È vietato a tutti gli inquilini in affitto. Lo dice la legge

Chi vive in affitto deve sempre rispettare questo divieto, altrimenti può essere sfrattato.

I prezzi per gli affitti aumentano, soprattutto quelli a breve termine per i quali cresce sempre di più anche la domanda. Così, molti inquilini sono portati più frequentemente a commettere un grave errore: la sublocazione non autorizzata. In Italia e non solo il numero di subaffitti è esploso nell’ultimo periodo, soprattutto per le condizioni appena citate. Può sembrare un modo pratico e veloce per arrotondare e sentire meno il peso del canone, ma nella stragrande maggioranza dei casi si tratta di pratiche vietate e a dirla tutta anche rischiose. La sublocazione non è vietata in senso assoluto, ma può avvenire soltanto entro certi parametri. In caso contrario, il proprietario di casa ha diritto a ottenere la risoluzione del contratto e a sfrattare tutti gli inquilini (sia il sublocatore che il subconduttore). Vediamo cosa prevede la legge.

È vietato a tutti gli inquilini in affitto

Sul subaffitto c’è davvero molta confusione, anche perché le regole a cui fare riferimento sono tante e apparentemente fuorvianti. Di fatto il Codice civile stabilisce espressamente che l’inquilino può locare a terzi parte dell’immobile in assenza di un divieto esplicito nel contratto di locazione, quindi il problema sembra essere nullo. In realtà, tralasciando il fatto che quasi tutti i contratti di locazione a uso abitativo prevedono questa clausola, la legge prevede anche il divieto di subaffitto dell’intero immobile in locazione, a meno che non sia espressamente stato pattuito.

Insomma, se si vuole subaffittare una stanza o una porzione dell’appartamento è possibile farlo fintanto che il contratto di locazione non preveda diversamente. Al contrario, per subaffittare tutto l’appartamento o comunque il locale oggetto del contratto, è necessaria la specifica autorizzazione. Non è tutto, perché anche quando il subaffitto è ammesso è obbligatorio inviarne una comunicazione al locatore. Bisogna quindi inviare una lettera, meglio se con pec o raccomandata a/r) che indichi:

la durata del subaffitto (ovviamente non può mai essere superiore a quella del contratto principale);
i vani interessati dalla sublocazione;
i dati del subconduttore.

Il proprietario di casa ha quindi la facoltà di opporsi alla sublocazione soltanto per gravi motivi, come pure in caso divieto previsto dalla legge o dal contratto di locazione stesso.

leggi anche

Come denunciare un affitto in nero?

Omettere la notifica al padrone di casa è un errore assai grave, perché permette al proprietario di opporsi alla sublocazione e agire contro l’inquilino, anche quando il subaffitto sarebbe stato originariamente concesso. È inoltre importante sapere che il subaffitto è sempre vietato quando si tratta di una locazione breve o transitoria, in cui questa possibilità è esclusa a priori dalla legge, indipendentemente dalle previsioni contrattuali. Gli eventuali coinquilini (con proprio contratto) non hanno potere d’azione nemmeno in questo caso, ma possono ovviamente sollecitare il proprietario di casa affinché eserciti le proprie facoltà.

Il locatore potrebbe diffidare il sublocatore dal continuare la pratica, ma anche intimargli lo sfratto visto che la violazione del divieto di subaffitto è considerata un grave inadempimento. Ammesso che il subaffitto sia permesso e correttamente comunicato al proprietario di casa, però, non ci sono particolari regole di riferimento per quanto riguarda il canone. Il proprietario non può interferire in proposito né utilizzare l’importo relativo alla sublocazione per giustificare delle azioni legali. È importante chiarirlo in quanto altri Paesi europei prevedono regole specifiche per il canone del subaffitto, con lo scopo principale di tutelare gli inquilini in sublocazione da pretese eccessive e limitare i danni ai locatori originari.

Questi ultimi, inoltre, possono intimare la cessazione del subaffitto o negarlo anche in tutti i casi in cui comporti una modifica della destinazione d’uso o di altre regole contrattuali. Infine, vale sempre la pena ricordare, che il sublocatore risponde sempre personalmente al proprietario di casa indipendentemente dal contratto di subaffitto. Il pagamento del canone, ad esempio, dovrà sempre avvenire in modi, tempi e importi concordati anche in caso di inadempimento dell’inquilino in subaffitto.