Affitto con riscatto, cos’è, come funziona e quando conviene

Affitto con riscatto: cos’è?

L’idea dell’affitto con riscatto è di origine britannica e si è già diffusa in molti paesi. In Italia è ancora poco utilizzato, ma sono in tanti a chiedersi come funziona e quali sono le tasse da pagare e quindi il regime fiscale del rent to buy.

Introdotto dalla normativa italiana con il decreto 12 settembre 2014 Sblocca Italia prevede la possibilità di acquistare casa con la formula del riscatto, l’affitto con riscatto offre la possibilità di acquistare casa anche a chi non ha i soldi necessari o non rispetta le condizioni delle banche per richiedere un mutuo. Per cercare di ovviare a questo problema, all’articolo 23 del decreto Sblocca Italia è stato inserita questa nuova tipologia di contratto tipico con il quale l’inquilino si impegna a pagare un canone d’affitto maggiore finalizzato all’acquisto della casa.

In base all’art. 23 del Decreto Sblocca Italia, il rent to buy viene considerato un negozio giuridico complesso, nel quale il locatario, ossia l’inquilino acquista il godimento immediato dell’immobile, in affitto e rinvia a un momento futuro l’acquisto dell’immobile stesso, cedendo, per ottenere tale diritto, una parte dell’importo dovuto per l’acquisto dell’immobile stesso. Il diritto di acquisto dell’immobile, in un momento successivo a quello della stipula del contratto, può essere effettivmente esercitato o non esercitato dall’inquilino.

In termini tecnici l’affitto con riscatto è definito come un atto di alienazione della proprietà con il quale, però, l’inquilino diventa proprietario dell’immobile soltanto a saldo concluso, ovvero dopo aver pagato tutto l’importo della casa.

Per chi si chiede cos’è l’affitto con riscatto bisogna sottolineare che in realtà è una soluzione piuttosto semplice e in molti casi conveniente sia per acquistare che per vendere casa. In sostanza la formula prevede che:

• il locatario si impegna a versare una cifra mensile generalmente più alta del 50% rispetto all’affitto ordinario;
• durante il periodo del contratto parte dell’affitto verrà destinato al pagamento dell’immobile come se fosse la rata di un mutuo;
• al termine del contratto, l’affittuario disporrà di un’opzione sull’acquisto del bene;
• se l’affittuario deciderà di procedere all’acquisto, potrà acquistare l’immobile al prezzo stabilito con il locatore al momento della stipula del contratto, sottraendo a questa cifra la somma già coperta negli anni con l’affitto.

Affitto con riscatto: come funziona il contratto di rent to buy

Come abbiamo visto, l’affitto con riscatto prevede che tra locatario e locatore venga stipulato un contratto d’affitto generalmente più alto del normale valore contrattuale della casa, questo perché parte della somma pagata servirà per coprire il costo dell’acquisto dell’immobile.

Come funziona il contratto di affitto con riscatto? Nel momento in cui le parti decidono di procedere per un affitto con riscatto vengono stipulati due contratti:

• il primo rappresenta un normale contratto d’affitto in cui il canone per il locatario è solitamente fissato a un prezzo pari a circa il doppio di quello ordinario;
• il secondo contratto è un’opzione sull’acquisto dell’immobile, con prezzo bloccato alla scadenza dei termini (generalmente si tratta di tre anni).

Per chi vuole stipulare un contratto di affitto con riscatto è previsto solitamente il versamento di un acconto iniziale pari a circa il 6% del valore del bene immobile. La cifra mensile viene invece suddivisa a metà: il 50% vale come canone di locazione, il restante 50% si aggiunge man mano alla somma da detrarre al prezzo di vendita.

Se al termine del contratto di affitto con riscatto il locatario farà valere l’opzione, potrà acquistare il bene al prezzo concordato sottraendo la cifra versata. Se non vorrà procedere, non potrà essere costretto a farlo (a meno che non sia stato previsto un obbligo al posto dell’opzione) ma perderà il denaro investito.

Qualche esempio

Un affitto con riscatto è una speciale tipologia di contratto che permette al conduttore di ricevere in affitto l’immobile e di esercitare un’opzione di acquisto sullo stesso, versando una quota mensile maggiorata a titolo di anticipo. Dunque, diversamente da un normale patto scritto tra locatore e affittuario, è prevista la possibilità, da parte del locatario, di diventare entro un tempo prestabilito il futuro proprietario dell’abitazione.

Esistono differenti modelli di affitto con riscatto. La versione più utilizzata è il contratto di locazione con preliminare di vendita (o patto di futura vendita), per la redazione del quale è necessario rivolgersi a un notaio. Se il conduttore non finalizza la compravendita della casa, il venditore può trattenere come indennizzo le quote versate in precedenza, mentre il contratto di affitto proseguirebbe normalmente.

La seconda modalità più diffusa è nota come affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto. Esso consiste nella stipula di un normale contratto di affitto, al termine del quale (o in una data stabilita al momento dell’atto) il conduttore può esercitare un’opzione di acquisto dell’immobile. Durante l’affitto, il locatario versa al proprietario dell’abitazione un canone maggiorato. L’importo del «premio» viene poi detratto dalla somma totale richiesta per la vendita dell’immobile.

Un esempio fornito dal Consiglio Nazionale del Notariato:

«Si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili. Una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto. E questa parte si “perde”, proprio come in una normale locazione. Il residuo, cioè i 500 euro mancanti, si imputano al prezzo (cioè sono come un acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare il bene non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con parte dei canoni».

La terza tipologia è l’affitto con riscatto con riserva di proprietà, che consente al venditore di posticipare il trasferimento della proprietà solo dopo che l’acquirente avrà provveduto a saldare l’intero prezzo di vendita. Si tratta di un vero e proprio contratto di compravendita, per effetto del quale le imposte sono a carico dell’affittuario.

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Come stipulare un contratto d’affitto con riscatto

Per la stipula di un contratto d’affitto con opzione di futuro acquisto o preliminare di futura vendita è bene rivolgersi a un notaio. A fronte di un costo superiore della pratica si ottengono maggiori garanzie, indispensabili quando vi sono in ballo così tanti soldi.

Il compito del notaio sarà quello di verificare la presenza di un’eventuale ipoteca. Il rischio maggiore (per i potenziali compratori) è quando scelgono di accettare la proposta di affitto con riscatto avanzata dai costruttori per gli immobili rimasti invenduti. Può accadere infatti che l’impresa costruttrice si sia avvalsa di un’ipoteca a garanzia del mutuo contratto per l’acquisto dell’intera area dei lavori. Tale ipoteca si estende anche agli immobili edificati successivamente nell’area.

Affitto con riscatto: regime fiscale

Per quanto riguarda il regime fiscale dell’affitto con riscatto, il canone pagato per il godimento immediato dell’immobile, ovvero l’affitto pagato dall’inquilino, viene considerati ai fini fiscali come un normale contratto di locazione ed è prevista quindi l’applicazione della normale tassazione prevista per i contratti di locazione.

La parte del canone d’affitto corrisposta invece dal locatario, ovvero dall’inquilino e acquirente, come anticipo sul prezzo di acquiso dell’immobile, il regime fiscale vigente è quello previsto per gli acconti-prezzo ottenuti per la vendita di un immobile.

** Tassazione ai fini Iva

Anche se l’affitto di immobili a uso abitativo, viene normalmente considerata un’operazione esente da IVA, nel caso in cui il locatore (proprietario che cede prima in affitto e poi in vendita l’immobile) sia un’impresa di costruzione o di ripristino che opta per il regime di imponibilità IVA, occorre considerare anche la tassazione ai fini IVA. Stesso discorso vale per gli immobili a uso strumentale per i quali però possono optare per il regime di imponibilità IVA non solo per le imprese di costruzione e di ripristino ma anche tutti gli altri soggetti generalmente passivi di IVA.
In tal caso, alle quote di canone versate a titoli di anticipo, come acconti per il successivo acquisto dell’immobile, si applicano le seguenti aliquote:

** Imposta di registro

La tipologia e la misura dell’imposta di registro sono determinate in base al regime IVA applicabile, nel modo seguente:

Per gli immobili strumentali si applica un’imposta di registro dell’1%, a prescindere se l’operazione di compravendita è soggetta o no a IVA.

Nel caso in cui il venditore sia un soggetto IRPEF le somme percepite a titolo di affitto per il godimento dell’immobile sono soggette alla disciplina fiscale dei redditi fondiari ed è possibile optare per la cedolare secca; l’imposta di registro è pari al 2% sia nel caso di immobili ad uso abitativo che a uso strumentale.

** Somme pagato a saldo

Al momento della vendita dell’immobile occorrerà considerare anche la tassazione delle somme pagate dall’inquilino a titolo di saldo del prezzo dell’immobile che l’inquilino stesso acquista, dopo aver pagato una somma a titolo di acconto.

Se il venditore è in regime d’impresa la base imponibile su cui applicare l’imposta è costituita dalla differenza tra il prezzo dell’immobile pattuito in sede di contratto e la somma degli acconti prezzo versati fino a quel momento mentre non vengono considerate le somme versate dall’inquilino a titolo di canone d’affitto.

Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a:

Se il venditore è in soggetto IRPEF, il corrispettivo ottenuto dalla cessione dell’immobile viene tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto.

Gli acconti prezzo sono invece tassati come redditi diversi e diventano assoggettabili al pagamento delle imposte al momento della cessione effettiva dell’immobile.

Per le vendite che avvengono al di fuori del regime IVA, per prime case o altre tipologie di immobili, l’imposta di registro sarà del 2% (prima casa) o del 9% (altro tipo di immobile) mentre le imposte ipotecaria e catastale sono pari a 50 euro in entrambi i casi.

Affitto con riscatto: vantaggi

L’affitto con riscatto è per molti l’unica possibilità per acquistare casa in caso di impossibilità ad accedere ad un mutuo presso un istituto di credito. I vantaggi del rent to buy sono molti, sia per il locatario che per il locatore, il quale può vendere facilmente l’immobile e garantirsi un’entrata maggiore rispetto a quella che avrebbe in caso di affitto ordinario della casa.

I principali vantaggi dell’affitto con riscatto sono, in sostanza, i seguenti:

• il locatario può acquistare un immobile anche se non è in possesso dei requisiti per accendere un mutuo;
• aver riscattato parte della somma necessaria all’acquisto dell’immobile permetterà di accedere più facilmente al credito;
• il locatario ha un vantaggio anche fiscale dato che l’IMU e le altre imposte rimangono onere del locatore sino al momento dell’acquisto;
• il prezzo rimane fisso per tutto il periodo del contratto;
• il locatario si mette al riparo da possibili incrementi del valore dell’immobile e può sperare in un abbassamento degli spread bancari relativi ai mutui;
• il locatore, d’altro canto, si assicura che il prezzo non possa subire una flessione in seguito ad eventuali crolli del mercato immobiliare;
• il locatore si assicura, per tutta la durata del contratto, un introito fisso ben superiore a un affitto ordinario;
• il locatore ha ottime garanzie sulla vendita dell’immobile dato che l’affittuario ha tutto l’interesse ad esercitare l’opzione per non perdere la quota versata.

Rischi e svantaggi

Inutile dire che l’affitto con riscatto non è una formula adatta a tutti e non mancano gli svantaggi e i rischi. L’utente ideale per l’affitto con riscatto è un soggetto che pur non avendo i requisiti per ottenere un mutuo (in termini di garanzie ad esempio) gode di comunque una buona rendita, indispensabile per il pagamento di un affitto decisamente più elevato del normale.

Malgrado gli indubbi vantaggi di questa soluzione, esistono svariati rischi e svantaggi, soprattutto a carico del locatario, ovvero:

• se si acquista direttamente dall’impresa costruttrice, ed essa fallisce, si possono perdere le somme accumulate. Per tutelarsi in tal senso potrebbe essere utile ricorrere alla fideiussione;
• se un creditore dell’impresa vuole opporre un pignoramento dei locali dopo la firma del contratto ne ha la facoltà. Per prevenire il problema, si può ricorrere a una trascrizione, possibile però solo nel caso in cui si sia previsto un obbligo di acquisto e non un opzione, la quale non è trascrivibile nei registri immobiliari;
• è possibile che il valore dell’immobile cali, in questa eventualità il locatario è comunque vincolato all’acquisto al prezzo fissato da contratto;
• anche se l’immobile acquista valore, il locatore non può pretendere un prezzo più elevato rispetto a quello stabilito.

Quando conviene l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto può essere conveniente sia per chi compra che per chi vende. Per chi affitta/compra, la scelta di questa tipologia contrattuale conviene quando si ha difficoltà a ottenere un mutuo o non si ha a disposizione l’acconto da poter dare per l’acquisto. Per chi vende, invece, il rent to buy conviene perché permette di allargare la base degli acquirenti e di vendere a un prezzo maggiormente conveniente.

Conviene, quindi, a chi vuole comprare senza avere disponibilità di denaro immediata e permette di poter vivere in affitto nella casa che, un domani, potrebbe diventare di proprietà. In tal senso è da sottolineare anche il fatto che vivendo in affitto prima nell’immobile, si può valutare anche la convenienza dell’acquisto (l’immobile ha danni che a prima vista non si vedevano? La zona in cui si trova è comoda e poco rumorosa? Piace vivere in quel luogo?). Il tutto, ovviamente, ha come contro un canone di locazione più alto, ma sicuramente i vantaggi di questa tipologia di contratto sono innegabili.

Conviene, inoltre, per chi vende visto che inizialmente garantisce entrate mensili garantite abbastanza alte (con la trattenuta a titolo di acconto dell’acquisto di parte del canone di locazione) e permette di vendere a un prezzo più alto anche quando il mercato immobiliare impone una discesa dei prezzi.

Affitto con riscatto, si sfugge alla plusvalenza

Il corrispettivo relativo alla vendita della casa è soggetta a tassazione quando si genera plusvalenza, ovvero quando l’immobile che si è acquistato viene poi rivenduto ad un prezzo maggiore nei cinque anni successivi all’acquisto.

In pratica, sulla differenza tra prezzo di acquisto e prezzo di vendita del bene immobile sarà necessario il versamento delle imposte sui redditi nel caso di alienazione prima che sia trascorso il termine di cinque anni.

Ad esempio, quindi, nel caso di acquisto di una casa dal valore di 250.000 euro, rivenduta dopo un anno a 350.000 euro, quei 100.000 euro in più (la plusvalenza per l’appunto) dovranno essere essere tassati.

È questa la regola generale dalla quale partire per capire quali tasse si pagano sulla vendita di un immobile.

Le stesse regole valgono nel caso di vendita con contratto rent to buy? Andiamo per gradi.

A chiarire quando il corrispettivo di vendita debba esser assoggettato a tassazione è stata l’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015.

Il documento di prassi chiarisce che le quote di canone imputabili al prezzo diventano imponibili per il proprietario/concedente non durante il periodo di godimento ma al momento della cessione dell’immobile, ovvero quando il conduttore si avvale del diritto di acquisto, sempre qualora la cessione sia effettuata entro il termine di cinque anni.

Al contrario, qualora la cessione dell’immobile avvenga in una data successiva ai cinque anni, il corrispettivo ricevuto non genererà plusvalenza ai fini delle imposte sui redditi e pertanto non sarà sottoposto a tassazione.