Attraversare i Quartieri Spagnoli non è solo un percorso turistico: per molti automobilisti può essere un’utile scorciatoia verso la collina, un passaggio vantaggioso nel cuore più denso e fragile di Napoli. Qualche giorno fa utilizzavo quei vicoli per evitare il traffico quotidiano, cercando di non travolgere o essere travolto da pedoni e moto. All’improvviso un’anziana signora mi si parò davanti, agitando una stampella.
Mi fermai e abbassai il finestrino: “Vi serve qualcosa signora?”; “Giovanotto dareste un passaggio fino alla fine della salita a me e mio marito?” Napoli è anche questo. Lei claudicante, lui più arzillo, entrambi ultraottantenni. Li aiutai a salire mentre le altre auto del vicolo cominciarono a suonare. “Grazie assai! Sapete alla nostra età non riusciamo più ad arrivare alla fine della strada che è tutta in salita, dobbiamo sempre chiedere un passaggio a qualcuno” Dovevano arrivare al presidio medico di zona, a circa tre chilometri di distanza. Mi offrii di accompagnarli fino a destinazione. Mi raccontarono la loro storia. Lei si stava riprendendo da un infarto, lui più in salute.
Vivevano della pensione del marito circa mille euro al mese. Stavano andando alla ASL perché avevano bisogno di certificazioni mediche sul loro stato di salute. Il proprietario della casa dove vivevano in fitto gli aveva comunicato lo sfratto, doveva avviare un B&B. La casa, se così poteva essere definita, era un grosso stanzone unico a piano terra nel vicolo, un “basso” come si chiama a Napoli. “Viviamo lì da vent’anni” continuò a raccontare “mio figlio lavora a Brescia e ci chiede sempre di andare a vivere da lui, ma come facciamo, abbiamo tutto qui, medici, le nostre cose, quanto ci resta da vivere?” Arriviamo alla ASL; accosto e li aiuto a scendere. “A Maronna vi accompagni! Grazie tante giovinotto!”
Napoli rappresenta un microcosmo emblematico del problema abitativo in Italia: il turismo residenziale -B&B, case vacanza - deve fare i conti con una domanda di civili abitazioni sempre in aumento. “L’over-tourism” immobiliare crea ricchezza ma espelle i residenti e alimenta la precarietà abitativa. Come assecondare le esigenze di chi investe sul mercato immobiliare e salvaguardare l’affitto residenziale e l’edilizia sociale?
Affitti brevi, sfratti e edilizia popolare: il paradosso abitativo di Napoli e dell’Italia
L’Italia sta vivendo una trasformazione complessa del suo mercato immobiliare: l’esplosione degli affitti brevi, l’aumento degli sfratti per morosità e la persistente carenza di edilizia popolare non sono fenomeni separati, bensì intrecciati in dinamiche spesso conflittuali. In città come Napoli, queste tendenze si sovrappongono e amplificano, mettendo a nudo la fragilità delle politiche abitative e la pressione crescente tra rendita turistica e diritto alla casa.
L’emergenza sfratti in Italia e a Napoli
Secondo i dati più recenti, l’emergenza sfratti resta uno dei sintomi più evidenti del disagio abitativo italiano. Nel 2024, sono stati emessi 40.158 provvedimenti di sfratto, con un incremento del 2% rispetto all’anno precedente. Di questi, circa 30.000 sono dovuti a morosità, mentre gli sfratti per “finita locazione” sono oltre 8.000. Le richieste di esecuzione presso gli ufficiali giudiziari sono salite a 81.054 (+10%), mentre gli sfratti effettivamente eseguiti con intervento dell’ufficiale giudiziario sono più di 21.000.
Geograficamente, l’aumento degli sfratti si concentra soprattutto al Centro-Sud. Secondo elaborazioni recenti su dati del Ministero dell’Interno, Regioni come la Campania, la Puglia, l’Umbria e l’Abruzzo registrano le maggiori accelerazioni. In Campania, i provvedimenti emessi sono 4.595 solo nel 2024. Napoli figura tra i capoluoghi più colpiti: 3.159 provvedimenti di sfratto, di cui 1.354 per morosità.
Un nuovo disegno di legge (1610/2025) punta a rendere più rapide le procedure per morosità e a ridisegnare l’equilibrio tra tutela dei proprietari e diritti degli inquilini. Il DDL prevede che dopo due mesi di mancato pagamento possa essere avviata la procedura di rilascio, gestita da una nuova Autorità per l’esecuzione degli sfratti collegata al Ministero della Giustizia: l’inquilino avrebbe 15 giorni per saldare l’arretrato e, in caso di mancato pagamento, l’ente potrebbe emettere il titolo di rilascio in 7 giorni, con esecuzione entro 30 (estendibili a 90 in casi particolari). Il testo introduce tutele per le situazioni fragili: chi ha un ISEE sotto i 12.000 euro e attraversa difficoltà straordinarie (perdita del lavoro, malattia grave, separazione) può ottenere un rinvio, mentre nei nuclei con minori, anziani non autosufficienti o disabili i servizi sociali devono essere allertati entro 5 giorni e possono chiedere una proroga di 90 giorni. È previsto anche un Fondo nazionale per l’emergenza abitativa, destinato a sostenere gli inquilini vulnerabili. Parallelamente, il recente Decreto Sicurezza ha introdotto il reato di occupazione abusiva, consentendo in alcuni casi sgomberi rapidi senza giudizio ordinario. Sul piano economico, i proprietari vedono la riforma come un incentivo a rientrare nel mercato degli affitti tradizionali, mentre le associazioni degli inquilini la considerano un attacco ai diritti dei più deboli. Restano criticità rilevanti: rischio di sovraccarico dell’Autorità, possibili abusi nelle richieste di sfratto, protezione insufficiente per le famiglie fragili e un potenziale aumento della pressione sui servizi sociali nelle grandi città.
Il boom incontrollato dei B&B
Da stime fornite da alcune associazioni di categoria, le strutture extra-alberghiere sarebbero, a metà del 2025, circa 32.000 in Italia, di cui oltre 4000 a Napoli. La cosa più impressionante è che non esiste un dato ufficiale!
Ciò deriva da un problema strutturale che combina frammentazione normativa, limiti amministrativi e un mercato in rapidissima evoluzione. Il turismo è materia a competenza concorrente: lo Stato definisce le linee generali, ma sono le Regioni a stabilire le regole sulle diverse tipologie ricettive e i Comuni a gestire le autorizzazioni tramite SCIA e registri locali. Ne risulta un mosaico di normative difformi, in cui ciò che in una Regione è classificato come B&B, in un’altra ricade sotto la categoria di “affittacamere” o “alloggio turistico”, rendendo impossibile costruire una statistica nazionale coerente. A questa frammentazione si somma l’assenza, finora, di un registro unico nazionale. Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è stato previsto dal legislatore, ma la sua implementazione è ancora incompleta e disomogenea, con molte Regioni che continuano ad usare propri codici (CIR) e molti Comuni che non dispongono di anagrafi aggiornate o utilizzabili. Nel frattempo, il fenomeno ha conosciuto un’espansione tumultuosa: l’arrivo delle piattaforme digitali – Airbnb, Booking, Vrbo – ha attirato migliaia di “micro-host” spesso privi di esperienza imprenditoriale e non in regola con gli adempimenti fiscali o autorizzativi. Una quota rilevante di offerta risulta così “fantasma”: strutture attive a tutti gli effetti sui portali, ma non presenti nei database comunali né nelle rilevazioni dell’ISTAT, che raccoglie i dati solo da chi comunica presenze e flussi turistici. Le stime sul sommerso, come evidenziato in città come Napoli, oscillano dal 30 al 50% dell’offerta complessiva. Ciò rende difficile anche i controlli: la Guardia di Finanza e le Polizie municipali intervengono, ma senza un’anagrafe centralizzata rintracciare gli irregolari richiede attività manuali e continue ricerche sui portali.
Nuova tassazione: la stretta fiscale che punta a riequilibrare il mercato
In risposta a questa espansione, la manovra 2026 ha previsto una stretta fiscale sulle locazioni brevi. Pur non essendo ancora definito con tutti i dettagli, il provvedimento punta a introdurre una cedolare secca più alta per chi affitta con scopi turistici, specialmente tramite piattaforme digitali. L’intenzione del Governo è di rendere meno appetibile la “rendita breve” per favorire affitti più stabili e “frenare” parallelamente la proliferazione di B&B non professionali, facendo emergere attività che oggi operano nell’ombra o in regime irregolare. La manovra appare mirata soprattutto a recuperare gettito. La sola tassazione non risolve il problema strutturale: senza vincoli urbanistici o limiti di licenza, lo strumento fiscale rischia di arrivare quando il fenomeno è ormai maturo, colpendo zone già “turisticamente sovraccariche”.
Edilizia popolare: il grande vuoto strategico
Mentre il mercato turistico si arricchisce e gli sfratti aumentano, l’edilizia popolare rimane il grande assente nelle politiche abitative. Napoli, in particolare, soffre per la carenza di alloggi sociali: le famiglie che subiscono sfratti o che non possono permettersi affitti privati faticano a trovare risposte nel patrimonio ERP (edilizia residenziale pubblica). La rigenerazione urbana è rallentata da burocrazia, vincoli e risorse limitate.
A livello nazionale, l’offerta di case sociali è disomogenea: molti Comuni non dispongono di piani abitativi strutturati, e i fondi stanziati per l’edilizia sociale non sono sufficienti per rispondere all’emergenza sfratti e al fabbisogno abitativo dei nuclei vulnerabili. Il Piano Casa è il programma strategico del Governo per affrontare la crisi abitativa in Italia. Il piano vorrebbe agire su tre fronti principali: potenziamento dell’edilizia residenziale pubblica, rigenerazione urbana di edifici dismessi e valorizzazione del patrimonio immobiliare esistente. Sono previste anche soluzioni innovative come co-housing, alloggi intergenerazionali e abitazioni a prezzi calmierati, rivolte in particolare a giovani coppie, famiglie con redditi bassi e cittadini in difficoltà sociale. Il Piano dispone in una prima fase di 660 milioni di euro per progetti pilota.
I tempi di attuazione appaiono però lunghi, la complessità burocratica e il coordinamento tra Stato, Regioni, Comuni e Terzo Settore rischiano di rallentare interventi già faticosi, mentre le risorse stanziate, seppur ingenti sulla carta, potrebbero rivelarsi insufficienti e mal distribuite. La gestione dei progetti richiede monitoraggio e trasparenza, pena il rischio che alloggi destinati ai più vulnerabili rimangano inutilizzati o vengano occupati in modo improprio. Inoltre, la capacità del Piano di affrontare emergenze immediate come sfratti, affitti insostenibili o famiglie in difficoltà appare limitata, così come la sua capacità di coinvolgere il mercato privato in modo efficace. In questo senso, l’iniziativa rischia di restare utile più sul piano mediatico ma con impatto reale ancora tutto da dimostrare.
