Sai che l’inquilino non deve pagare per i danni se il proprietario dimentica una formalità? Ecco come sfruttare al meglio il deposito cauzionale.
Chi sceglie di affittare un immobile non può permettersi sviste o dimenticanze, perché altrimenti rischia di rimetterci parecchio denaro. La cauzione non è una garanzia sempre sufficiente, perché il proprietario non può trattenerla per coprire i danni lasciati all’inquilino, a meno di compiere alcune formalità. Chi è alle prime esperienze di locazione o semplicemente ottimista perché non ha avuto problemi può così trovarsi in grande difficoltà. È proprio la cauzione a garantire, almeno in parte, il pagamento dell’inquilino, da cui potrebbe essere difficile pretendere l’adempimento in alcuni casi. Se si perde la possibilità di farne uso, tuttavia, il debito resta insoluto.
Così, di fatto l’inquilino non viene obbligato a pagare per i danni e anzi può essere il proprietario a dover pagare anche degli interessi sulla cauzione trattenuta indebitamente. Per evitare questo risvolto ingiusto basta seguire alcune regole o, al più tardi, rimediare facendo valere i propri diritti. Facciamo chiarezza.
Come funziona la cauzione nell’affitto e perché l’inquilino potrebbe non pagare i danni
Il deposito cauzionale versato dall’inquilino rappresenta una vera e propria garanzia, l’impegno al rispetto degli obblighi previsti dal contratto d’affitto. Si può quindi pensare che il proprietario possa disporne liberamente al termine del contratto se il conduttore ha lasciato dei debiti, compensando le somme con quelle già in suo possesso. In realtà, non è così che funziona la cauzione e anzi il proprietario può essere obbligato alla restituzione (con eventuali interessi) del deposito.
Questo però non vuol dire che il deposito cauzionale sia inutile, né che il locatore debba rinunciare a far valere i propri diritti. Molto semplicemente, bisogna agire rispettando le regole. In realtà, il modo per ovviare al problema è piuttosto semplice, ma se i locatori non sono adeguatamente informati rischiano di agire in maniera controproducente. Allo stesso tempo, anche gli inquilini devono conoscere cosa prevede la normativa per tutelarsi da azioni improprie.
Come far pagare i danni all’inquilino sfruttando la cauzione
Se ci si trova ancora all’inizio è possibile prevenire del tutto il problema. Nel contratto d’affitto, infatti, le parti possono concordare che il deposito cauzionale venga trattenuto per far fronte all’inadempimento dell’inquilino. Di fatto è ciò che molti contratti di locazione prevedono, ma in una maniera generica e imprecisa che non è affatto utile. Nel documento deve infatti essere specificato per quali inadempimenti (e a quanto ammontano) possa essere trattenuta la cauzione. Nel caso dei danni all’immobile non basta questo passaggio o quanto meno non è sufficiente a tutelare al meglio il locatore: non si può evitare il passaggio dal tribunale per l’assegnazione del deposito cauzionale.
La quantificazione dei danni, infatti, deve poter avvenire in maniera precisa e quanto più possibile inconfutabile. Per questo motivo è bene redigere un inventario scrupoloso che - altro aspetto da non sottovalutare - deve essere visionato e confermato dall’inquilino. L’inventario non è obbligatorio e in sua assenza si presume che l’immobile sia stato consegnato dal proprietario in buono stato, ma bisogna anche provare i danni causati dall’affittuario in maniera più complessa. Così, è più semplice provare i danni causati dall’inquilino e ottenere l’assegnazione del deposito cauzionale dal giudice, cui bisogna necessariamente ricorrere trattandosi di un inadempimento che è privo di una quantificazione certa.
Se anche questi passaggi non sono stati gestiti con cura, non è troppo tardi per far valere le proprie pretese nei confronti degli inquilini inadempimenti. Può magari risultare più complesso documentare il proprio credito, ma non certo impossibile grazie al contratto di locazione e alle prove dei danni. L’importante, in ogni caso, è che vi sia un’azione giudiziale promossa dal proprietario, che in caso contrario non può trattenere il deposito cauzionale.
Il locatore dovrebbe infatti restituire la cauzione alla consegna della casa o comunque entro il termine previsto dal contratto (in genere tra 30 e 60 giorni dalla scadenza), ma è pacifico che possa ritardare questo momento se ci sono delle controversie debitamente documentabili. A tal proposito, è necessario che vi siano comunicazioni formali con l’inquilino in merito all’inadempimento e che venga promosso un ricorso in tribunale. Altrimenti, si tratta di un ritardo ingiustificato per il quale il locatario può pretendere il pagamento degli interessi.
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