Pensare di affittare una stanza della propria casa senza dichiararlo all’Agenzia delle Entrate potrebbe essere molto rischioso. Vediamo che multe sono previste.
I proprietari di immobili che affittano anche solo una stanza rischiano di vedersi elevare una multa dall’Agenzia delle Entrate se non hanno dichiarato l’affitto. Anche affittare una singola stanza della propria casa prevede l’obbligo di stipulare un contratto di affitto da registrare all’Agenzia delle Entrate.
A stabilirlo sono la legge 431 del 1998 e l’articolo 1571 del Codice Civile, che impongono l’obbligo di stipulare un contratto di locazione per stanza singola, anche se il soggiorno è di breve durata. Inoltre i canoni incassati per l’affitto della stanza devono essere regolarmente dichiarati al Fisco per essere sottoposti all’imposizione fiscale.
Affittare una stanza, cosa sapere
Avere una stanza della casa a disposizione e affittarla a uno studente universitario o a un lavoratore potrebbe essere una buona soluzione per avere un’entrata fissa ogni mese. Prima di farlo, però è necessario conoscere la normativa che riguarda l’affitto (anche delle singole stanze).
Anche se l’affitto riguarda una sola stanza della casa in cui si vive è necessario stipulare un regolare contratto, in caso contrario si configura l’affitto in nero. L’eventuale accordo verbale è nullo.
Non dichiarare la locazione di una stanza comporta gravi rischi sia di natura fiscale, sia di natura civilistica per il proprietario. Affidarsi a un accordo verbale può essere rischioso per il proprietario, ma anche per l’inquilino. Per la stipula di contratti di locazione è sempre richiesta la forma scritta e questo requisito, previsto dall’articolo 1, comma 4, della legge n. 431 del 1998, si applica senza distinzioni anche a chi affitta una singola stanza (una locazione parziale dell’immobile).
Il contratto scritto non serve soltanto a dimostrare che il contratto esiste, ma è un elemento senza il quale il contratto stesso non è valido. Nelle locazioni parziali, inoltre, nel contratto va specificato anche quali parti dell’immobile sono a uso esclusivo dell’inquilino (la stanza, ad esempio) e quali sono ad uso comune (ad esempio il bagno).
La forma scritta per il contratto, inoltre, è indispensabile per contrastare l’evasione fiscale e la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate garantisce che i redditi derivati dalla locazione siano regolarmente dichiarati e tassati.
Se l’affitto della stanza è inferiore a 30 giorni complessivi nell’anno verso lo stesso inquilino, non c’è l’obbligo di registrazione del contratto, ma resta l’obbligo di forma scritta (per le locazioni turistiche/brevi) e, soprattutto, l’obbligo di dichiarare il reddito.
Cosa succede se affitto una stanza senza contratto?
Per chi affitta una stanza senza contratto scritto l’accordo ha nullità assoluta e questo comporta che:
- il contratto non ha nessun effetto giuridico;
- la nullità può essere fatta valere sia dal conduttore che dal locatore;
- la nullità può essere rilevata d’ufficio anche se nessuna delle parti l’ha fatta valere.
Va fatta una netta distinzione, però, tra l’affitto di una stanza e l’ospitalità. Se si decide di accogliere e ospitare per cortesia, amicizia o legami familiari non è previsto il pagamento del canone di affitto e proprio mancando il corrispettivo non si configura una locazione in nero.
Ma attenzione a non mascherare una locazione abitativa con l’ospitalità per non pagare le tasse sul canone di affitto, in questo caso il giudice potrebbe riqualificare l’ospitalità come contratto di locazione, con tutto quello che ne consegue.
L’Agenzia delle Entrate oggi, grazie alle indagini bancarie, monitora i bonifici ricorrenti con causali come «affitto», «quota stanza» o «rimborso spese» per far partire gli accertamenti.
Quali rischi per chi affitta senza contratto?
Nella locazione oltre all’obbligo di contratto scritto, c’è anche l’obbligo di registrazione dello stesso all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula. L’obbligo di registrazione riguarda anche i contratti verbali (anche se per la legge sono nulli).
La mancata registrazione di un contratto di affitto comporta sanzioni fiscali sia per il proprietario, sia per l’inquilino. L’Agenzia delle Entrate può irrogare sanzioni che vanno dal 240% al 480% dell’imposta di registro dovuta (a pagare devono essere inquilino e proprietario) oltre al recupero delle imposte sui redditi non versate, maggiorate da sanzioni e interessi (che deve versare solo il proprietario).
Da ricordare, inoltre, che l’Agenzia delle Entrate potrebbe procedere anche all’accertamento dei redditi non dichiarati nei 5 anni precedenti. Se l’evasione fiscale è significativa, inoltre, si rischia che si configuri anche il reato penale. Va tenuto presente che in questi casi potrebbe essere conveniente l’opzione della cedolare secca (solitamente al 10% o 21% per le stanze), che spesso è il motivo per cui conviene mettersi in regola: si paga meno di quanto si rischierebbe con le sanzioni.
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