanno concentrando proprio sulla creazione di vani accessori autonomi come cantine, box auto o soffitte individuati senza che siano state realizzate pareti divisorie, accessi indipendenti o impianti separati.
L’amministrazione fiscale non si sta concentrando sui frazionamenti per correggere semplicemente il Catasto. La rettifica con riduzione del numero delle unità immobiliari riconosciute ha un effetto sul piano fiscale. Se il frazionamento viene annullato, infatti, il tetto massimo di spesa detraibile si riduce a quello spettante all’immobile originario. La conseguenza è che l’eventuale detrazione che superava il massimale diventa illegittima e viene recuperata. Il Fisco chiederà al contribuente non solo la restituzione delle somme portate in detrazione e non spettanti, ma anche il pagamento di una maggiorazione a titolo di sanzioni e di interessi.
Già la circolare 30/E del 2020 aveva ventilato la possibilità di punizione per l’utilizzo distorto delle agevolazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione. Oggi la teoria prevista da quella circolare si sta traducendo in una campagna di accertamenti veri e propri.
