La locazione senza contratto espone e rischio non solo il proprietario della casa, ma anche l’inquilino. Vediamo a cosa fare attenzione.
L’affitto senza contratto in Italia è ancora più diffuso di quanto si pensi, ma scegliere questa soluzione per risparmiare sulle tasse espone locatore e inquilino a dei rischi concreti? Gli inquilini, molto spesso, sono portati a pensare che a correre rischi a livello fiscale siano soltanto i proprietari quando si parla di affitto senza contratto. Si tratta di un errore molto diffuso e a rischiare è anche l’inquilino che viene considerato complice dell’evasione fiscale esattamente come il locatore.
Affittare senza contratto significa non mettere l’Agenzia delle Entrate al corrente della locazione e non dichiarare il reddito da locazione per non versare le imposte. Il proprietario rischia sanzioni perché si macchia di evasione fiscale, ma ci sono effetti anche in ambito civile. L’obbligo di registrare il contratto grava sul proprietario, ma la legge stabilisce che gli inquilini sono responsabili in solido con il locatore dal punto di vista fiscale. Per questo, anche l’inquilino può ricevere la cartella esattoriale che intima al pagamento delle somme omesse.
Chi procede a una locazione senza contratto e omette la registrazione entro 30 giorni evade l’imposta di registro e le imposte sui redditi derivanti dal canone; per questo può ricevere una pesante cartella esattoriale.
Oltre alle conseguenze fiscali, ci sono anche quelle sul piano civilistico: affittare senza contratto può rendere nullo l’accordo dal punto di vista civilistico; perciò, se gli inquilini non pagano il canone pattuito, il proprietario potrebbe avere difficoltà ad ottenere un decreto ingiuntivo. Esiste però la strada del “ravvedimento operoso”, con il quale è possibile regolarizzare, anche se in ritardo, il contratto d’affitto.
Vediamo insieme i vari aspetti.
Quando si registra un contratto di locazione
Il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di stipula o, se anteriore, dalla sua decorrenza. Ciò vale sia per obbligo di legge, sia per assicurare la data certa, mediante la presentazione del Modello RLI.
Nel caso in cui il contratto di locazione non venga portato a registrazione nei termini stabiliti dai soggetti obbligati, il contratto è da considerarsi nullo. Per nullità si intende l’impossibilità di opporre il contratto ai terzi; il contratto, infatti, ha forza di legge solo tra le parti (art. 1372 c.c.).
Il contratto di locazione, quindi, per poter avere efficacia verso terzi deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La legge n. 190/2014, art. 1, commi da 634 a 640, ha introdotto disposizioni che prevedono il ravvedimento operoso per l’imposta di registro sui contratti di locazione con un limite temporale più ampio.
L’affitto in nero non è reato, ma rappresenta un illecito tributario, il locatore può essere sottoposto a un accertamento fiscale che riguarderà tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Per quanto riguarda l’imposta di registro che si sarebbe dovuta versare all’atto della registrazione è prevista la responsabilità solidale del locatore che del conduttore. In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta con un minimo di 200 euro, oltre agli interessi di mora e al versamento dell’imposta principale. Il conduttore però potrà sempre rivalersi nei confronti del locatore.
Locazione senza contratto, cosa si rischia?
Chi prende casa in affitto senza registrare alcun contratto non può rivolgersi a un giudice nel caso in cui il proprietario rispetti i suoi doveri. Può inoltre incorrere in rischi di tipo fiscale e può ricevere una cartella esattoriale che gli impone di pagare le somme non versate: nel caso di mancato pagamento, l’inquilino rischia anche il pignoramento dei beni di sua proprietà.
Le sanzioni per la mancata registrazione del contratto prevedono il pagamento delle seguenti somme:
- dal 120% al 240% dell’imposta di registro in caso di omessa registrazione del contratto;
- dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta in caso di parziale occultamento del canone di locazione
Il proprietario, per mettere in regola la propria posizione, può procedere con il ravvedimento operoso, ovvero registrare il contratto presso l’Agenzia delle entrate, o, nel caso di affitto in nero parziale, correggere il canone inferiore dichiarato dopo il termine di 30 giorni stabilito per legge.
Con il ravvedimento operoso sono previste sanzioni ridotte in percentuale sulla sanzione originaria che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro. Le percentuali variano in base al tempo trascorso dalla scadenza per la registrazione e nello specifico:
- entro 30 giorni: 1/10 della sanzione originale (6% dell’imposta di registro), con un minimo di 20 euro;
- entro 90 giorni: 1/9 della sanzione originale (13,33% dell’imposta di registro).
- entro 1 anno: 1/8 della sanzione originale (15% dell’imposta di registro).
- entro 2 anni: 1/7 della sanzione originale (17,14% dell’imposta di registro).
- dopo oltre 2 anni: 1/6 della sanzione originale (20% dell’imposta di registro).
Locazione senza contratto cosa rischia il proprietario
Se il proprietario di un immobile conclude l’accordo per un affitto senza contratto, evade le tasse sul reddito.
Qui di seguito vediamo quali sono le conseguenze, secondo quanto precisato dalla Cassazione, derivanti da una mancata registrazione di un contratto di locazione:
La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso.
Il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza retroattiva. Questo nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente.
È nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato. Tale pattuizione non comporta la nullità dell’intero contratto. Con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo. Questo a prescindere dall’avvenuta registrazione.
Il contratto non registrato ha dei riflessi importanti sul piano civilistico. Infatti, tale contratto è considerato nullo. Ciò, comporta delle conseguenze sia per il proprietario che per l’inquilino. Qualora l’inquilino non dovesse pagare i canoni di affitto, il proprietario non potrà chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso. Dall’altra parte, l’inquilino potrà essere mandato via senza i termini di preavviso previsti dalla legge
L’affitto in nero non è un reato ma un illecito tributario.
L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.
L’inquilino senza contratto cosa rischia
Anche se l’obbligo grava sul proprietario, gli inquilini senza contratto possono essere sanzionati come complici dell’evasione ai danni dell’Agenzia delle Entrate.
Non solo, l’inquilino è responsabile insieme al locatore sia quando non esiste un contratto tra le parti, sia quando il locatore ha provveduto a registrare il contratto di affitto - nei modi e nei termini corretti - ma ha indicato un canone di ammontare inferiore, sempre con l’accordo degli affittuari.
Queste irregolarità possono essere sanate se il padrone di casa sceglie di fare il “ravvedimento operoso”: quindi registra il contratto di affitto presso l’Agenzia delle entrate o corregge il canone inferiore dichiarato, dopo il termine di 30 giorni stabilito per legge. Con questo atto, locatore e conduttore possono regolarizzare la posizione pagando delle sanzioni che sono commisurate al tempo impiegato per il ravvedimento.
In tal modo l’inquilino evita le sanzioni fiscali — che possono essere molto salate a causa degli interessi — e il proprietario scongiura sanzioni civili e fiscali più onerose.
Tuttavia c’è sempre tempo per regolarizzare la propria posizione nei confronti del Fisco: basta procedere alla registrazione del contratto, anche se tardiva
In affitto senza contratto: cosa vuol dire che locatore e inquilino sono “responsabili in solido”?
Come ripetuto più volte in questo articolo, inquilino e padrone di casa sono responsabili in solido per le sanzioni fiscali che conseguono alla mancata registrazione (o registrazione mendace) del contratto di affitto.
Il principio della responsabilità in solido è disciplinato dall’articolo 1292 del Codice Civile, che recita:
“L’obbligazione è in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione, in modo che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera gli altri; oppure quando tra più creditori ciascuno ha diritto di chiedere l’adempimento dell’intera obbligazione e l’adempimento conseguito da uno di essi libera il debitore verso tutti i creditori.”
Come sfrattare inquilino senza contratto
Nella locazione senza contratto non c’è alcun atto che stabilisca termini e condizioni dell’affitto. Non aver registrato il contratto rende l’eventuale sfratto da parte del proprietario più complicato perché non sono stati chiariti gli obblighi dell’inquilino e i diritti del proprietario e viceversa.
Il proprietario in assenza di un contratto registrato non può avviare la procedura di sfratto esecutivo ordinaria, ma può procedere in altri modi:
- da un lato può intraprendere una causa contro l’inquilino accusandolo di aver occupato l’immobile senza titolo;
- dall’altro può registrare il contratto di affitto in ritardo e procedere, poi, con le modalità dello sfratto ordinario.
In entrambi i casi ci sono degli svantaggi. Nel caso della causa l’inquilino potrebbe continuare a occupare l’immobile, senza versare i canoni di locazione, fino alla sentenza. Nel caso della registrazione in ritardo si devono mettere in conto le sanzioni che potrebbero comportare costi anche abbastanza alti.
Come denunciare locatore per locazione senza contratto
L’inquilino, essendo responsabile in solido con il proprietario per l’affitto senza contratto, potrebbe anche decidere di denunciare l’affitto in nero per mettersi in regola. Ma la denuncia dell’affitto in nero può venire, anche in forma anonima, da qualsiasi persona abbia interesse nella cosa, anche un vicino di casa.
Per denunciare l’affitto senza contratto le principali opzioni sono:
- denuncia all’Agenzia delle Entrate che può essere anche in forma anonima e può essere presentata da chiunque. In questo caso l’inquilino può procedere anche alla registrazione del contratto per non essere considerato responsabile in solido dell’evasione fiscale del proprietario;
- denuncia alla Guardia di Finanza, ma in questo caso è necessario recarsi di persona al comando territoriale e non è possibile presentare una denuncia in forma anonima. In questo caso è necessario indicare le proprie generalità, spiegare la situazione nel dettaglio e allegare prove che dimostrino che è in atto un affitto irregolare.
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