Affitto con riscatto: cos’è, come funziona e regime fiscale applicato

Affitto con riscatto: ecco una guida aggiornata e completa al rent to buy, il nuovo contratto e l’alternativa al mutuo per comprare casa. Cos’è, come funziona e regime fiscale applicato.

Affitto con riscatto o rent to buy: cos’è, come funziona ed è davvero una valida alternativa al mutuo? Negli ultimi anni si è assistito a uno stallo del mercato immobiliare.

Il mattone è in crisi e richiedere un mutuo, nonostante i prezzi delle case siano ancora ai minimi, non è sempre facile. Sono previste importanti agevolazioni soprattutto per i più giovani ma la realtà è che sono sempre meno coloro che possono permettersi di comprare casa.

L’affitto con riscatto o rent to buy è una delle alternative al mutuo pensata proprio per permettere di acquistare casa senza chiedere credito alla banca. Ma cos’è, come funziona e quali sono le regole per accedervi?

L’idea dell’affitto con riscatto è di origine britannica e si è già diffusa in molti paesi. In Italia è ancora poco utilizzato ma sono in tanti a chiedersi come funziona e quali sono le tasse da pagare e quindi il regime fiscale del rent to buy.

Proprio per cercare di offrire tutte le indicazioni utili, nell’articolo tutte le informazioni necessarie all’affitto con riscatto o rent to buy, con una guida a vantaggi e svantaggi di quella che è più volte stata ribadita essere la migliore alternativa al mutuo per comprare casa.

Affitto con riscatto: cos’è?

L’affitto con riscatto, introdotto in Italia con il decreto 12 settembre 2014 Sblocca Italia prevede la possibilità di acquistare casa con la formula del riscatto. Cos’è e cosa significa?

L’affitto con riscatto introduce la possibilità di acquistare casa anche per chi non ha i soldi necessari o non rispetta le condizioni delle banche per richiedere un mutuo. Per cercare di ovviare a questo problema, all’articolo 23 del decreto Sblocca Italia è stato inserita questa nuova tipologia di contratto tipico con il quale l’inquilino si impegna a pagare un canone d’affitto maggiore finalizzato all’acquisto della casa.

In termini tecnici l’affitto con riscatto è definito come un atto di alienazione della proprietà con il quale, però, l’inquilino diventa proprietario dell’immobile soltanto a saldo concluso, ovvero dopo aver pagato tutto l’importo della casa.
Per chi si chiede cos’è l’affitto con riscatto bisogna sottolineare che in realtà è una soluzione piuttosto semplice e in molti casi conveniente sia per acquistare che per vendere casa. In sostanza la formula prevede che:

  • il locatario si impegna a versare una cifra mensile generalmente più alta del 50% rispetto all’affitto ordinario;
  • Durante il periodo del contratto parte dell’affitto verrà destinato al pagamento dell’immobile come se fosse la rata di un mutuo;
  • Al termine del contratto, l’affittuario disporrà di un’opzione sull’acquisto del bene;

  • Se l’affittuario deciderà di procedere all’acquisto, potrà acquistare l’immobile al prezzo stabilito con il locatore al momento della stipula del contratto, sottraendo a questa cifra la somma già coperta negli anni con l’affitto

Affitto con riscatto: come funziona il contratto di rent to buy

Come abbiamo visto, l’affitto con riscatto prevede che tra locatario e locatore venga stipulato un contratto d’affitto generalmente più alto del normale valore contrattuale della casa, questo perché parte della somma pagata servirà per coprire il costo dell’acquisto dell’immobile.

Come funziona il contratto di affitto con riscatto? Nel momento in cui le parti decidono di procedere per un affitto con riscatto vengono stipulati due contratti:

  • Il primo rappresenta un normale contratto d’affitto in cui il canone per il locatario è solitamente fissato a un prezzo pari a circa il doppio di quello ordinario.
  • Il secondo contratto è un’opzione sull’acquisto dell’immobile, con prezzo bloccato alla scadenza dei termini (generalmente si tratta di tre anni).

Per chi vuole stipulare un contratto di affitto con riscatto è previsto solitamente il versamento di un acconto iniziale pari a circa il 6% del valore del bene immobile. La cifra mensile viene invece suddivisa a metà: il 50% vale come canone di locazione, il restante 50% si aggiunge man mano alla somma da detrarre al prezzo di vendita.

Se al termine del contratto di affitto con riscatto il locatario farà valere l’opzione, potrà acquistare il bene al prezzo concordato sottraendo la cifra versata. Se non vorrà procedere, non potrà essere costretto a farlo (a meno che non sia stato previsto un obbligo al posto dell’opzione) ma perderà il denaro investito.

Affitto con riscatto: regime fiscale

Per quanto riguarda il regime fiscale dell’affitto con riscatto, il canone pagato per il godimento immediato dell’immobile, ovvero l’affitto pagato dall’inquilino, viene considerati ai fini fiscali come un normale contratto di locazione ed è prevista quindi l’applicazione della normale tassazione prevista per i contratti di locazione.

La parte del canone d’affitto corrisposta invece dal locatario, ovvero dall’inquilino e acquirente, come anticipo sul prezzo di acquiso dell’immobile, il regime fiscale vigente è quello previsto per gli acconti-prezzo ottenuti per la vendita di un immobile.

Tassazione ai fini Iva

Anche se l’affitto di immobili a uso abitativo, viene normalmente considerata un’operazione esente da IVA, nel caso in cui il locatore (proprietario che cede prima in affitto e poi in vendita l’immobile) sia un’impresa di costruzione o di ripristino che opta per il regime di imponibilità IVA, occorre considerare anche la tassazione ai fini IVA. Stesso discorso vale per gli immobili a uso strumentale per i quali però possono optare per il regime di imponibilità IVA non solo per le imprese di costruzione e di ripristino ma anche tutti gli altri soggetti generalmente passivi di IVA.
In tal caso, alle quote di canone versate a titoli di anticipo, come acconti per il successivo acquisto dell’immobile, si applicano le seguenti aliquote:

4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9
10% se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”
22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali

Imposta di registro

La tipologia e la misura dell’imposta di registro sono determinate in base al regime IVA applicabile, nel modo seguente:

Acconti prezzo soggetti a IVA imposta di registro nella misura fissa di 200 euro
Acconti prezzo per gli immobili abitativi esenti IVA Imposta di registro al 2%
Acconti prezzo soggetti a IVA per esplicita opzione del venditore Imposta di registro nella misura fissa di 67 euro, se il contratto è stipulato per scrittura privata e di 200 euro, se il contratto è stipulato con scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica

Per gli immobili strumentali si applica un’imposta di registro dell’1%, a prescindere se l’operazione di compravendita è soggetta o no a IVA.

Nel caso in cui il venditore sia un soggetto IRPEF le somme percepite a titolo di affitto per il godimento dell’immobile sono soggette alla disciplina fiscale dei redditi fondiari ed è possibile optare per la cedolare secca; l’imposta di registro è pari al 2% sia nel caso di immobili ad uso abitativo che a uso strumentale.

Somme pagato a saldo

Al momento della vendita dell’immobile occorrerà considerare anche la tassazione delle somme pagate dall’inquilino a titolo di saldo del prezzo dell’immobile che l’inquilino stesso acquista, dopo aver pagato una somma a titolo di acconto.
Se il venditore è in regime d’impresa la base imponibile su cui applicare l’imposta è costituita dalla differenza tra il prezzo dell’immobile pattuito in sede di contratto e la somma degli acconti prezzo versati fino a quel momento mentre non vengono considerate le somme versate dall’inquilino a titolo di canone d’affitto.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a:

Tipo di fabbricato Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta Catastale
fabbricati strumentali rilevanti ai fini IVA (in regime di esenzione o imponibilità) fissa a 200 euro 1% 3%
fabbricati abitativi in esenzione IVA l’imposta dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo 1.000 euro 50 euro 50 euro
fabbricati abitativi imponibili IVA, per il principio di alternatività tra IVA e registro fissa a 200 euro fissa a 200 euro fissa a 200 euro

Se il venditore è in soggetto IRPEF, il corrispettivo ottenuto dalla cessione dell’immobile viene tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto.

Gli acconti prezzo sono invece tassati come redditi diversi e diventano assoggettabili al pagamento delle imposte al momento della cessione effettiva dell’immobile.

Per le vendite che avvengono al di fuori del regime IVA, per prime case o altre tipologie di immobili, l’imposta di registro sarà del 2% (prima casa) o del 9% (altro tipo di immobile) mentre le imposte ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro in entrambi i casi.

Affitto con riscatto: vantaggi

L’affitto con riscatto è per molti l’unica possibilità per acquistare casa in caso di impossibilità ad accedere ad un mutuo presso un istituto di credito. I vantaggi del rent to buy sono molti, sia per il locatario che per il locatore, il quale può vendere facilmente l’immobile e garantirsi un’entrata maggiore rispetto a quella che avrebbe in caso di affitto ordinario della casa.

I principali vantaggi dell’affitto con riscatto sono, in sostanza, i seguenti:

  • Il locatario può acquistare un immobile anche se non è in possesso dei requisiti per accendere un mutuo;
  • Aver riscattato parte della somma necessaria all’acquisto dell’immobile permetterà di accedere più facilmente al credito;
  • Il locatario ha un vantaggio anche fiscale dato che l’IMU e le altre imposte rimangono onere del locatore sino al momento dell’acquisto;
  • Il prezzo rimane fisso per tutto il periodo del contratto;
  • Il locatario si mette al riparo da possibili incrementi del valore dell’immobile e può sperare in un abbassamento degli spread bancari relativi ai mutui;
  • Il locatore, d’altro canto, si assicura che il prezzo non possa subire una flessione in seguito ad eventuali crolli del mercato immobiliare;
  • Il locatore si assicura, per tutta la durata del contratto, un introito fisso ben superiore a un affitto ordinario;

  • Il locatore ha ottime garanzie sulla vendita dell’immobile dato che l’affittuario ha tutto l’interesse ad esercitare l’opzione per non perdere la quota versata.

Affitto con riscatto: rischi e svantaggi

Inutile dire che l’affitto con riscatto non è una formula adatta a tutti e non mancano gli svantaggi e i rischi. L’utente ideale per l’affitto con riscatto è un soggetto che pur non avendo i requisiti per ottenere un mutuo (in termini di garanzie ad esempio) gode di comunque una buona rendita, indispensabile per il pagamento di un affitto decisamente più elevato del normale.

Malgrado gli indubbi vantaggi di questa soluzione, esistono svariati rischi e svantaggi, soprattutto a carico del locatario, ovvero:

  • se si acquista direttamente dall’impresa costruttrice, ed essa fallisce, si possono perdere le somme accumulate. Per tutelarsi in tal senso potrebbe essere utile ricorrere alla fideiussione;
  • se un creditore dell’impresa vuole opporre un pignoramento dei locali dopo la firma del contratto ne ha la facoltà. Per prevenire il problema, si può ricorrere a una trascrizione, possibile però solo nel caso in cui si sia previsto un obbligo di acquisto e non un opzione, la quale non è trascrivibile nei registri immobiliari;
  • è possibile che il valore dell’immobile cali, in questa eventualità il locatario è comunque vincolato all’acquisto al prezzo fissato da contratto;
  • anche se l’immobile acquista valore, il locatore non può pretendere un prezzo più elevato rispetto a quello stabilito.

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