Prima della scadenza del contratto di affitto, è possibile aumentare il canone oggetto di accordo? Quali sono le condizioni necessarie per poter aumentare l’affitto all’inquilino?
Si può aumentare il prezzo dell’affitto prima della scadenza del contratto? Il canone di locazione è una voce di spesa molto rilevante per famiglie e imprese e proprio per questo molti inquilini vogliono sapere se il proprietario può alzare il prezzo dell’affitto prima della scadenza del contratto.
La locazione può essere di 2 tipologie: a uso abitativo o a uso commerciale. Sia in caso di locazione a uso abitativo, sia in caso di locazione a uso commerciale è previsto il divieto di modifiche del canone oggetto di accordo, quindi la legge esclude in linea generale la possibilità di aumentare l’affitto prima della scadenza del contratto. Questa la regola generale, sono però previste delle eccezioni.
In quali casi è possibile aumentare il pezzo dell’affitto anche se il contratto di locazione ancora non è scaduto?
Aumento affitto per adeguamento ISTAT, ecco quando si può fare
La Legge 43 del 1998 che regola il contratto di affitto per uso abitativo, prevede la possibilità di aumentare il canone prima della scadenza del contratto in caso di adeguamento ISTAT legato a un aumento dell’inflazione.
Affinché il proprietario possa aumentare il prezzo dell’affitto prima della scadenza devono però verificarsi delle condizioni:
- il contratto prevede la possibilità di adeguamento in base agli indici ISTAT;
- l’aumento non può essere superiore al 100% dell’indice ISTAT nel caso si tratti di un contratto a canone libero;
- l’aumento non può essere superiore al 75% dell’indice ISTAT nel caso in cui si tratti di un contratto a canone concordato.
La clausola che prevede la possibilità di adeguamento del canone di locazione agli indici ISTAT in corso di contratto è nulla se inserita all’interno di un contratto a uso commerciale/non abitativo.
In ogni caso non può essere aumentato il prezzo dell’affitto nel caso in cui i proventi dell’affitto siano sottoposti a tassazione con cedolare secca.
Rinnovo tacito e aumento del prezzo dell’affitto
A naturale scadenza del contratto si può procedere all’aumento del canone, ma con attenzione. In questo caso, se c’è la stipula di un nuovo contratto le parti fissano in modo libero le nuove clausole. In caso di proroga del vecchio contratto di affitto, se si sceglie la formula 4+4 l’aumento può essere previsto solo a partire dall’ottavo anno. In caso di contratto 3+2, generalmente scelto in caso di affitto con cedolare secca, con canone libero o canone concordato, l’aumento può esservi solo dopo il 5° anno.
Per aggirare queste regole abbastanza stringenti e che possono mortificare eccessivamente gli interessi del proprietario, è possibile evitare il rinnovo automatico dopo i primi 4 anni, o dopo i primi 3, quindi sciogliere il contratto e procedere alla stipula di un nuovo contratto, anche tra le stesse parti. Naturalmente le parti devono raggiungere un accordo su tale procedura.
Affinché il contratto di affitto possa essere sciolto, almeno 6 mesi prima della scadenza, ad esempio 6 mesi prima dei 4 anni, è necessario procedere alla disdetta.
Occorre, infine, ricordare che l’inquilino può sempre disdire il contratto di affitto con un preavviso di 6 mesi. Il proprietario, invece, prima della scadenza può disdire ma solo con una specifica motivazione:
- destinazione a uso proprio (abitativo o commerciale);
- il conduttore ha un altro immobile nello stesso comune di residenza in cui si trova la casa in affitto. La disdetta del contratto è lecita solo se la casa può essere utilizzata e adibita ad abitazione principale;
- se l’appartamento che ha affittato è collocato in un edificio danneggiato che deve essere ricostruito;
- messa in vendita della casa (l’inquilino ha però il diritto di prelazione);
- il padrone di casa può recedere il contratto di locazione se l’inquilino non vive in modo continuativo nell’appartamento.
In caso di morosità dell’inquilino si deve, invece, procedere allo sfratto e non semplicemente alla risoluzione del contratto.
Aumento del canone a scaletta
Le ipotesi ora viste devono essere disgiunte dal contratto di locazione con canone a scaletta. Si tratta di una particolare tipologia di contratto a uso commerciale che prevede aumenti automatici del canone di locazione calendarizzati nel tempo.
Questo tipo di contratto viene stipulato al fine di favorire l’avvio di un’attività, quindi nella fase iniziale in cui può essere difficile far fronte alle spese e non si ha un reddito corrente equilibrato e stabile, può essere un importante aiuto fissare un canone più basso.
Al fine però di equilibrare la posizione tra locatario e locatore ed evitare di compromettere troppo gli interessi economici del proprietario, si prevede in automatico un aumento del canone di locazione per l’immobile. Tale clausola deve essere inserita nel contratto fin dall’inizio.
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